האם היצע קרקעות נמוך באמת אחראי לעליית מחירי הדיור

גל "המחאה החברתית" של קיץ 2011 הובל בידי אנשים שראו את עצמם כ"מעמד ביניים". באופן טיפוסי, מדובר היה באנשים משכילים וצעירים למדי (כלומר, בני 20-40), שהתכנסו באחד מרחובות המסחר והמגורים היקרים במזרח התיכון (שדרות רוטשילד בתל אביב) ועמדו על זכותם לרכוש דירה בבעלות באמצעות יכולת השתכרות של עורך סרטוני וידאו (דפני ליף), חבר מערכת מגזין לייף-סטייל אינטרנטי (סתיו שפיר), או פעיל סטודנטיאלי (איציק שמולי).

אלא ששוק הנדל"ן בישראל סיפק, כבר בזמן המחאה החברתית, דיור בר השגה בדמות דירות להשכרה, במחירים הגיוניים. גם לפני עשור העניק חוק עידוד השקעות הון הטבות לא מעטות לבנייה להשכרה, וכיום ההטבות התרחבו ונוספו להן ההטבות לקרנות הריט. אך הבעיה של המפגינים מאז, או של אחיהם הצעירים, לא נפתרה.

הנימוק להערכתי שדמי השכירות בישראל הם סבירים הוא שבחלק ניכר מן הדירות שבאזור המרכז דמי השכירות השנתיים משקפים כ-7% מעלות הבנייה של הנכס, בהינתן עלות קרקע אפס ושיעור תפוסה של 90%. דמי השכירות אמנם נהנים ממיסוי נמוך, אך הם אינם מאפשרים ניכוי פחת, הוצאות מימון וכו'. במילים אחרות, שוק ההשכרה איננו משקף בעיה ממשית של היצע קרקעות.

לאמיתו של דבר, אין בישראל מחסור של ממש באמצעי דיור. לעומת זאת, יש בישראל מחסור גדול בשטרי-בעלות ביחידות דיור: התיאבון של האוכלוסייה להיות בעלים בלעדיים של נכסי-מקרקעין המשמשים לדיור הוא רב, ואילו ההיצע הקיים רחוק מלענות עליו. משום כך, מחירי הבעלות בדירה במרכז הארץ גבוהים בהרבה מן המקובל בעולם, ביחס ליכולת ההשתכרות הממוצעת של האוכלוסייה, והם אף עולים בשנים האחרונות בקצב מהיר.

מנקודת ראות השוואתית מדינת ישראל מצויה, עדיין, בתנופת בנייה

טענת המפגינים והקבלנים כאחד, כאילו מדינת ישראל מעכבת בנייה, היא מופרזת למצער. אכן, בקטע-זמן מסוים נוצר פער בין כמות משקי הבית הנוספים ובין כמות התחלות הבנייה, אולם היקפו של הפער הוא קטן מאד ביחס להיקף הסחורה הנדל"נית שבשוק (כ2.5 מיליון יחידות דיור). עד למשבר הקורונה היה מספר התחלות הבנייה בעשור האחרון קרוב למספר משקי הבית החדשים, מבלי שניכרה לכך השפעה ממתנת על מחירי הדירות.

מנקודת ראות השוואתית מדינת ישראל מצויה, עדיין, בתנופת בנייה. במרבית השנים האחרונות היו במדינת ישראל כ-50-45 אלף התחלות בנייה בשנה, כלומר: כפול ממספר התחלות הבנייה לנפש שבארה"ב, בבריטניה ובמרבית מדינות המערב.

כדי להבין את המצוקה, המכונה באופן בלתי מדויק "בעיית הדיור", יש להבין אפוא מדוע דירות בישראל, ש-30% מהן מושכרות, נמכרות בפועל במחיר גבוה בהרבה מזה המוצדק על פי היוון תזרים המזומנים הצפוי מהן עד לאינסוף. הסיבה לכך היא שהמתאמצים לרכוש דירה אינם מעוניינים אך ורק בקורת גג. קורת גג הם יכולים להשיג במחירי שכירות סבירים לגמרי, אך היא איננה מספקת את שאיפותיהם. גם התירוץ הרווח, שעל פיו דירה בשכירות איננה מקנה לבעליה את מידת הביטחון והיציבות שמקנה בעלות בנכס מגורים איננו מספק הסבר מספיק.

ראשית, יציבות היא גם חסרון: אדם המחזיק בדירה בבעלות מוגבל ביכולת-הניידות שלו, בהינתן שעצם תהליך המכירה, האיתור והרכישה של נדל"ן הוא עתיר הוצאות, ובהינתן שיש אף מס מחזור על עסקאות נדל"ן בשיעורים המגיעים לעתים קרובות ל-8% או למעלה מזה. שנית, ברור שאילו התרבות המקומית הייתה רואה בדיור בשכירות פתרון משביע רצון, קל מאד היה ליצור נורמות וסטנדרטים המאפשרים שכירות יציבה לטווח ארוך, למשל, באמצעות קרנות הריט. אני מניח שגם בתנאי השוק הנוכחי ניתן להשיג שכירות לתקופות ארוכות בתמורה לתשלום דמי שכירות גבוהים ב10% מן המקובל.

יותר משהמחירים יוצרים בעיית מוביליות חברתית, הם משקפים אותה

לאמתו של דבר, רוכשי הבעלות בדירה בישראל מבקשים להשיג שני דברים, שהקשר בינם ובין מרחב מחיה הוא מקרי. ראשית, הם מבקשים לצבור אמצעי חליפין המאפשרים רכישת מוצרים אחרים, ושנית, הם מבקשים אישוש למעמדם החברתי באמצעות צבירת אמצעי חליפין אלה. זהו שורש המצוקה החברתית שהניעה מאות אלפים להפגין לשם הוזלת הדיור. היו מהם שביקשו מוביליות חברתית והיו מהם שביקשו לשמר לעצמם את המעמד החברתי שהוריהם נהנו ממנו דור קודם לכן.

אישה צעירה כמו דפני ליף, ילידת שכונת רחביה ומי שעברה את שנות בחרותה בכפר שמריהו, דאגה, מן הסתם, שמא יקשה עליה לקנות לעצמה את המעמד החברתי שהוריה זכו בו. במרחב מחיה קל יהיה לה לזכות, אך במעמד חברתי דומה - קשה. החברה הישראלית, לעומת זאת, איננה ממהרת ליצור פיחות במעמדם של נכסי מקרקעין בדיוק מן הטעם שדפני ליף רגישה לו: משום שהיא ממאנת להעניק למצטרפים חדשים מעמד איתן כמו של הוותיקים מהם. במילים אחרות: יותר משמחירי הנדל"ן יוצרים בעיה של מוביליות חברתית, הם משקפים בעיה כזאת.

אם כולם רוצים לשבת ליד הילדה המקובלת של הכיתה (אל תטעו: קוראים לה נעם מרקוביץ, לא ריקי כהן) - לא חשוב לדעת כמה כיסאות יש בכיתה כדי להסיק שהתחרות תהיה אכזרית. אם נצופף מספר רב של כסאות ליד הילדה המקובלת, התחרות תתמקד בהבדלים דקים של סנטימטרים במיקום או בזווית של הכיסאות, אך היא תיוותר קשה באותה מידה. מבוגר המתבונן מן הצד יבין מיד, שלא כסאות חסרים בכיתה הזאת, כי אם ביזור של העוצמה החברתית. הבעיה המכונה "בעיית הדיור" איננה אלא מדד כמותי לנכונותנו, הישראלים, לשלם כסף רב תמורת הזכות להפגין קרבה אל המוקדים הצפופים של עוצמה חברתית.

הכותב הוא רקטור המרכז האקדמי פרס