גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בסבך המשכנתאות: ארבע סיבות לדאגה בעקבות העלייה בהיקף ההלוואות לדיור

נתוני בנק ישראל הראו אמנם שיא נוסף בהיקף הכספי של משכנתאות שנלקחו באפריל - אך לצידם שורה של מדדים מטרידים ● הקונים משעבדים חלק גדול יותר מהדירה ומהמשכורת, ומקווים לטוב

בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash
בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash

נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר, היו יותר מדי טובים. על אף סגר הקורונה, שאליו התלווה חג הפסח עם מיעוט ימי העסקים, בחודש אפריל האחרון נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-5 מיליארד שקל.

זהו היקף המשכנתאות השני בגובהו בחודש אפריל בעשור האחרון - אפריל היחיד שמקדים אותו, וגם זה בפער מזערי, הוא אפריל 2019. אז איך יכול להיות כל כך טוב, כשבשטח המצב רע, וחודש אפריל יסתכם ככל הנראה כאחד מהחודשים החלשים ביותר בהיקפי עסקאות הנדל"ן שבו?

עיון לעומק בנתונים מעלה כמה מדדים מדאיגים שחבויים בתוך המספרים האופטימיים לכאורה.

רוב המדדים שבדקנו אינם מעידים בהכרח על בעיה כשלעצמם, ועובדה שבחלק מהם הופיעו נתונים בעייתיים יותר בעבר. ואולם כל המדדים יחד, ובמיוחד נתוני הדחיות וההקפאות של המשכנתאות, מאותתים על בעיות אפשריות ללווים, ומעלים תהייה בלתי נמנעת עד כמה מי שנכנס עכשיו לשוק הדירות עושה זאת מתוך מודעות לכך שאנו נמצאים בפתחה של תקופה מסוכנת, גם אם הדירה נרכשה במחיר נוח יחסית. 

1. מדד הדחייה: הציבור דוחה תשלומים

סך היתרה על משכנתאות מגיעה ל-380.4 מיליארד שקל. כ-92.5 מיליארד מהן, שמהוות רבע מכלל היקפי המשכנתאות, מוגדרות הלוואות בגרייס, כלומר הלוואות מוקפאות עם מועדי פירעון דחויים. עד לחודש מרץ השנה, היקף המשכנתאות בגרייס הגיע לרמה של כ-3% מכלל יתרת המשכנתאות.

שיעור המשכנתאות בהקפאה

הזינוק של כמות הדחיות מעיד על ציבור שנמצא בחרדה קיומית-כלכלית, בחוסר ודאות וברצון לחסוך כמה שיותר הוצאות בהווה, באמצעות דחייה של מה שאפשר לעתיד. זו ראייה מדאיגה, שצריך יהיה לעקוב אחריה בחודשים הקרובים. ככל שממדי הדחיות יגדלו - זו תהיה אינדיקציה להתפתחויות לא טובות שעוברות על המשק בכללותו.

על רקע המציאות שזכורה לנו היטב מחודש אפריל, מי שנכנס לשוק המשכנתאות - לקח על עצמו הימור לא פשוט, שבעתיד הקרוב יוכל לדעת עד כמה היה נכון. 

2. מדד מחיר למשתכן: המשתכנים חוששים לאבד את הדירות יותר מאשר הם חוששים מהקורונה

מספר העסקאות במחיר למשתכן הגיע לשיא בתקופה האחרונה, והגענו למצב שבו כחמישית מכלל לווי המשכנתה החודשיים, הגיעו מפלח השוק של זוכי מחיר למשתכן.
אם מישהו ציפה שבחודשים מרץ-אפריל השיעור הזה יקטן - טעות הייתה בידו, ומתחילת השנה נתח הלווים של מחיר למשתכן מתקרב והולך להיות רבע מכלל הלווים החודשיים.
בנקאי משכנתאות בכירים מעידים שבניגוד למשפרי דיור, שנרתעים מלמכור ולרכוש נכסים בימים הללו, זוכי מחיר למשתכן חוששים שאם יוותרו על הדירות המוזלות - יחמיצו הזדמנות בלתי חוזרת לרכוש דירות מוזלות. משום כך הם מעדיפים להמשיך עם הרכישות גם באווירה כללית של חוסר ודאות במשק ושיעור אבטלה גבוה.

הם גם הסיבה העיקרית לכך, שמדדי ה-LTV וההחזרים החודשיים בתקופה הזו, הראו עליות משמעותיות.

שיעור ההלוואות למחיר למשתכן מכלל המשכנתאות

זו כמובן סיבה גדולה לדאגה, משום שזוכי מחיר למשתכן נחשבים בדרך כלל לחוליה החלשה ביותר בעולם הדיור הישראלי - זוגות צעירים בתחילת הקריירה המקצועית שלהם, עם הון עצמי קטן, עם שכר צנוע יחסית, ועם ביטחון תעסוקתי רופף, בוודאי בתקופה של אבטלה גואה.

אם למרות זאת הם ממשיכים לשדר בימים אלה מצב עסקים כרגיל - כנראה שיש מקום לדאגה. 

3. מדד ההחזרים: הציבור לוקח משכנתאות בהחזרים גבוהים יחסית להכנסתו

מדד ההחזרים הוא מדד מתעתע. הוא בודק עד כמה ההחזרים החודשיים שמשלמים הלווים מעיקים על ההכנסה הפנויה שלהם באמצעות מדידה של היחס בין ההחזרים להכנסה.

כלל האצבע קובע שרצוי שהחזרי המשכנתה החודשיים יהיו נמוכים מ-30% מההכנסה של משק הבית. בתחילת העשור הקודם נמצאו חודשים שבהם למעלה מ-40% מהלווים לקחו משכנתאות בהחזרים שעלו על ה-30% מהכנסתם, היו אלה חודשי שיא מבחינת המדד הזה, שהעידו על כך שאנשים האמינו אז שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, והיו מוכנים להיכנס להוצאות גבוהות על החזרי המשכנתה, כנראה משום שגם צפו שהצמיחה תימשך וגם שכרם יעלה.

שיעור המשכנתאות בהחזר של 30% מההכנסה ומעלה

ואולם בשנים האחרונות המדד הזה נרגע בסך הכול, וירד לרמה של כ-30% מכלל המשכנתאות, ובשנה שעברה אף ירד מה-30%.

אבל בחודש אפריל הוא זינק לכמעט 35%, וזה סימן מדאיג. ברור שאנו נמצאים לפתחו של משבר, שאיננו יודעים בדיוק מה עומקו וכמה זמן יארך, אבל הוא מפחיד. נתוני האבטלה גבוהים והיו גבוהים גם בחודש אפריל, כשהציבור נטל את המשכנתאות הללו.
לפיכך, יש הבדל עצום בין המצב לפני תשע-עשר שנים למצבנו היום. לקיחת משכנתאות עם החזרים גבוהים היא אף פעם לא נתון טוב, אבל ממדי המשכנתאות הללו מאפריל השנה הם מדאיגים ממש. 

4. מדד ה-LTV: הדירות שייכות לבנקים יותר מאשר ללווים

מדד ה-LTV) LOAN TO VALUE) בודק בפשטות את היחס בין המשכנתה שנלקחה לבין מחיר הנכס. מקובל שאם המשכנתה מהווה יותר מ-60% משווי הנכס - מדובר במשכנתאות גבוהות. הם נחשבות מסוכנות יותר, ולכן בדרך כלל גם משלמים עליהן ריבית גבוהה יותר.

משכנתאות בשיעור מימון של 60% ומעלה

אם בנוסף לזה ההחזרים החודשיים שלוויהן צריכים לשלם עולים על 30% מהכנסתם החודשית (ראו מדד מס' 3) - המצב בעייתי במיוחד.

גם מדד זה אינו תמיד חד משמעי, ובפני עצמו אינו מעיד בהכרח על בעיה, כשהוא גבוה. לדוגמה, כששוק ההשקעות בנדל"ן היה בשיא, מספר ההלוואות ב-LTV גבוה היה גדול, מכיוון שמשקיעים רבים שמחו לשלם על נכסים שרכשו בעזרת מינוף גבוה, מתוך חישוב שדמי השכירות ישלמו על ההחזרים החודשיים על המשכנתה, ואולי אפילו ישאירו להם עודף.

בשנים האחרונות המשקיעים הודרו מהשוק, וחוזי המשכנתאות שניתנו ביחס LTV גבוה עמד על 25%-30%.

ואולם ככל שמספר העסקאות שבוצעו מכוח תוכנית מחיר למשתכן עלה - עלה גם שיעור המשכנתאות ב-LTV גבוה, עד שבאפריל הוא חצה את רף ה-40%. כלומר, יותר מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודש שעבר היו ב-LTV גבוה מ-60%, או בלשון העם, "הדירה שייכת לבנק יותר מאשר לרוכש" - ובהתאם לכך מן הסתם גם הריביות.

הקפיצה נובעת משתי התנהגויות סותרות: מצד אחד משפרי הדיור והמשקיעים שהחליטו בתקופה הזו שלא לקחת הימור, ולדחות את עסקאות הנדל"ן שלהם עד שידעו טוב יותר להיכן פני המשק מועדות, ולאן ילכו המחירים.

לעומתם, רוכשי הדירות במחיר למשתכן החליטו שהוזלת הדירות יותר משמעותית להם מסיכוני הקורונה, והם המשיכו לנהור לבנקים למשכנתאות, כפי שראינו. 

עוד כתבות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

פגרת הכנסת כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל