איפה תוכלו לקנות דירה בחצי מיליון שקל ולקבל עודף

שוק הדיור רותח, ומחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-11.3%, לפי נתוני הלמ"ס. "עליית המחירים השנתית היא הגבוהה והמתמשכת ביותר זה עשור", נכתב בדוח שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. העלייה נרשמה בכל המחוזות.

חרף העלייה הזו, גם ב-2021 נרשמו בישראל מאות עסקאות למכירת דירות בפחות מחצי מיליון שקל. אף על פי שמדובר בכל המקרים על שכונות ישנות, ובבניינים מוזנחים בלי אופק לפינוי בינוי בעתיד הנראה לעין, המשקיעים מגלים עניין, ובמקרים מסוימים הביקושים בשכונות אף עולים על הממוצע בשאר אזורי העיר.

מנתונים שמסר אתר מדלן לבקשת גלובס נמצא כי בחיפה, באר שבע, עכו, עפולה, דימונה, קרית אתא ונוף הגליל, נמכרו בשנה האחרונה יותר מ-500 דירות שלושה חדרים וכ-430 דירות שני חדרים בפחות מחצי מיליון שקל. מבדיקת גלובס עולה כי דירות בכחצי מיליון שקל נמכרו בערד, בבית שאן, באופקים, בירוחם ועוד.

"רבות מן הדירות הללו נמצאות בדירות בבניינים ישנים שלא יעברו התחדשות עירונית, שמרכיב הפוטנציאל פחות נוכח במחיר שלהן", מסביר טל קופל, מנכ"ל madlan, "כפי שבאזורים עם ביקוש גבוה מההיצע אנחנו רואים עליית מחירים שמשקפת את הפוטנציאל שיש לדירות בעיני הקונים ולאו דווקא את המחיר הריאלי, כך בפריפריה, מרכיב המיקום במקרה הטוב אינו מוסיף לערך הדירה ובמקרה הרע אף מפחית אותו".
"עם זאת, לדבריו, "מספר העסקאות בדירות מסוג זה מראה שיש עניין מצד משקיעים, הנהנים מתשואות שכירות שנתית גבוהות יחסית של 4%-5%".

 טל קופל, מנכ''ל madlan / צילום: שרון אדלר

ישראל יעקב, שמאי מקרקעין המתמחה בליווי פיננסי, אומר: "המשקיעים יקנו כמעט הכול, גם כי ההתחדשות העירונית תגיע מתישהו לפריפריה. וגם כי גל עליות המחירים ישפיע על דירות מוזנחות וזולות, והמחיר שלהן יתגבר על המכשולים שבדרך כלל מורידים אותו, כמו מצב הסביבה, מצב הדירה, סוג האוכלוסייה, המצב הסוציו-אקונומי של השכונה ועוד".

  

הדר הכרמל, חיפה

רישום מושע באחד המרכזים המבוקשים ביותר בעיר

שכונת הדר ממוקמת במורד הכרמל הצפוני, בין מרכז הכרמל לעיר התחתית. בשכונה יש רחובות מסחריים ראשיים ושוק עירוני והאזור הפך בשנים האחרונות להיות מבוקש בקרב סטודנטים וצעירים.

"שכונת הדר הכרמל היא אחת הוותיקות בחיפה, ויש בה גם מבנים לשימור. זוהי השכונה עם מספר העסקאות הכי גדול בעיר", אומר אור בן שטרית, מתווך המרכז לנדל"ן חיפה. "השכונה מגוונת מבחינת דמוגרפית וגם תכנונית - ישנם הרבה בנייני אבן ישנים. ליד השכונה נמצא רחוב מסדה, רחוב הבילויים. דירה בשכונה בדרך כלל נמכרת תוך שלושה חודשים, בזמן שבחיפה לוקח לדירה להימכר בין חמישה חודשים לחצי שנה".

אז איך נמכרו שם דירות בפחות מחצי מיליון שקל?
"הסיבה העיקרית היא שיטות הרישום - המושע - בחלק מהמבנים שם", מסביר בן שטרית. "מדובר על שותפות בבעלות הנכס בין כמה בעלים, מה שמקשה על השעבוד וכתוצאה הבנקים לא נותנים משכנתאות".

לדבריו, בשכונה ישנם הרבה בניינים כאלה, משנות ה-20 וה-30. "המחירים הללו רלוונטיים רק למבנים שיש להם בעיית רישום. לצורך ההשוואה, דירת 2.5 חדרים דומה ברחוב הילל תעלה כ-700 אלף שקל.

 הדר הכרמל, חיפה. ''דירה נמכרת תוך שלושה חודשים'' / צילום: איל יצהר

"מחירי הנדל"ן בעיר חיפה עלו בשנה האחרונה בכ-7% בממוצע. המחירים בשכונה עלו באותה מידה והיו דירות שעלו ב־10% אפילו".

אלכס קרמר, זכיין ובעלים של סניף חיפה במרכז לנדל"ן, מוסיף כי רוב הביקושים בשכונה הם מצד משקיעים מאזור המרכז וירושלים. "אנחנו מוכרים הרבה נכסים בשכונה למשקיעים מהמגזר הדתי. הם נמשכים לשכונה בגלל המחירים, אבל גם הקירבה לכמה רחובות שמאופיינים בקהילה דתית".

לפי מדלן, ממוצע השכירות בהדר הכרמל הוא 2,325 שקל בחודש והתשואה הממוצעת היא 3.88%.

מעיריית חיפה נמסר כי "בשלוש השנים האחרונות שכונת הדר הכרמל נמצאת בלב העשייה התכנונית של העירייה מתוך הבנה כי הדר היא הלב האורבני וההיסטורי של העיר ובעלת הפוטנציאל החשוב והגדול ביותר להתחדשות העיר. בתוך כך, אימצה העירייה מסמך מדיניות אשר מתייחס לשכונת הדר כאזור ייחודי בעל ערכי שימור גבוהים. בהתאם למסמך זה נבחנת כל בקשה לתוספת זכויות מכוח תמ"א 38 בקפידה תוך שמירת האיזון בין ההתחדשות הנדרשת לשימור הערכים האדריכלים.

"זהו תהליך ארוך ומורכב ואולם את ניצני הפריחה ניתן כבר לראות בכמה מתחמים בשכונה כמו מתחם שוק תלפיות-סירקין שהפך לאזור בילוי המושך אליו מבקרים רבים".

יוספטל, הניצחון ונווה גן, דימונה

העיר התפתחה, השכונות נשארו חלשות

יוספטל והניצחון הן שכונות שיכונים ותיקות בדימונה. הן סמוכות למרכז העירוני ותושביהן נהנים מנגישות למרכזי תרבות ומסחר ולפארקים עירוניים. נווה גן היא שכונת שיכונים בצפון דימונה. בשכונה יש בית ספר ומרכז מסחרי, אך המרחב הציבורי מוזנח למדי ואין בה גינות מטופחות.

"העיר דימונה התפתחה בעשור האחרון, וגם המצב הסוציו אקונומי של התושבים הוא טוב, ויש להם הטבות מס", אומר עדי דבורקין, זכיין אנגלו סכסון דימונה. עם זאת, הוא מציין כי "יש שכונות שבהן שווי הדירות נמוך - הן נמצאות במבני רכבת ישנים שאין בהם ועד בית, ואין בהם מעליות. רוב הדיירים הם משפחות מאוכלוסיות מוחלשות ואנשים מבוגרים".

 דימונה. ''הדירות הן בלי ועד בית, בלי מעליות'' / צילום: Shutterstock

"הרוכשים הם בדרך כלל דור שני בעיר, שאין להם יכולת להשקיע מיליון שקל בדירה, ונכס בשכונות הללו הוא התחלה ממש טובה עבורם. השוכרים הם בדרך כלל צעירים בתחילת הדרך".

מה קורה בשאר העיר?
דבורקין: "עד לפני שבעה-שמונה חודשים, מחירי הנדל"ן בעיר ירדו, כי גם בנו שתי שכונות חדשות וגם בגלל הקורונה, אבל בשבעת החודשים האחרונים המחירים מתחילים לעלות שוב ולהתאזן. לצורך ההשוואה, דירת 3 חדרים חדשה מקבלן בשכונת השחר למשל עולה 900 אלף שקל".

לדבריו, "רוב הביקושים בעיר דימונה הם בדרך כלל דור שני או שלישי של תושבי העיר. אבל יש גם משקיעים מהמרכז שרוכשים דירות בעיר וזו מגמה שהולכת ומתפתחת בשנים האחרונות". לפי מתווכים, דמי השכירות עומדים על 1,600־1700 שקל בחודש, תשואה של כ־4%.

גבעת המורה, עפולה

ממרכז קליטת עולים לשכונה חרדית

שכונת גבעת המורה במזרח עפולה מנותקת פיזית ממרכז העיר. בשנים האחרונות החלה בנייה מסיבית מערבית לשכונה, שמקרבת את העיר אליה, אך שטחים חקלאיים עדיין מפרידים ביניהן. השכונה מורכבת בעיקר משיכונים , אך גם מאזור וילות.

לדברי דודו אזולאי, בעלים של מגדלים נדל"ן עפולה ויליד השכונה, "גבעת המורה נועדה במקור למרכזי קליטה, ולפני 15 שנה הפכה למבוקשת בקרב הקהילה החרדית. ב־2008 הדירות בשכונה נמכרו בזול - 100-120 אלף שקל. המחירים בשכונה התחילו לעלות באחרונה גם בגלל עליית המחירים באופן כללי, אבל גם כי משקיעים התחילו לרכוש שם דירות - עיקר הקונים היו חרדים".

 גבעת המורה בעפולה. ''עיקר הקונים מהחברה החרדית'' / צילום: איל יצהר

אזולאי מוסיף: "העולים החדשים של פעם יוצאים ממנה ומי שבה לגור שם הם חרדים, כתוצאה יש היום הרבה גני ילדים ובתי כנסת.

"משרד השיכון שיפץ את החזיתות של חלק מהבתים ואפשר למצוא דירת שלושה חדרים בשכונה בבניין של 40 דיירים בפחות מחצי מיליון שקל, אולם דירה זהה בבניין קטן ומרווח יותר תחצה את רף ה-550 אלף. במרכז העיר דירת שלושה חדרים נמכרת בסביבות 650 אלף שקל".

חיי המדף של דירה בשכונת גבעת המורה, כפי שמתאר אזולאי נע בין כמה ימים לשבועות בודדים.

"לפני כשלושה שבועות מכרתי דירה, 80 מ"ר בשכונה במחיר 553 אלף שקל, ולקח שבוע בערך עד שהיא נמכרה. לפני שנה יכולתי למכור אותה ב-480 אלף שקל", אומר אזולאי.

קרית וולפסון, עכו

מהשכונה הכי יקרה בעיר לשכונת מוכת פשיעה וסמים

שכונת קרית וולפסון בעכו ממוקמת סמוך לתחנה המרכזית ולתחנת הרכבת של העיר. הדירוג החברתי כלכלי של השכונה הוא 2, ובמדלן מתארים אותה כשכונה מוזנחת, "המורכבת ממבני שיכון ישנים שבנויים מסביב לחצרות גדולות. אין כמעט חנויות ומקומות בילוי".

מוחמד דדן, משווק המרכז הצפוני לנדל"ן ומשכנתאות, מספר: "בשנות השבעים והשמונים השכונה הייתה אחת היקרות בעכו. הוצאת התושבים של עכו מהעיר העתיקה גרמה לכך שהתושבים בעתיקה מכרו ביוקר ועברו בין היתר לשכונות שבנו להם בכפר ג'דיידה מכר", ולוולפסון.

 עכו. ''שיקמו רק את החלק שרואים מתחנת הרכבת'' / צילום: פאול אורלייב

"בהתחלה הרוכשים בוולפסון היו העשירים מבין התושבים של העתיקה. לאט לאט השכונה עברה שינוי דמוגרפי, וכתוצאה מכך המחירים התחילו לרדת עד שהגיע לרמה של 80 אלף דולר בשנת 2000 (400 אלף שקל). כיום כ-90% מתושבי השכונה הם ערבים.

"התשתיות נשארו כפי שהן מאז שנות ה-70, השיפוץ היחיד שבוצע בשכונה היה לחזית הבניין מול הרכבת". לדבריו, דמי השכירות עלו בשנה האחרונה לרמות של 2,000־2,300 שקל, לעומת 1,700־1,900 קודם לכן".

מעיריית עכו נמסר: "שכונת וולפסון נכללת בתוכנית של עיריית עכו עם הרשות להתחדשות עירונית. התוכנית תיצור מסמך מדיניות שיהווה בסיס לתוכנית מפורטת להתחדשות שכונת וולפסון והמרחב הקרוב לה. התוכנית כוללת גם את כל אזור שיכוני הצפון ובוחנת את חיזוקו של הרובע המנדטורי כמרכז עירוני".

גבעת הרקפות, קרית אתא

אוכלוסייה מעורבת, במצב סוציו אקונומי נמוך

גבעת הרקפות במזרח קרית אתא הוקמה בשנות ה-50 עבור שוכני מעברות מהסביבה, ובמהלך השנים קלטה גלי עלייה רבים. השכונה בנויה על גבעה ומורכבת בחציה משיכונים ובחציה מבתים דו-משפחתיים חדשים, עם "מגדל" בודד בן 10 קומות.

"הרוב הגדול של הדירות נבנו בשנות ה-50 וה-60 ורוב הבניינים הם בנייני רכבות. לחלק מהבניינים יש שתי כניסות, מצד אחד הכניסה היא לקומה הראשונה ומצד שני קומת קרקע", מתאר אוהד פלד זכיין רימקס פמילי קריות, לדבריו: "האוכלוסייה בשכונה מעורבת - יש חרדים ועולים מרוסיה - והמצב הסוציו אקונומי של השכונה נמוך. רוב רוכשי הדירות הם משקיעים.

"השכונה נמצאת בחלק הכי צפוני של קרית אתא, באזור שמסביב יש הרבה תוכניות פיתוח בשלבים מוקדמים. מי ששוכר בשכונה הם בדרך כלל משפחות צעירות שמשלמות עד 2,000 שקל בחודש דמי שכירות, כאמור, התשואה בשכונה מגיעה ל־4% שזה בעצם הממוצע בקריות".

 גבעת הרקפות בקרית אתא. ''זמן מדף קצר'' / צילום: פאול אורלייב

לדבריו, "הזמן מדף של הדירות הללו הוא מאוד קצר, מכרנו דירה תוך שבוע וחצי ב-460 אלף שקל". לדבריו, "דירה דומה במרכז העיר עולה בסביבות 650-700 אלף שקל".
עוד הוא מספר כי "בגבעת הרקפות המחירים עלו במידה מתונה יחסית לשאר הארץ, משהו בין 5% ל־7%, אולי 8% במקרים ספציפיים".

מהעירייה נמסר: "גבעת הרקפות היא אחת השכונות הוותיקות בעיר, הכוללת גם יחידות צמודות קרקע וגם שיכונים שנבנו לקליטת עולים במהלך שנות ה-70. השכונה עוברת תהליך של שדרוג שבמהלכו שוקמו מספר רחובות ואחרים נמצאים בתהליך החלפת מערכות תשתית תת-קרקעית, סלילת כבישים ומדרכות, תכנון נופי מחודש, מגרשי ספורט והתקני נוי. מלבד עבודות הפיתוח בכוונת העירייה לתכנן גם מתחמי פינוי בינוי לחידוש מבנים, על קרקעות שהוקצו לכך במסגרת הסכם גג שנחתם עם רשות מקרקעי ישראל.

שכונה ד', באר שבע

"רק מבוגרים שנשארו בדירות או סטודנטים שוכרים"

שכונה ד’ בצפון באר שבע מורכבת בעיקר ממבני רכבת ישנים ומתפוררים. אף שהיא מוזנחת וסובלת ממוניטין שלילי, הקירבה שלה לאוניברסיטת בן גוריון הופכת אותה למבוקשת בקרב שוכרים.

"מצד אחד מדובר על אחת משתי השכונות העניות בעיר, ומצד שני זו השכונה הכי מבוקשת, במיוחד באזורים שליד האוניברסיטה.

"בשנים האחרונות מתחילה להתפתח שם סצנה סטודנטיאלית ותרבות של ברים ובתי קפה", אומר דור כהן, מייסד שותף בקבוצת ארץ עיר, משרד תיווך בבאר שבע המתמחה בשיווק בשכונה.

"שיכון ד’ היא כביכול שכונה בעלת רקע סוציו אקונומי נמוך. רוב הבניינים בה נבנו בשנות ה-60 וה-70 ואוכלסה בזמנו על ידי דיירי עמידר. עם השנים, המבוגרים עזבו ומשקיעים קנו את הדירות, בעיקר בגלל הקירבה לאוניברסיטה. כיום אין משפחות צעירות שבאות לגור בד’ - אין דבר כזה. רוב הדיירים בשכונה הם סטודנטים שוכרים - או מבוגרים של פעם שנשארו שם".

 שכונה ד' בבאר שבע. ''אין משפחות צעירות'' / צילום: דיאגו מיטלברג

לגבי המחירים, כהן אומר כי "מחירי הדירות בשכונה מתחילים מ-300 אלף שקל, אבל במקרים כאלה מדובר על דירות בעייתיות - ללא טאבו, שאי אפשר לקבל עבורן משכנתה, בעיקר במגדלי גלעד. בשאר השכונה יש דירות שהמחיר שלהן מתחיל מ-500 אלף שקל באזורים הלא סטודנטיאליים ויכולות להגיע ל-550 אלף שקל לדירת חדר וסלון ליד האוניברסיטה. באשר לדמי השכירות: באזורים הלא סטודנטיאליים מתחילים ב-1,600 שקל, ומגיע ל-2,000 שקל ליד האוניברסיטה".

כהן מציין שהמחירים בשכונה עלו בשלוש השנים האחרונות ב-15%-17%, בשאר העיר העלייה הייתה 10%-12%, וזה נובע מביקושים מחוץ לעיר.

"חיי מדף של הדירה משהו כמו 40 יום, בשאר אזורי העיר, הדירות מועמדות למכירה בין חודשיים לשלושה עד שהן נמכרות אם מדובר על מחיר שוק. לפני כמה ימים מכרנו דירה קו ראשון לאוניברסיטה, דירת 3 חדרים ב-730 אלף שקל, הרוכש היה צעיר שרכש את הדירה הראשונה שלו".

מהעיריית נמסר: "עיריית באר שבע פועלת להמשך שדרוג ופיתוח השכונות הוותיקות בעיר, בהן שכונה ד’, במסגרת תוכנית רב-שנתית לשיפוץ ושדרוג שכונות ותיקות וכחלק מתוכנית רחבה להתחדשות עירונית, שדרוג ועיצוב המרחב הציבורי. בין הפרויקטים שמקודמים היום בשכונה ד’ ישנם 3 מתחמי התחדשות עירונית משמעותיים: תוכנית התחדשות מתחם אורן, מתחם יעקב אבינו ומתחם הצדיק מירושלים. פרויקט חשוב נוסף המתבצע בימים אלו בשכונה ד’ הן עבודות לשיקום מחצבת המכתש בבאר שבע, הממוקמת לאורך צירי תנועה ראשיים בעיר, בלב השכונה הוותיקה".

השכונה הצפונית, נוף הגליל

"השנה כבר יהיה קשה למצוא דירות בפחות מ־550 אלף"

השכונה הצפונית בנוף הגליל (לשעבר נצרת עילית) היא שכונה גדולה המורכבת בעיקר ממבני שיכון ומקוטג’ים טוריים. "הדירות בשכונה קטנות מאוד: 3 חדרים, 40 מ"ר בטאבו ו-55 מ"ר בארנונה", אומר אלון קסלסי, זכיין אנגלו סכסון בנוף הגליל. "רוב הדירות נבנו בשנות ה-60, ורובן היו בעבר דירות של עמידר".

 נוף הגליל. ''פוטנציאל להתחדשות עירונית'' / צילום: איל יצהר

קסלסי מדגיש: "המחירים שנסקרו נכונים ל־2021, היום כבר קשה למצוא דירה בפחות מ-550 אלף שקל. ישנם בניינים שלא תוחזקו, אבל אחרים תוחזקו יפה ובכל העיר יש פוטנציאל להתחדשות עירונית. בשנים האחרונות הרוכשים הם משקיעים. דירה במחיר הנכון יושבת על המדף בדרך כלל כחודש-חודשיים, ובשאר העיר יושבת גם חודשיים-שלושה".

והמחירים?
"אם ניקח דירה דומה בשכונה הדרומית, המחירים שם הם בסדר גודל של 650 אלף שקל, תלוי בגודל הנכס והקומה. הדירות הן יותר גדולות מאשר בשכונה הצפונית". לפי אתר מדלן, דמי השכירות בשכונה עומדים על כ־2,000 שקל בחודש.

מעיריית נוף הגליל נמסר: "נוף הגליל עוברת בשנים האחרונות התחדשות כוללת ותנופת בנייה שכוללת טיפול עומק בשכונות הוותיקות, לרבות קידום מיזמי פינוי בינוי, חיזוק מבנים ושיפוץ פיזי בשיתוף התושבים. העירייה מקדמת בימים אלה שלושה מתחמים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי) בשכונות הוותיקות".