גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בסבך המשכנתאות: ארבע סיבות לדאגה בעקבות העלייה בהיקף ההלוואות לדיור

נתוני בנק ישראל הראו אמנם שיא נוסף בהיקף הכספי של משכנתאות שנלקחו באפריל - אך לצידם שורה של מדדים מטרידים ● הקונים משעבדים חלק גדול יותר מהדירה ומהמשכורת, ומקווים לטוב

בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash
בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash

נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר, היו יותר מדי טובים. על אף סגר הקורונה, שאליו התלווה חג הפסח עם מיעוט ימי העסקים, בחודש אפריל האחרון נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-5 מיליארד שקל.

זהו היקף המשכנתאות השני בגובהו בחודש אפריל בעשור האחרון - אפריל היחיד שמקדים אותו, וגם זה בפער מזערי, הוא אפריל 2019. אז איך יכול להיות כל כך טוב, כשבשטח המצב רע, וחודש אפריל יסתכם ככל הנראה כאחד מהחודשים החלשים ביותר בהיקפי עסקאות הנדל"ן שבו?

עיון לעומק בנתונים מעלה כמה מדדים מדאיגים שחבויים בתוך המספרים האופטימיים לכאורה.

רוב המדדים שבדקנו אינם מעידים בהכרח על בעיה כשלעצמם, ועובדה שבחלק מהם הופיעו נתונים בעייתיים יותר בעבר. ואולם כל המדדים יחד, ובמיוחד נתוני הדחיות וההקפאות של המשכנתאות, מאותתים על בעיות אפשריות ללווים, ומעלים תהייה בלתי נמנעת עד כמה מי שנכנס עכשיו לשוק הדירות עושה זאת מתוך מודעות לכך שאנו נמצאים בפתחה של תקופה מסוכנת, גם אם הדירה נרכשה במחיר נוח יחסית. 

1. מדד הדחייה: הציבור דוחה תשלומים

סך היתרה על משכנתאות מגיעה ל-380.4 מיליארד שקל. כ-92.5 מיליארד מהן, שמהוות רבע מכלל היקפי המשכנתאות, מוגדרות הלוואות בגרייס, כלומר הלוואות מוקפאות עם מועדי פירעון דחויים. עד לחודש מרץ השנה, היקף המשכנתאות בגרייס הגיע לרמה של כ-3% מכלל יתרת המשכנתאות.

שיעור המשכנתאות בהקפאה

הזינוק של כמות הדחיות מעיד על ציבור שנמצא בחרדה קיומית-כלכלית, בחוסר ודאות וברצון לחסוך כמה שיותר הוצאות בהווה, באמצעות דחייה של מה שאפשר לעתיד. זו ראייה מדאיגה, שצריך יהיה לעקוב אחריה בחודשים הקרובים. ככל שממדי הדחיות יגדלו - זו תהיה אינדיקציה להתפתחויות לא טובות שעוברות על המשק בכללותו.

על רקע המציאות שזכורה לנו היטב מחודש אפריל, מי שנכנס לשוק המשכנתאות - לקח על עצמו הימור לא פשוט, שבעתיד הקרוב יוכל לדעת עד כמה היה נכון. 

2. מדד מחיר למשתכן: המשתכנים חוששים לאבד את הדירות יותר מאשר הם חוששים מהקורונה

מספר העסקאות במחיר למשתכן הגיע לשיא בתקופה האחרונה, והגענו למצב שבו כחמישית מכלל לווי המשכנתה החודשיים, הגיעו מפלח השוק של זוכי מחיר למשתכן.
אם מישהו ציפה שבחודשים מרץ-אפריל השיעור הזה יקטן - טעות הייתה בידו, ומתחילת השנה נתח הלווים של מחיר למשתכן מתקרב והולך להיות רבע מכלל הלווים החודשיים.
בנקאי משכנתאות בכירים מעידים שבניגוד למשפרי דיור, שנרתעים מלמכור ולרכוש נכסים בימים הללו, זוכי מחיר למשתכן חוששים שאם יוותרו על הדירות המוזלות - יחמיצו הזדמנות בלתי חוזרת לרכוש דירות מוזלות. משום כך הם מעדיפים להמשיך עם הרכישות גם באווירה כללית של חוסר ודאות במשק ושיעור אבטלה גבוה.

הם גם הסיבה העיקרית לכך, שמדדי ה-LTV וההחזרים החודשיים בתקופה הזו, הראו עליות משמעותיות.

שיעור ההלוואות למחיר למשתכן מכלל המשכנתאות

זו כמובן סיבה גדולה לדאגה, משום שזוכי מחיר למשתכן נחשבים בדרך כלל לחוליה החלשה ביותר בעולם הדיור הישראלי - זוגות צעירים בתחילת הקריירה המקצועית שלהם, עם הון עצמי קטן, עם שכר צנוע יחסית, ועם ביטחון תעסוקתי רופף, בוודאי בתקופה של אבטלה גואה.

אם למרות זאת הם ממשיכים לשדר בימים אלה מצב עסקים כרגיל - כנראה שיש מקום לדאגה. 

3. מדד ההחזרים: הציבור לוקח משכנתאות בהחזרים גבוהים יחסית להכנסתו

מדד ההחזרים הוא מדד מתעתע. הוא בודק עד כמה ההחזרים החודשיים שמשלמים הלווים מעיקים על ההכנסה הפנויה שלהם באמצעות מדידה של היחס בין ההחזרים להכנסה.

כלל האצבע קובע שרצוי שהחזרי המשכנתה החודשיים יהיו נמוכים מ-30% מההכנסה של משק הבית. בתחילת העשור הקודם נמצאו חודשים שבהם למעלה מ-40% מהלווים לקחו משכנתאות בהחזרים שעלו על ה-30% מהכנסתם, היו אלה חודשי שיא מבחינת המדד הזה, שהעידו על כך שאנשים האמינו אז שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, והיו מוכנים להיכנס להוצאות גבוהות על החזרי המשכנתה, כנראה משום שגם צפו שהצמיחה תימשך וגם שכרם יעלה.

שיעור המשכנתאות בהחזר של 30% מההכנסה ומעלה

ואולם בשנים האחרונות המדד הזה נרגע בסך הכול, וירד לרמה של כ-30% מכלל המשכנתאות, ובשנה שעברה אף ירד מה-30%.

אבל בחודש אפריל הוא זינק לכמעט 35%, וזה סימן מדאיג. ברור שאנו נמצאים לפתחו של משבר, שאיננו יודעים בדיוק מה עומקו וכמה זמן יארך, אבל הוא מפחיד. נתוני האבטלה גבוהים והיו גבוהים גם בחודש אפריל, כשהציבור נטל את המשכנתאות הללו.
לפיכך, יש הבדל עצום בין המצב לפני תשע-עשר שנים למצבנו היום. לקיחת משכנתאות עם החזרים גבוהים היא אף פעם לא נתון טוב, אבל ממדי המשכנתאות הללו מאפריל השנה הם מדאיגים ממש. 

4. מדד ה-LTV: הדירות שייכות לבנקים יותר מאשר ללווים

מדד ה-LTV) LOAN TO VALUE) בודק בפשטות את היחס בין המשכנתה שנלקחה לבין מחיר הנכס. מקובל שאם המשכנתה מהווה יותר מ-60% משווי הנכס - מדובר במשכנתאות גבוהות. הם נחשבות מסוכנות יותר, ולכן בדרך כלל גם משלמים עליהן ריבית גבוהה יותר.

משכנתאות בשיעור מימון של 60% ומעלה

אם בנוסף לזה ההחזרים החודשיים שלוויהן צריכים לשלם עולים על 30% מהכנסתם החודשית (ראו מדד מס' 3) - המצב בעייתי במיוחד.

גם מדד זה אינו תמיד חד משמעי, ובפני עצמו אינו מעיד בהכרח על בעיה, כשהוא גבוה. לדוגמה, כששוק ההשקעות בנדל"ן היה בשיא, מספר ההלוואות ב-LTV גבוה היה גדול, מכיוון שמשקיעים רבים שמחו לשלם על נכסים שרכשו בעזרת מינוף גבוה, מתוך חישוב שדמי השכירות ישלמו על ההחזרים החודשיים על המשכנתה, ואולי אפילו ישאירו להם עודף.

בשנים האחרונות המשקיעים הודרו מהשוק, וחוזי המשכנתאות שניתנו ביחס LTV גבוה עמד על 25%-30%.

ואולם ככל שמספר העסקאות שבוצעו מכוח תוכנית מחיר למשתכן עלה - עלה גם שיעור המשכנתאות ב-LTV גבוה, עד שבאפריל הוא חצה את רף ה-40%. כלומר, יותר מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודש שעבר היו ב-LTV גבוה מ-60%, או בלשון העם, "הדירה שייכת לבנק יותר מאשר לרוכש" - ובהתאם לכך מן הסתם גם הריביות.

הקפיצה נובעת משתי התנהגויות סותרות: מצד אחד משפרי הדיור והמשקיעים שהחליטו בתקופה הזו שלא לקחת הימור, ולדחות את עסקאות הנדל"ן שלהם עד שידעו טוב יותר להיכן פני המשק מועדות, ולאן ילכו המחירים.

לעומתם, רוכשי הדירות במחיר למשתכן החליטו שהוזלת הדירות יותר משמעותית להם מסיכוני הקורונה, והם המשיכו לנהור לבנקים למשכנתאות, כפי שראינו. 

עוד כתבות

ג׳נסן הואנג, מנכ''ל ומייסד אנבידיה / צילום: Reuters, Walid Berrazeg

האירוע שכל התעשייה חיכתה לו: אנבידיה מציגה את הדור הבא של הבינה המלאכותית

הכנס השנתי של החברה הלוהטת בעולם התקיים בסן חוזה וסיפק שורה של בשורות מרכזיות ● מהדור הבא של שבבי הבינה המלאכותית, דרך שיתוף-פעולה עם אפל ועד לחידושים בענף הרכב ● כל הפרטים מהאירוע השנתי של אנבידיה

אירוע GTC 2024 של אנבידיה / צילום: באדיבות אנבידיה

בוול סטריט עוקבים מקרוב אחר הבשורות מהאירוע השנתי של אנבידיה

ענקית השבבים מקיימת בסן חוזה את הכנס הפיזי הראשון שלה מאז הקורונה ● ההכרזות של החברה באירוע עשויות לסמן את הכיוון הבא של הבינה המלאכותית

מטוסי F-35 / צילום: Associated Press, Tsafrir Abayov

חרם הנשק על ישראל: המסלול העוקף של הולנד, הסכנה שאורבת באירופה

בניסיון לעקוף את החלטת בית המשפט שאין לספק חלקי F-35 לישראל, משרד הביטחון ההולנדי בודק אפשרות להעביר את החלקים לאיטליה או לארה"ב ● במקביל, ניצחון העתירה בבית בבית המשפט בהאג הובילה לשורת דרישות דומות בצרפת, בדנמרק, בבריטניה ובספרד

יוסי כהן / צילום: שלומי יוסף

חדשות טובות ליוסי כהן: כמה ירוויח ראש המוסד לשעבר מהגיוס בדוראל

חברת האנרגיה המתחדשת דיווחה כי גוף השקעות אמריקאי צפוי להשקיע 400 מיליון דולר בפעילות האמריקאית של דוראל ● ראש המוסד לשעבר משמש כדירקטור בחברה הבת של דוראל, ומחזיק באופציות ל-3% ממניותיה – הטבה בשווי של עשרות מיליוני שקלים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: מיכל רז חיימוביץ', shutterstock

אלו חברות התעופה שהודיעו רשמית על חזרה לישראל. מה הן מציעות?

דלתא ואיזיג'ט הכריזו בשבוע שעבר על חידוש הטיסות לנתב"ג, והן מצטרפות לשורת חברות תעופה נוספות שיחדשו בקרוב את הטיסות ● למרות העלייה בהיצע הטיסות, המחירים נותרו גבוהים, ורוב החברות לא מציעות מבצעים משמעותיים ● מתי כל אחת צפויה לחזור לארץ, ומה כלול במחיר?

5 דברים לדעת לפני פתיחת המסחר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

חמישה דברים שכדאי לדעת לקראת פתיחת המסחר בבורסה

יום המסחר בתל אביב צפוי להיפתח במגמה מעורבת ● מטבעות הקריפטו איבדו גובה אחרי שרשמו שיאים ● הורדת דירוג לאג"ח של אלקטרה פאוור ● לאומי: תפוקת הנפט היומית תצמח ל-13.6 מיליון חביות ● בנק אוף אמריקה: ייתכן והשוק מתחיל לפקפק בכך שהפד יבצע הפחתות ריבית של 75 נקודות בסיס בשנת 2024 ● גלובס עושה סדר לקראת פתיחת המסחר בבורסה 

איילת שקד / צילום: שלומי יוסף

החיים המפנקים שאחרי הפוליטיקה: כמה מרוויחה איילת שקד על 25 שעות עבודה בשבוע?

לפי הדוח שפרסמה היום קרדן נדל"ן, השרה לשעבר הרוויחה בשנה החולפת שכר של 1.53 מיליון שקל ● עפ"י הסכם השכר של שקד, שאושר בשנה שעברה, היא מקבלת שכר חודשי של 70 אלף שקל עבור 25 שעות שבועיות בלבד

רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית, הפניקס בית השקעות / צילום: טומי הרפז

הכלכלנית הבכירה שלא חוששת להשקיע "גם במקומות אקזוטיים כמו הודו ויפן"

רינת אשכנזי מהפניקס בית השקעות טוענת שהמניות בת"א דווקא הציגו תשואה סבירה בשנה האחרונה, וכי ההשוואה למדדי וול סטריט עושה להן עוול ● היא סבורה שסוכנויות הדירוג יופתעו לטובה מהכלכלה המקומית, ממליצה לפזר את ההשקעות ומאמינה בבנקים, חברות ביטוח ורשתות מזון

תל אביב. החלטת ביהמ''ש הפחיתה משמעותית ואף ביטלה תשלום היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 / צילום: שלומי יוסף

עיריית תל אביב או בעלי הדירות: מי ינצח במאבק ששווה מיליארדים

לאחר שביהמ"ש ביטל היטלי השבחה לרובעים 3 ו-4 בת"א בהיקף של מיליארד שקל לפחות, עיריית ת"א מנסה להילחם על גביית הכספים והגישה בקשת ערעור לעליון ● לטענת העירייה, כיום ישנם 1,900 הליכי ערר על גביית היטלי ההשבחה ברובעים אלה

הצבת מיגוניות בתחנות הסעה ביישובי קו העימות על ידי הקרן לידידות / צילום: רענן כהן, הקרן לידידות

בעקבות ההסלמה בצפון, הקרן לידידות תציב 123 מיגוניות באזור

המיגוניות יוצבו בתחנות הסעה שטרם מוגנו ב־42 יישובים, בהם נהריה, מעלה יוסף ומעלות תרשיחא ● עלות הפרויקט עומדת על 6.7 מיליון שקל, והוא נעשה לבקשת ראשי הרשויות באזור ● ישראל מתגייסת

רכב חשמלי בטעינה. עיוותי מס הופכים אותו לפחות משתלם / צילום: Shutterstock

מקבלים רכב מהעבודה? זו הסיבה שפחות משתלם לבחור בדגם חשמלי

מס שווי השימוש העתיק, שמכניס למדינה 5 מיליארד שקל בשנה, לא מותאם לעידן הרכב החשמלי: מציע "הטבה" שנשחקת במהירות ומספק מוטיבציה שלילית לעבור לרכב חסכוני וירוק ● בציי הרכב ממשיכים להעדיף רכבי בנזין מזהמים, אבל נראה שהאוצר מעדיף זאת כך

אתר בניה בהולד / צילום: שלומי יוסף (עיבוד: טלי בוגדנובסקי)

קניתם דירה חדשה מקבלן? כנראה שלא תקבלו אותה בזמן

על רקע מחסור של עשרות אלפי עובדים בענף הבנייה, כמעט כל מי שרכש בשנים האחרונות דירה חדשה וטרם קיבל אותה, נמצא באי-ודאות לגבי מועד קבלת המפתח ● התוצאה: טריגר נוסף לעליית מחירי דירות יד שנייה

צילום: AP - Manu Fernandez

המבצע הצבאי של טורקיה ועיראק להקמת מסדרון יבשתי למפרץ הפרסי

שתי המדינות מנצלות את העיכובים במסדרון היבשתי שמתכננת ארה"ב דרך ישראל וערב הסעודית, כדי להתקדם בפרויקט ● את הכוחות הן מרכזות במבצע נגד המחתרת הכורדית שמאיימת על טורקיה

הוות''ל לא עוזרת בהורדת מחירי הדיור / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

הוותמ"ל תהפוך קבועה ובענף זועמים: "זלזול בדמוקרטיה וברשויות המקומיות"

אנשי מקצוע מותחים ביקורת קשה על הממשלה, שעומדת להחליט על הפיכת הוועדה למתחמי דיור מועדפים לוועדת קבע ● זאת בטענה לרמיסת הרשויות המקומיות, תוכניות מתאר קיימות ומתנגדים, וליצירת מאגר של מלאי תכנוני לא מעודכן, שאינו תורם לירידת מחירי הדירות

רונן דר ועומרי גלר, Run:AI / צילום: Run:AI

החברה שמשגעת את העולם עומדת לקנות אותם בעסקת ענק: הכירו את רונן דר ועמרי גלר

בזמן שהיו דוקטורנטים להנדסת חשמל בתל אביב, הרבה לפני ש-AI הפך לטרנד הלוהט של השווקים, חברו להם יחד עמרי גלר ורונן דר להקמת חברה בתחום - Run:AI ● מי הייתה המשקיעה הראשונה שהביעה בהם אמון, מתי הבינו שבינה מלאכותית תהיה הדבר הבא, ואיך השפיעה עליהם המלחמה ● "לעובדים היה קשה לתפקד דווקא כשהבינה המלאכותית 'התפוצצה'"

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בת"א; תמר פטרוליום זינקה ב-18%, נכסים ובניין ב-8%

מדד ת"א 35 עלה ב-1.1% ● הפסקת הפעילות של אסדת תמר למשך 37 ימים פגעה ברווחי ישראמקו ● ווישור תמזג את ווישור ביטוח לתוך איילון ● בלידר שוקי הון צופים אינפלציה ברמה של 3.2% ומעדיפים אפיקים צמודים בשוק המקומי ● מיטב: יוון, איטליה ומדינות במזרח אירופה עשויות להיות יעד לפיזור השקעות מהמדדים היקרים בארה"ב

מימין: אלי פסח, ד''ר להבית אקרמן וטוני כהן / צילום: אוראל עזרא

רשת מכבי אסתטיקה משנה מודל פעילות ומקימה רשת שותפים בפריסה ארצית

במסגרת המהלך תעניק הרשת שירותים אסתטיים באמצעות מרכזים רפואיים, מרפאות וקליניקות פרטיות, במקביל למודל הקודם במסגרתו השירותים הוענקו בחמשת המרכזים הרפואיים של הקופה

מרואן עיסא. האם חוסל? / צילום: מתוך הרשתות החברתיות

מספר 3 בחמאס ואחד מאדריכלי ה-7 באוקטובר: מי היה מרוואן עיסא?

תקיפה נרחבת בנוסיראת בשבוע שעבר נועדה לחסל את מרוואן עיסא, סגן מפקד גדודי עז א־דין אל־קסאם וכעת בחמאס בודקים האם הוא אכן חוסל ● זהו ניסיון החיסול השני שלו של עיסא, שהתחנך מגיל צעיר במוסדות שמזוהים עם האחים המוסלמים

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שבה כל עובד עשירי היה במילואים: הסיפורים מאחורי הדוחות בת"א

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: התחזית האופטימית של מנכ"ל תדיראן להמשך וחברת ה-IT אברא טוענת - 10% מהעובדים היו במילואים, וההכנסות נפגעו ● מדור חדש

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

מגמה מעורבת באסיה; ההנג סנג יורד ב-1.2%

הניקיי עולה ב-0.7% ● לראשונה מזה 17 שנה, הבנק המרכזי ביפן העלה את הריבית במדינה ● החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות ● בנק אוף אמריקה: ייתכן שהשוק מתחיל לפקפק בכך שהפד יבצע הפחתות ריבית של 75 נקודות בסיס בשנת 2024