הטבות מס, נגישות וגם הפחתת מס הרכישה - למה כדאי לשים לב לפני השקעה בנהריה?

הכתבה מטעם גשם החזקות

השקעה בנדל"ן נחשבת כיום לאחת ההשקעות היותר פופולאריות בקרב מי שההון הנזיל שלו יחסית גבוה. תכנון מס נכון הוא שיקול חשוב של מי שרוצים למקסם את הרווח שלהם על ההשקעה. בייחוד בקרב משקיעים שרוכשים יותר מדירה אחת. בשנים האחרונות חלו מספר שינויים בנושא המיסוי על דירות. מהפחתות במס רכישה ועד להטבות מס ומענקים שונים. הטלת מיסוי נוסף על החזקת דירה שלישית, רפורמה שתוכננה בזמנו על ידי שר האוצר הקודם משה כחלון, נכון לעכשיו, לא יוצאת לדרך. מה שהותיר את אפיק ההשקעה הנדל"ני אטרקטיבי. אז אילו שאלות מיסוי כדאי לקחת בחשבון לפני השקעה בנדל"ן? ואיך בוחרים את האזור המתאים להשקעה בנדל"ן? יש מספר גורמים שחשוב להתייחס אליהם.

אל תשכחו את מס הרכישה

כיום, רוכשי דירה ראשונה זכאים לפטור ממס רכישה עד לסכום של 1,744,504 שקל. על כל שקל מעבר לזה מוטל על הרוכשים מס רכישה מדורג החל מ-3.5%. בכל הנוגע לרוכשי דירה שנייה ומעלה המס גבוה יותר וחל מהשקל הראשון. בסוף החודש שעבר אישרה ועדת הכספים של הכנסת להפחית את מס הרכישה על רכישת דירה שניה ומעלה - כלומר, על דירות להשקעה. בשנת 2015, ביוזמת שר האוצר דאז משה כחלון, עלה מס הרכישה המינימלי ל-8% בהוראת שעה. ההחלטה המדוברת של ועדת הכספים הפחיתה את גובה מדרגת המס הראשונה על דירות להשקעה ל-5% בלבד עד לסכום של 1,292,280 שקל. מדרגת המיסוי הבאה, 6%, חלה מסכום של 1,292,281 ועד ל-3,876,835 שקל.

ההחלטה הזאת בעצם אותתה על שינוי כיוון במדיניות הממשלה ביחס למשקיעים בנדל"ן. במשך מספר שנים, תחת כהונתו של כחלון, ניסתה המדינה דווקא להרחיק את המשקיעים משוק הדירות. זאת מתוך ניסיון להוזיל את השוק. ההחלטה מהחודש שעבר של ועדת הכספים היא בעצם איתות שנועד להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן.

לכללי מס הרכישה יש השפעה חשובה על תכנון מס נכון של רוכשי דירות להשקעה, שיכול לחסוך להם כמה עשרות אלפי שקלים. כך, למשל, אם אדם שאין לו נכס שרשום על שמו מעוניין לרכוש דירה אחת למגורים ואחת להשקעה, סדר רכישת הנכסים חשוב. את הנכס היקר יותר עדיף לרכוש קודם לכן, ולנצל את הפטור ממס רכישה, ואת הנכס הזול יותר לרכוש לאחר מכן, ולשלם עליו מס מופחת. במקרה שהנכס הזול יותר יירכש קודם, יהיה סכום העסקאות יקר יותר בעשרות אלפי שקלים רק בשל תכנון מס לקוי.

 מיקום הפרויקט בעיר. נוף לים ומבט לירוק / הדמיה: סטודיו לומו

לפרטים על פרויקט The Valley North בנהריה הקליקו כאן>>

שכונה אוטונומית לחלוטין

לצד מס הרכישה, יש גורם מיסוי נוסף שיכול, בעקיפין, להשפיע על כדאיות ההשקעה. על מנת לעודד מגורים בפריפריה גיבשה המדינה שורה של יישובים שבהם מוענקת הטבה על מס הכנסה מיגיעה אישית: משכורת, פנסיה, הכנסה מעסק עצמאי וכיוצא באלה. כך, למשל, תושבי נהריה זכאים לזיכוי ממס הכנסה של 12% עד להכנסה שנתית של 204,600 שקל. הדבר הופך את המגורים בעיר ליותר משתלמים. בשנים האחרונות הפכה העיר הצפונית לנגישה, ובעתיד היא תהפוך להיות נגישה אף יותר עם החיבור של כביש 6 וכביש 89 הצפוני והארכת קו המטרונית מעכו לנהריה. בנוסף, ההשקעה בתשתיות החינוך בה גדלה וממש בימים אלו זכתה העיר בפרס החינוך המחוזי תש"פ של משרד החינוך. גורמים אלו, לצד הטבת מס ההכנסה, מעודדים תושבים רבים יותר להגר לעיר הצפונית. כתוצאה מכך, יזמים החלו להשקיע יותר בקרקעות שלה, דבר שיצר עניין רב בקרב משקיעים.

בחמש השנים הקרובות צפויים יזמי הבנייה השונים להשלים את בנייתן של 4,200 יחידות דיור בנהריה, עיקרן בשכונת קרית יצחק שמיר החדשה, הנמצאת בפאתי העיר. לצד רוכשי דירות ראשונות, משפרי דיור ואחרים שעוברים לעיר הצפונית, היא מושכת גם לא מעט משקיעים. זאת בשל הנגישות ההולכת וגוברת של העיר, הטבות המס שהיא מעניקה והעובדה שמחירי הדירות באזור זולים, ביחס לשטח הדירה. בנוסף לכך, בתחילת השנה שעברה אושרה תוכנית המתאר העתידית של העיר, הכוללת בנייה של 8,000 דירות חדשות עד 2030, מרינה חדשה, הרחבת בית החולים ויצירת אזור תעסוקה גדול.

 שכונת קרית יצחק שמיר בעיר / הדמיה: סטודיו לומו

שכונת קרית יצחק שמיר החדשה עתידה להפוך, עם סיום תהליך הפיתוח שלה לשכונה אוטונומית לחלוטין. עם בתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים, פארקים ירוקים, שבילי אופניים, גני משחקים ועוד. "לדעתי, הרוכשים בשכונה יהנו בפעם הראשונה מעליית מחירי הנכסים שלהם, אחרי שיושלם פיתוח האזור, בשיעור של בין 12-20 אחוזים, ופעם נוספת מהטבת מס הכנסה בשיעור של 12%", אומר יוסף מזרחי, מנכ"ל גשם החזקות, חברה לייזום נדל"ן הבונה את פרויקט The Valley בעיר נהריה. מזרחי מזכיר כי בשנת2014-2015 התרחש אירוע דומה בשכונת נהריה הירוקה, אז ערכן של דירות שנרכשו בפרויקט עלה ב-20% עם השלמת פיתוח השכונה.

על פי סקירה שנעשתה בחברת גשם החזקות, נמצא כי דירה בת שלושה חדרים עשויה להניב את התשואה גבוהה למשקיעים. בהשוואה בין שלוש ערי הצפון, נהריה, עכו וכרמיאל, בחברה מצאו כי נהריה היא בעלת פוטנציאל התשואה הגבוה ביותר לדירת שלושה חדרים. לכן, פרויקט The Valley הנמצא בשכונת קריית יצחק שמיר החדשה מציע דירות שלושה חדרים גדולות במחיר של החל מ-940 אלף שקל ובנוסף דירות גן מרווחות של 143 מ"ר.

 דירות חדשות ורחבות. פרויקט The Valley North / הדמיה: סטודיו Olin

מדוע פוטנציאל התשואה גבוה בעיר? "בנהריה לא היה פרויקט בסדר גודל כזה ומזה כשלושה עשורים לא בונים בעיר דירות שלושה חדרים", עונה מזרחי על השאלה. "זיהינו את החוסר הזה והתחלנו לבנות. התוצאה לא איחרה לבוא ובשנה אחת מכרנו מתחם שלם של 304 יחידות דיור", הוא מוסיף. הדירות המוצעות כיום בפרויקט הן בעלות מרפסת ונוף, חלקו לעבר הים וחלקן האחר אל הנוף הגלילי.

בשורה התחתונה, לדברי מזרחי, כשמחברים ביחד את כל הטבות המיסוי השונות, ניתן להבין את החשיבות של שיקולי תכנון מס וכיצד הם בא לידי ביטוי בעיר כמו נהריה. היא מאפשרת לנצל את מדרגות מס הרכישה המופחתות או הפטור לדירה ראשונה, באזור שמושך שוכרים פוטנציאלים בשל הטבות המס שהוא מקנה. תכנון שכזה, במקום הנכון, כאמור, יכול להביא גם לחיסכון כספי וגם למיקסום התשואה.

לפרטים על פרויקט The Valley North בנהריה הקליקו כאן>>

*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.