דרושות זכויות בנייה נרחבות בשביל להצדיק את מחיר הקרקע

■ רקע: לאחרונה דווח בכלי התקשורת על עסקה שבה נמכרה קרקע בצפון טבריה, 20 דונם על חוף הכנרת (לרבות רצועת חוף באורך של 165 מטר) וכן קרקע חקלאית ממערב לו, בשטח של כ-115 דונם בייעודים שונים. על פי הפרסומים, הקרקע נמכרה על ידי יורשי היזם יאיר ובמן ונרכשה על ידי קבוצת תצפית. העסקה טרם פורסמה באתר רשות המסים, אולם על פי הדיווחים השונים, מדובר על כ-50 מיליון שקל.

■ המצב התכנוני: על פי תמ"א 13 - תוכנית המתאר הארצית המסדירה תכנון בחופים ובשטח הסמוך אליהם, הקרקע שנרכשה מיועדת לשימוש חקלאי. לפי תוכנית המתאר של טבריה, אשר אושרה בשנת 2014 - ג/18071, הקרקע בייעוד "לתכנון עתידי". הואיל וטרם בוצע תכנון כזה, קיים ספק בנוגע לשימושים שיותרו, כמו גם לזכויות הבניה שיאושרו.

■ מה מתכננים היזמים: על פי הפרסומים, הרוכשים מעוניינים לפתוח את החוף לרחצה ולהסב את המבנים הקיימים כיום לצורכי הסעדה. בעתיד, בכוונתם לבחון שימושים למגורים ומלונאות ואף הקמת מתקן גריסה לפסולת גזם.

■ נתוני השוואה: מדובר בקרקע ייחודית וייתכן שזו הסיבה למחיר הגבוה, אולם ישנם נתונים המאפשרים לקבל סדר גודל של שווי.

● ממש בסמוך, בוצעה עסקה לפני ארבעה חודשים, שבמסגרתה נמכר דונם וחצי, תמורת 3 מיליון שקל, מחיר המשקף 2,000 שקל למ"ר קרקע.

● לפני פחות משנה נסגר מכרז בקרקע הנמצאת דרומית לטבריה, על קו החוף. מדובר בחלקה בשטח של כ-1.7 דונם (קטן משמעותית משטח העסקה הנוכחית), אשר נמכרה תמורת כ-5 מיליון שקל, מחיר המשקף כ-2,900 שקל למ"ר. אולם להבדיל, קרקע זו כוללת תב"ע מאושרת לתיירות לא רוויה.

● בשומה מכרעת למסחר בטבריה, נקבע כי נכון לשנת 2020, שווי מ"ר מבונה למסחר הוא כ-1,500 שקל.

● בשומה מכרעת למגורים בטבריה, נקבע כי נכון לשנת 2018, שווי מ"ר מבונה למגורים הוא כ-1,400 שקל.

■ המתנה של שנים, והיטל השבחה: הקרבה לחוף אמנם אטרקטיבית, אולם יש לזכור כי כל פעילות בסביבת החוף מחייבת אישור של הוועדה הארצית לתכנון ובנייה. לצורך שינוי ייעוד של הקרקע יידרש שינוי של תוכנית מתאר ארצית ולאחר מכן תכנון מפורט. הליך זה צפוי להימשך כמה שנים ואם אכן יצלח, צפוי חיוב נכבד של היטל השבחה.

כיום כל תוכנית חופית - גם במרחק ניכר מקו המים - זוכה להתנגדויות "אוטומטיות" ולהליכים מייגעים במוסדות התכנון. בדרך כלל נלווה לה הד תקשורתי שלילי. אף במובן זה, היזמים נוטלים על עצמם סיכון בלתי מבוטל.

אם נצא מנקודת הנחה כי העסקה הנוכחית משקפת סכום של כ-2,000 שקל למ"ר קרקע ומחיר של כ-87 אלף שקל לדונם חקלאי, ובשים לב לנתוני ההשוואה, אשר מצביעים על שווי של כ-1,500 שקל למ"ר מבונה ובייעוד מסחר ומגורים, נראה כי אלא אם כן יאושר פרויקט שאפתני ביותר ועתיר זכויות בנייה, אזי המחיר ששולם עבור הקרקע גבוה במיוחד.

הכותב שמאי מקרקעין