גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ועדת ערר: היטל השבחה בפינוי-בינוי יוטל על בעלי הדירות

ההחלטה הדרמטית קובעת לראשונה כי הדיירים שמקבלים דירות חדשות צריכים לשאת בנטל ההשבחה, ולא היזם ● ההחלטה עלולה להקטין מוטיבציה בקרב דיירים להוציא לפועל פרויקטי התחדשות עירונית

עו"ד בנימין זלמנוביץ / צילום: כדיה לוי, גלובס
עו"ד בנימין זלמנוביץ / צילום: כדיה לוי, גלובס

טלטלה בעולם ההתחדשות העירונית. ועדת הערר המחוזית תל אביב לפיצויים והיטלי השבחה קבעה אתמול כי היטלי ההשבחה בפרויקטי פינוי-בינוי יוטלו על בעלי הדירות ולא על החברות היזמיות כפי שנהוג כיום. נוסחת ההשבחה תהיה הפער שבין שווי הדירות החדשות שקיבלו הדיירים, לבין שווי הדירות הישנות שהיו בבעלותם לפני שתוכנית הפרויקט אושרה. מדובר בהחלטה שמנפצת לא מעט מוסכמות בתחום, ועל כן צפויה גם לעמוד למבחן של ערעורים משפטיים.

ועדת הערר, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ, עסקה בשני עררים שנגעו לשומה מכרעת שניתנה על היטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי של חברת אשדר ברחוב רקנאטי ברמת אביב. על פי התוכנית שפורסמה למתן תוקף באוקטובר 2012, ייהרסו 3 מבנים בני 4 קומות, שבהם 96 דירות, ובמקומם יוקמו 3 מגדלים של 17 קומות ובהם 198 דירות.

הסוגיה שעמדה בפני הוועדה לא עסקה בגובה היטל ההשבחה שיוטל על הפרויקט, אלא במתודת חישובו, זאת לאור מחלוקת בין אשדר לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב.

הוועדה המקומית גרסה כי יש לחשב את ההשבחה באופן רגיל, כפער בין מלוא הזכויות במצב קודם לתוכנית הפינוי-בינוי ובמצב שלאחריו. אשדר לעומת זאת טענה כי פרויקטים של פינוי-בינוי שונים במהותם מפרויקטים רגילים, וכי העקרונות השמאיים לאומדן שווי הקרקע בפרויקטים כאלה כלולים בתקן 21 השמאי, שנועד לבחון את מידת הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי. בהתאם לתקן, טענה החברה כי אומדן ההשבחה אמור להתבטא במידת הרווחיות היזמית של הפרויקט; באם זו תמצא נמוכה מהאמור בתקן - התוכנית תקבל פטור מהיטל. לטענת החברה, על פי המתודה הזו - הפרויקט נמצא כלא רווחי מספיק על מנת שיטילו עליו היטל השבחה.

השמאי המכריע שמואל רוזנברג שדן בסוגיה טען לעומת זאת כי תקן 21 בודק את כדאיות הפרויקט, מבלי להתייחס לשיטת חישוב ההשבחה; ואילו השמאי הממשלתי אוהד עיני שדן בנושא העקרוני, קבע בישיבה שלא היתה קשורה לתיק הזה כי שווי המצב הקודם לצורך שומת ההשבחה יהיה שווי כלל יחידות הדיור שהיו בנויות בתוספת לזכויות בנייה, במידה שהיו, לפני תוכנית פרויקט הפינוי-בינוי. המצב החדש יהיה שווי המקרקעין לפי התוכנית החדשה, תוך התייחסות לפרמטרים כגון מטלות ציבוריות, דחייה, עלויות הריסה ועוד.

ועדת הערר דנה בכל המתודות, ולמעשה החליטה לדחות את כולן. לעמדתה, הפרויקט במתכונתו הסופית, שכוללת תוכנית מוסכמת בין הדיירים לבין היזם, מגלם את מיקסום הרווחים של שני הצדדים. אם הדיירים יחושו שהיזם מקבל יותר מידי על חשבונם - הם יתבעו ממנו לקבל עוד שטחים לדירותיהם וכדומה. "ההנחה הינה, אפוא, שפרויקט פינוי-בינוי מבוסס על היות האדם רציונלי ולפיכך בעלם של המקרקעין לא יאפשר ליזם להרוויח מעבר לרווח יזמי סביר, ומכאן שכל מה שמעבר לרווח יזמי סביר ימצא את הביטוי בתמורה שיקבלו בעלים של המקרקעין", נכתב בהחלטה.

על תקן 21 כתבה הוועדה כי הוא נועד לסייע לוועדה המחוזית לקבוע את כמות יחידות הדיור שתהפוך את הפרויקט לכלכלי מבחינת היזם, ואולם הוא אינו עוסק בהיטל ההשבחה. "למעשה מסקנתנו היא כי התוספת השלישית אדישה לשאלה, 'מה היזם יקבל', או 'כמה היזם ירוויח'. השאלה האם הרווח היזמי יהיה 15, 20, 25 או 30% או אף למעלה מכך, אינה עניין לוועדת ערר זו. שאלה זו עומדת בבסיס התוכנית שאין עליה ערר ונתונה לסמכות הוועדה המחוזית", כתבה הוועדה. "שאלה זו קשורה גם ליחסים מול בעלי הדירות ולכוח המיקוח של בעלי הדירות".

ובסופו של דבר, קבעה הוועדה, היזם של פרויקטי פינוי-בינוי "איננו מחליף את הבעלים. הוא משמש כקבלן ביצוע; הא ותו לא". במילים אחרות, מנקודת ראות היטל השבחה, הוועדה רואה את יזם הפינוי-בינוי, אך ורק כקבלן ביצוע שמספק לבעלי הקרקע שירותי בנייה.

ומהי נוסחת ההשבחה הנכונה לפינוי-בינוי? ועדת הערר בחרה בשיטת השוק החופשי - הפער בין מחירי השוק של הדירות החדשות שמקבלים בעלי הדירות, לבין מחירי השוק של הדירות הישנות. "לעמדתנו, רק על תוספת זו, בהתאם למבחנים שמאים מקובלים, קמה החבות בתשלום היטל השבחה. עמדתנו, ש'דירות התמורה המוקנות ליזם' , הן נקודת האיזון של הפרויקט, כלומר הן חלק מהעלויות של הוצאת הפרויקט מן הכוח אל הפועל".

כלומר, הוועדה קובעת כי לצורך הטלת היטל ההשבחה, יש להתמקד אך ורק בדירות של בעלי הדירות הפרויקט. אין להביא בחישוב היטל ההשבחה  את יחידות הדיור הנוספות לפרויקט פינוי-בינוי ונמכרות על ידי היזם מאוחר יותר בשוק החופשי, משום שהן התמורה שהוא קיבל על עבודתו.

על כך כתבה הוועדה: "הרצון של כל אחד מהצדדים להכניס את היזם למשוואה נובעת משיקולים הזרים לחוק התכנון והבנייה בלשונו היום. הנישום מבקש באמצעות בחינת ההשבחה מנקודת מבט היזם להראות שהפרויקט שאושר... לא כלכלי. והוועדה המקומית מבקשת להכניס את היזם למשוואה, כדי להראות שעל אף שהיזם איננו בעלים של מקרקעין הוא נהנה כלכלית מהשבחת המקרקעין". וזאת, כמובן כדי לחייב אותו בהיטל.

הוועדה הכתיבה בהמשך החלטתה את העקרונות לביצוע חישוב ההיטל, וזאת על רקע העובדה שדירות בפרויקט פינוי-בינוי אינן ברות השוואה לדירות דומות שנמכרו במסגרת השוק החופשי בפרויקטים שאינם פינוי-בינוי.

סביר להניח כי ההחלטה תזכה לעררים לבית המשפט לעניינים מינהליים משני הכיוונים. הוועדה המקומית תל אביב תערער על ההחלטה, כי משמעותה העיקרית היא הצטמקות היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי.

אחת הנקודות שיפעלו להצטמקות היטלי ההשבחה היא הפטורים שלפחות חלק מבעלי הדירות הישנות יקבלו. על פי החוק, מי מהם שיקבלו לידיהם דירות של עד 140 מ"ר, יהיו פטורים מתשלום היטל השבחה, ובתנאי שיגורו בדירה 4 שנים מיום אישורה של התוכנית או מגמר בנייתה לכל המאוחר. ברוב המקרים, כמו גם במקרה הזה, המועד המאוחר יהיה גמר בניית הדירה, כך שבעלי דירות ישנות שישהו בדירות החדשות 4 שנים ומעלה - יהיו פטורים. ועדת הערר אומרת על זה, כי כל פטור כזה ייבחן לגופו ולסיבותיו.

מצד היזם, ההחלטה עלולה לפגוע בוודאות הנדרשת כדי להוציא פרויקט פינוי-בינוי אל הפועל, כי רק בשלבים מאוד מאוחרים הוא יוכל לדעת מה היטל ההשבחה שיוטל על הפרויקט, בעוד שכיום יש הליכים של הוצאת שומה מוקדמת שמאפשרת ליזמים לאמוד מראש את גובה היטלי ההשבה הצפויים להם.

נושא בעייתי נוסף שעולה מההחלטה הוא פגיעה לכאורית במעמדו של תקן 21 השמאי, שעליו קבעה הוועדה נחרצו, כי הוא מנותק מעניין היטל ההשבחה.

לפיכך ההחלטה מבטיחה דיונים לא מעטים בנושא, הן ברמה המשפטית והן ברמה השמאית.

אשדר יוצגה בתיק באמצעות עוה"ד אוהד יאראק, שירי וילקין ורעות אסרף ממשרד מ.פירון ושות'; הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יוצגה על ידי עו"ד ניר בראונשטיין; בעלי דירה שהשתתפו באחד העררים יוצגו על ידי עו"ד מירה בורנשטיין ועו"ד יאראק.

עוד כתבות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו