גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הסוף לניגודי העניינים בהתחדשות עירונית: עורך דין לא יוכל לייצג במקביל דיירים ויזמים

אחרי שבמשרד היועמ"ש הגדירו את המצב בכל הנוגע לכללי אתיקה של עורכי דין בתחום כ"כשל שוק", מפרסם פורום המקרקעין בלשכת עוה"ד נייר עמדה הקובע לראשונה עקרונות לחבריה • הסנקציה: נזיפה או השעיה • ההוראות לא יחולו רטרואקטיבית אלא רק לגבי פרויקטים חדשים

עורי הדין אבי חימי ואבי ללום / צילום: כדיה לוי, יוסי זמיר
עורי הדין אבי חימי ואבי ללום / צילום: כדיה לוי, יוסי זמיר

עורך דין שמייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית לא ייצג גם את היזם, אלא במקרים מסוימים. עורך דין שמייצג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית יוכל לייצג במקביל את היזם בפרויקטים אחרים, ובתנאי שהיזם אינו לקוח קבוע שלו, ושהדבר נעשה בהסכמת בעלי הדירות.

כללים אלה ונוספים כלולים בנייר עמדה שחובר על-ידי פורום המקרקעין בלשכת עורכי הדין. בכך מבקש פורום המקרקעין של לשכת עורכי הדין להסדיר את נושא האתיקה של חבריה שפועלים בתחום ההתחדשות העירונית. כך או אחרת, יצוין כי ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין רשאית להחליט בכל מקרה לגופו. 

הפרת הכללים היא כמו כל עבירה אתית שעלולה להביא להשעיה או נזיפה. אבל ההפרה אינה חלה רטרואקטיבית. אם כבר החל הפרויקט להימכר, ועורך הדין מייצג גם את הדיירים וגם את היזם, הכללים לא יחולו עליו.

כשל שוק

התחום איננו חדש, אלא שבכל הנוגע לעבודת עורכי הדין במיזמים מעין אלה, טרם נקבעו כללי אתיקה מוסכמים. לאור תלונות שהצטברו ברשות להתחדשות עירונית בנושא, נשלח ללשכה לפני כארבעה חודשים מכתב ממשרד היועץ המשפטי לממשלה, שבו נטען בין היתר כי קיים "כשל שוק", בכל הנוגע לסוגיות האתיות. "פעמים רבות כאשר בעלי הדירות משתייכים לאוכלוסייה מוחלשת, הם מוחתמים על עסקאות שתנאיהן גרועים מאוד וחושפים אותם לסיכונים משמעותיים. מצב כזה יכול להתקיים, בין היתר, כאשר בעלי הדירות מיוצגים בידי עורך דין שבפעולתו יש חשש ממשי לניגוד עניינים בשל זיקה ליזם, שגורמת לכך שהוא אינו רואה לנגד עיניו את טובתם של בעלי הדירות בלבד", נכתב במכתב, שעליו חתומות ראש אשכול נדל"ן וחקיקה במשרד המשפטים, עו"ד כרמית יוליס ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס.

כרמית יוליס / צילום: תמונה פרטית

במכתבן של שתי הבכירות נכללו המלצות לשינוי המצב הקיים. כך למשל הוצע כי עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ייבחר בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם. עוד הוצע כי היזם לא ישלם לעורך הדין את שכר-טרחתו ישירות, אלא יפקיד את הסכום שאמור לשמש למימון ייצוגם המשפטי של בעלי הדירות, כפי שסוכם עמם מראש בחשבון נאמנות, ממנו ישולם שכר-טרחת עורך הדין. כן הוצע כי עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין לתת שירותים משפטיים כלשהם ליזם, גם לא בפרויקט אחר.

כן נכתב כי "במקרה של עורך דין שייצג את היזם בעבר מספר פעמים או ייצג בעלי דירות כמה פעמים נגד אותו יזם - ככלל על עורך הדין לגלות לבעלי הדירות, בטרם יקבל על עצמו את ייצוגם, על הקשר המתמשך שלו עם היזם, וכן לקבוע כי במקרה של ייצוג מתמשך של אותו יזם (למעלה ממספר פעמים שייקבע לאחר בחינת הפרקטיקות המקובלות בשוק), עליו להימנע כליל מייצוג בעלי דירות מול אותו יזם".

עוד הוצע כי "על עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ומבקש לפעול גם כ'מארגן' של העסקה, לגלות לבעלי הדירות, בטרם ייטול על עצמו את ייצוגם, על אודות תפקידו הכפול, וכן לגלות מראש את התמורה שבכוונתו לדרוש מהיזם בגין שירותיו כמארגן".

ייצוג "לקוח קבוע"

לשכת עורכי הדין קיימה מספר ישיבות בנושא, וקיבלה חלק מההמלצות בלבד. "ככלל סבור פורום המקרקעין כי עורך דין המייצג את בעלי הדירות אינו יכול לייצג את היזם באותו הפרויקט שכן הדבר עולה כדי ניגוד עניינים", נכתב בנייר העמדה של לשכת עורכי הדין. "עם זאת, ניתן להתיר ייצוג מסוג זה ביחס לרשימה סגורה ומצומצמת של נושאים העולים בקנה אחד עם ההגנה על האינטרסים של בעלי הדירות. בגדר נושאים אלה ניתן למצוא את רישום הדירות ברישום בתים משותפים, דיווח וטיפול בענייני מיסוי ו/או תכנון ובנייה.
"למרות האמור ולמען הסר ספק יודגש כי ייצוג היזם בכל אספקט הנוגע למכירת דירותיו בפרויקט, אינו יכול להתבצע בשום מקרה על-ידי עורך דין הדיירים. הדבר לא ייכלל ברשימת החריגים הסגורה והמצומצמת ויהווה ניגוד עניינים בכל מסכת נסיבות".

אשר לייצוג יזם על-ידי עורך דין של הדיירים בפרויקט אחר באותה מסכת זמנים, בלשכה סבורים כי "הגבלת הייצוג כאמור ראוי שתחול אך ורק כלפי יזם שהוא 'לקוח קבוע' של עורך הדין... הגבלה זו יש להחיל במסגרת כתב הסכמה של בעלי הדירות, שבו יצוינו הפעולות שעורך הדין המייצג את בעלי הדירות, יהיה מנוע מלבצע עבורם, כתוצאה מהיכרותו עם היזם שהוא"לקוחו הקבוע'".

הסיבה העיקרית להחלטה הזו היא, לפי שיטת הלשכה, היא שפרויקט התחדשות עירונית אורך שנים רבות, ואם תאומץ הגישה שעליה המליצו יוליס וורהפטיג-בס, שלא יהא כלל קשר בין היזם לעורך דין, לדבר תהיה משמעות הרסנית, בראש ובראשונה כלפי הדיירים, שכן הם לא יוכלו להשתמש בשירותיהם של עורכי דין רבים, שמייצגים או ייצגו בעבר את היזם בפרויקטים אחרים.

הלשכה מתנגדת להעברת תשלומי שכרו של עורך הדין לחשבון נאמנות של בעלי הדירות. "ברוב המקרים, אין שום סיכוי שבעלי הדירות יצליחו להקים, לנהל ולפעול באמצעות חשבון נאמנות כזה בעצמם", נכתב בנייר העמדה.

עוד מביעה הלשכה התנגדות לגישה שלפיה שכרו של עורך הדין בהתחדשות העירונית ייגזר אך ורק משווי והיקף דירות הבעלים, ולא כנגזרת משווי והיקף המכירות של דירות היזם. לטענתם, הגישה הזו, שמצמצמת משמעותית את שכר-הטרחה של עורך הדין, עלולה להביא לו להפסדים.

ולבסוף, הלשכה סבורה כי יש לקבוע הוראות מעבר לשינויים בכללי האתיקה, "מאחר שלפחות לאור חלק מהחלטות ועדת האתיקה מעמיד את רוב עורכי הדין בתחום במעמד של ‘עברייני משמעת' ובחשיפה לסנקציה משמעתית בגין פעולותיהם".

ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי, מסר ל"גלובס" כי "מדובר בסוגיה מורכבת ורגישה, ואני מברך את חברי פורום מקרקעין של הלשכה על עבודתם היסודית לקראת הסדרת התחום. נייר העמדה מהווה בסיס לדיונים מול ועדת האתיקה ומשרד המשפטים, ועליו יושתו הכללים בהתנהלות עורכי דין בנושא ההתחדשות העירונית".

יו"ר פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין, עו"ד אבי ללום, הוסיף כי "לאחר חודשים רבים של דיונים פנימיים בלשכה בנושא כללי אתיקה של עורכי דין בתחום ההתחדשות עירונית, הוחלט כי פורום המקרקעין יפעל לקידום נייר עמדה, וזאת על-מנת להסדירו ולמנוע מחלוקות פנימיות. הוועדה שהוקמה כללה עורכי דין מהשורה הראשונה במדינת ישראל, במטרה לגבש עמדה ברורה לאחר יותר מעשור. הנייר שהוכן משקף לדעתנו את העמדה הנכונה שתסדיר אחת ולתמיד את הנושא". 

עוד כתבות

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?