גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא רק נדל"ן: הימור פיננסי כושל עלה למגוריט בהפסד של 17 מיליון שקל

בקרן הנדל"ן מציינים כי ההפרשה בגין עסקת ה-SWAP נובעת מהירידה החריגה בשער מניית מגוריט ● לבנק מולו נחתמה העסקה יש אפשרות לסיים אותה בשל ירידת מחיר המניה, אולם מגוריט הגיעה להבנות עם הבנק שיימנע מכך, כנגד העמדת בטוחות מצידה

מתי דב, מנכ"ל מגוריט  / צילום: איל יצהר, גלובס
מתי דב, מנכ"ל מגוריט / צילום: איל יצהר, גלובס

משבר הקורונה אמנם לא פגע בצורה ישירה בפעילותה השוטפת של קרן ההשקעות בנדל"ן מגוריט, אולם לזעזוע שייצר בשווקים ולירידות החדות בבורסות בארץ ובעולם היו השלכות שליליות על תוצאות הרבעון הראשון ב-2020 שהציגה החברה.

כך, בזמן שמגוריט  מציגה למשקיעים תחזיות אופטימיות לגבי עתיד פעילותה בתחום הדירות להשכרה, בעיקר בזכות הצמיחה שהיא צופה בה, תוצאותיה הכספיות והירידות החדות במניה משקפות בשלב הנוכחי מציאות אחרת לגמרי.

בסיכום רבעוני הציגה מגוריט הפסד כבד של כ-23 מיליון שקל, שנרשם בעיקר בהשפעת שערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת SWAP (עסקת החלף) שנערכה מול בנק בשנת 2018. מגוריט זוקפת יותר מ-17 מיליון שקל מהוצאות המימון ברבעון לשערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת ה-SWAP, הוצאות של יותר מ-9 מיליון שקל בגין שערוך ני"ע והוצאות אג"ח, וריביות ועמלות (חלקן לבנקים) של יותר מ-3 מיליון שקל. 

אלה יחד הגדילו את הוצאות המימון (נטו) הרבעוניות של מגוריט לכ-26 מיליון שקל, שגררו אותה להפסד הרבעוני הגדול. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2019 הציגה מגוריט הכנסות מימון נטו של קרוב ל-5 מיליון שקל, ורווח נקי של כ-18 מיליון שקל - בשנה שאותה סיכמה ברווח של כ-22 מיליון שקל.

עסקת ה-SWAP המדוברת נחתמה לשנתיים, ובנובמבר האחרון הוארכה בשנה נוספת. עסקה זו, שלמעשה שיקפה "הימור" פיננסי על עליית מחיר המניה, נעשתה במקביל להקצאת מניות שביצעה מגוריט לכמה גופים מוסדיים, תמורת כ-70 מיליון שקל. על פי חוות דעת כלכלית, שוויו ההוגן של הנגזר ההתחייבותי בגין עסקת ה-SWAP בעת ביצוע העסקה, ביוני 2018, עמד על 17.5 מיליון שקל.

במגוריט מציינים כי ההפרשה בגין עסקת ה-SWAP "נובעת מירידה חריגה ברבעון בשער מניית החברה בשיעור של כ-32%", מ-77 אגורות בסוף שנת 2019 ל-52 אגורות בסוף מרץ 2020. כיום עומד שער המניה על כ-55 אגורות, כך שבסך הכול מציגה המניה ירידה של קרוב ל-30% מתחילת השנה, ומשקפת למגוריט שווי נוכחי של כ-520 מיליון שקל. מאז החלה להיסחר, בספטמבר 2016, צנחה מניית מגוריט ביותר מ-40%.

במסגרת עסקת ה-SWAP של מגוריט, לבנק מולו נחתמה העסקה יש אפשרות לסיים אותה במקרה שמחיר מניית מגוריט יורד מתחת ל-60 אגורות, אולם בחברה מציינים כי הצדדים הגיעו להבנות שלא לסיים את העסקה, וכי מגוריט תעמיד לבנק בטוחות לשם כך. מדובר בעסקת החלף שבמסגרתה במקרה של עליית ערך מניית החברה, הבנק ישלם לחברה תוספת, ובמקרה של ירידת ערך, תקצה מגוריט לבנק מניות נוספות.

לגבי ירידת ערך הני"ע שלה בסיכום רבעוני, במגוריט מציינים כי אלה כוללים "בעיקר איגרות חוב בדירוג ממוצע של A מינוס ומעלה". מגוריט משקיעה חלק מיתרות המזומנים שלה "באפיקים שונים בשוק ההון", ואחרי גיוס הון של כ-400 מיליון שקל שביצעה בנובמבר 2019, היקף השקעותיה במסגרת זו מצטברות לכ-100 מיליון שקל, באמצעות 6 גופי ניהול השקעות, עיקרן בשוק האג"ח, ובהיקף "זניח לחברה" באפיק מנייתי. מאז סיום הרבעון ההתאוששות בשווקים קיזזה חלק מההפסד הרבעוני, והוא עומד כיום על כ-5.5 מיליון שקל.

תחזיק כ-1,140 דירות עד שנת 2024  

מגוריט היא קרן ההשקעות בנדל"ן (ריט) הראשונה שהוקמה בארץ בהתאם לתיקון שנעשה לחוק הריט, ופעילותה מתרכזת בייזום, רכישה והשכרת דירות בישראל. מנכ"ל החברה הוא מתי דב, שבעברו כיהן כמנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים, והיו"ר הוא ארז רוזנבוך - אחד משני יזמי הקרן (לצד חיים ויספיש).

לפי הנתונים במצגת שפרסמה למשקיעים, למגוריט יש כיום קרוב ל-320 דירות מניבות (יותר מ-30 מהן בהליכי פינוי לצורך שיפוץ), וכ-280 דירות נוספות בעסקאות שבוצעו מסוף שנת 2019 ועד כה, בהן החברה טרם קיבלה החזקה.

בסיכומה של 2020 מגוריט צופה הכנסות של 21 מיליון שקל ורווח תפעולי נקי (NOI) של 19 מיליון שקל, וצופה כי בשנת 2025 הכנסותיה יצמחו לכ-76 מיליון שקל, וכי ה-NOI יגיע לכ-71 מיליון שקל.

עוד מציינת החברה כי עד היום גייסה מהמשקיעים הון בהיקף של כ-775 מיליון שקל וחוב בהיקף של כ-630 מיליון שקל, וכי ביצעה 14 עסקאות בשוק החופשי, כך שעד שנת 2024 יהיו בידיה כ-1,140 דירות בסך הכול - בכפוף לקבלת הקלות ואישורים.

לגבי השפעות הקורונה על הפעילות השוטפת, במגוריט מציינים כי בשלב הנוכחי "לא חלה השפעה מהותית על הכנסות החברה משכר דירה, ולא חל שינוי מהותי בשיעור התפוסה הממוצע בפרויקטים המניבים".

כן צוין כי "בחלק מהמקרים נאותה החברה לסייע לשוכרים שהיו זקוקים לסיוע בדרך של הפחתת היקף הפקדונות שהופקדו בידיה על ידי חלק מהדיירים, לתקופה מוסכמת שלאחריה יידרשו השוכרים הללו להגדיל את הפיקדון לסכומו המקורי".

עוד מסרה מגוריט כי ברמת גיוסי החוב של החברה, היא "בוחנת אפשרויות לקבלת מימון מגופים שונים, בהם בנקים וחברות ביטוח, לצד מעקב שוטף אחר תנאי המימון הפוטנציאלים בשוק ההון".

מהדוחות עולה עוד כי הכנסותיה הרבעוניות של מגוריט מהשכרת נכסים והפעלתם כמעט והוכפלו, לכ-5 מיליון שקל, בעיקר בזכות רכישת דירות בפרויקט הרצליה הילס, נוסף להשכרה מלאה של דירות שנרכשו במהלך 2019. אולם היקף השערוכים שביצעה הצטמצם, וכן היא רשמה עלייה בהוצאות הנהלה וכלליות, בעיקר בגין עלייה בדמי הניהול לחברת הניהול שלה ואופציות שהוקצו לה. 

עוד כתבות

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים