גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מנפיקות האג"ח הזרות תחת לחץ: לאחר הערת "עסק חי" לרילייטד, איתותים שליליים גם מכיוון אול-יר וקופרליין

מדד תל בונד גלובל, הכולל את אג"ח חברות הנדל"ן הזרות שנסחרות בת"א, צנח ב-19% מתחילת מרץ ● רואי החשבון של חברת אול-יר מצביעים על הצורך לממש ולממן מחדש נכסים ● קופרליין תדחה פירעון אג"ח בחצי שנה

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה
נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

משבר הקורונה, המעמיק ברחבי העולם, מפעיל לחצים כבדים גם על חברות הנדל"ן, ובמיוחד על אלה שנדרשות לבצע פירעונות חוב גדולים בשנה הקרובה ועדיין לא השלימו את היערכותן לכך. 

אחד מתתי הסקטורים שצפוי להיפגע מהמשבר הנוכחי, כפי שהדבר משתקף בתשואות האג"ח, הוא זה של חברות נדל"ן זרות, הפועלות בארה"ב, שגייסו עשרות מיליארדי שקלים באמצעות הנפקות אג"ח בבורסת תל אביב. מדד תל בונד - גלובל , הכולל את החברות העיקריות בסקטור זה, רשם ירידה של 19% מתחילת מרץ, כשרבות מאותן אג"ח נסחרות בתשואת "זבל" דו-ספרתית.

איתות לקושי צפוי בהחזר החוב מצד אחת החברות שנחשבו למובילות בסקטור, התקבל בשבוע שעבר: חברת הנדל"ן הזרה רילייטד, בעלת חוב של קרוב ל-800 מיליון שקל למחזיקי האג"ח, זכתה להערת "עסק חי" מפתיעה מרואי החשבון שלה, על רקע חוסר בהירות בנוגע לפירעון איגרות החוב שלה בספטמבר. היום נוספו התרעות שליליות מצד שתי חברות נדל"ן זרות נוספות: אול-יר וקופרליין.

מימון מחדש לפרויקטים בברוקלין

אול-יר, שנמצאת בשליטת יואל גולמן, עוסקת בהשכרה של נדל"ן מניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. לחברה חוב של כ-2.32 מיליארד שקל למחזיקים בארבע סדרות האג"ח (ב'-ה') שלה. שתי הסדרות הלא-מובטחות של אול-יר, ב' ו-ד', נסחרו היום לפי תשואה שנתית לפדיון של 55% ו-36%, בהתאמה, ואילו שתי הסדרות המובטחות בשעבודים על נכסים, ג' ו-ה', נסחרו לפי תשואה שנתית לפדיון של 16% ו-6%, בהתאמה.

במהלך שנת 2020 נדרשת אול-יר לפרוע למחזיקי האג"ח הלא-מובטחות סכום של 44 מיליון דולר (בעיקר בנובמבר), וכן סכום של כ-19 מיליון דולר למחזיקי האג"ח המובטחות. ב-2021 יעמדו בפני אול-יר פירעונות של 60 מיליון דולר באג"ח הלא-מובטחות (בעיקר בנובמבר) ועוד 24 מיליון דולר באג"ח המובטחות.

לדברי רואי החשבון של אול-יר, שני הנכסים המשועבדים מייצרים NOI (רווח גולמי מהפעלת נכסים) שעולה על התשלומים הדרושים. ואולם, בכל הקשור לפירעון החובות הלא-מובטחים, נסמכת החברה בראשות גולדמן על יכולתה לממש נכסים ולבצע מימון מחדש לנכסים אחרים, וזאת למרות המצב הנוכחי בשווקים.

אול-יר פתחה את 2020 עם סכום של 24.5 מיליון דולר בקופתה, ולהערכת הנהלת החברה, היא תצליח למכור השנה נכסים בתמורה (נטו) של 68 מיליון דולר, ולבצע עסקאות מימון מחדש בחברות נכס, שיניבו לה תזרים נקי נוסף של 38 מיליון דולר. על פי תזרים המזומנים החזוי לשנתיים הקרובות, מתכננת אול-יר לבצע מימון מחדש לפרויקט "דניזן-בושוויק" ולפרוע את אג"ח ה' במלואן, וכן לבצע מימון מחדש לקומפלקס "וויליאם הייל" ולפרוע גם את אג"ח ג' במלואן.

ב-19 בפברואר התקשרה אול-יר עם מוסדות פיננסיים בארה"ב, במזכר עקרונות לא מחייב להעמדת מימון בסך 675 מיליון דולר לפרויקט "דניזן-בושוויק" (שלבים א' ו-ב') ולעשרה נכסים נוספים שאינם מהותיים לחברה. ההלוואה למימון הנכסים אמורה לעמוד לתקופה של 10 שנים, אבל לדברי אול-יר, המו"מ עם המלווה עדיין נמשך ומצריך זמן רב מהצפוי, לאור התפרצות משבר הקורונה.

נוסף על כך, חתמה אול-יר ב-5 במרץ על הסכם עם צד שלישי למכירת מלוא זכויותיה ב-74 נכסים מניבים, הכוללים 611 יחידות דיור ו-18 יחידות מסחר בברוקלין. על פי ההסכם, אמורה אול-יר לקבל תמורת הנכסים הנמכרים סכום של 344 מיליון דולר ברוטו (כולל 15 מיליון דולר שכבר שולמו כמקדמה), המשקף תזרים חיובי נטו של 59 מיליון דולר לאחר פירעון ההלוואות הקיימות על הנכסים והפחתת הוצאות העסקה. 

בהתבסס על הנחות אלה, מעריכים הנהלת אול-יר והדירקטוריון שלה כי בידי החברה יהיו המקורות הנדרשים לעמוד בהתחייבויותיה בעתיד הנראה לעין. עם זאת, אשתקד העריכה החברה כי תוכל למכור השנה נכסים שיניבו לה תזרים (נטו) של 92 מיליון דולר, כשבפועל הניבו לה הנכסים שנמכרו ב-2019 תזרים של 34 מיליון דולר בלבד. בחברה הסבירו את הפער הגדול בדחייה של מכירת נכסים מ-2019 ל-2020.

אול-יר סיימה את 2019 עם הפסד המיוחס לבעלים של 85.7 מיליון דולר, שנבע, בין השאר, מהוצאות הפרשי שער בסך 46.7 מיליון דולר, שרשמה החברה בגין התחזקות השקל מול הדולר (מטבע הפעילות של החברה הוא דולר ארה"ב, אבל את חובותיה היא גייסה בשקלים). הפסד זה צמצם את ההון העצמי של אול-יר ל-416.6 מיליון דולר בסוף 2019, לעומת 483.5 מיליון דולר בסוף 2018.

קופרליין מבקשת דחייה בתשלום לאג"ח א'

חברת נדל"ן זרה אחרת, קופרליין, שנמצאת בבעלות משפחת שלזינגר, עדיין לא פרסמה את דוחותיה ל-2019, אבל היום כבר הודיעה על החלטתה לדחות את פירעון עיקר החוב למחזיקי אג"ח א' שלה בשישה חודשים,  על רקע השלכות משבר הקורונה על פעילותה. 

לדברי הנהלת החברה, בעקבות שיחות שהתקיימו בסוף השבוע עם גופים מוסדיים ומשקיעים אחרים, המחזיקים בכ-90% מיתרת הערך הנקוב של סדרה א', הודיעו אלה בכתב לחברה כי בכפוף לאישורי ועדות ההשקעה שלהם, הם יתמכו בהצעת הדחייה של החברה באסיפת מחזיקים שתכונס לשם כך.

קופרליין עוסקת גם היא בתחום הנדל"ן למגורים בארה"ב. לדברי החברה, לאור שינוי שנעשה בחלק מהעסקאות שהיוו מקורות לתזרים המזומנים שמשרת את תשלומי האג"ח, ולאור הצורך של החברה בשמירת "כרית מזומנים" לששת החודשים הקרובים להגנה על נכסיה כתוצאה ממשבר הקורונה, התכנס אתמול הדירקטוריון לישיבת עדכון בנושא.

בסיומה של הישיבה הוחלט כי החברה תעביר את מלוא תשלום הקרן והריבית התקופתי למחזיקי אג"ח ב', שמתוכנן ל-1 באפריל. נוסף על כך, תעביר החברה תשלום קרן וריבית של 11.5 מיליון שקל למחזיקי אג"ח א', מתוך תשלום של כ-144 מיליון שקל שהיתה אמורה להעביר להם במסגרת פירעון מלא של סדרה א' ב-20 באפריל.

במקביל, פנתה קופרליין לנאמן האג"ח בבקשה לכנס אסיפת מחזיקים, שבה תועלה להצבעה הצעת החברה, שלפיה קרן האג"ח בסך 132.5 מיליון שקל תידחה ל-20 באוקטובר. בתמורה יקבלו מחזיקי האג"ח עבור תקופה זו תשלום ריבית של 10.8 מיליון שקל, המשקף ריבית בשיעור שנתי של 16.3% עבור שישה חודשים (כלומר, ריבית חצי-שנתית של 8.15%).

במקביל, דיווחה החברה כי התקשרה בהסכם למכירת הנכס "הארבור אין" בתמורה כוללת של 75.4 מיליון דולר, כשהשלמת העסקה במהלך החודשים הקרובים תניב לחברה תזרים נקי של 18 מיליון דולר, ועוד 7.4 מיליון דולר שיועמדו כהלוואת מוכר וישולמו לחברה בתוך כשלוש שנים.

בעקבות ההודעות נפלו היום אג"ח א' ו-ב' של קופרליין ב-7% וב-6.5% בהתאמה, למחירים של 90 אגורות ו-67 אגורות, בהתאמה. אג"ח ב', בהיקף של כ-307 מיליון שקל, נסחרת כעת לפי תשואה שנתית לפדיון של 19%.

סדרות אג"ח  אמריקאיות בולטות

עוד כתבות

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?