השקעות נדל"ן מעבר לים: מה עושים כשהבית החדש בארה"ב "נשבר"

‏

זמן קצר לאחר גירושיה, קיבלה אביטל בר יוסף את אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ב"חיים החדשים" שלה: רכישת נכס להשקעה בפלורידה, ארה"ב. זה לא שהיא לא התנסתה בכך בעבר. לדבריה, כשהייתה נשואה בעלה השקיע בנדל"ן אך ההשקעות הסתיימו לרוב בטעם חמוץ. למרות זאת, היא לא חששה להמשיך בדרך הזו. מי שתרמה לכך היא חברה שהתנסתה כמה שנים קודם בהשקעה מעבר לים.

● הכלכלנית הראשית: הדרום מוביל בהפסדי משקיעי הנדל"ן 

● לאחר הנורמליזציה: הישראלים רצים לנדל"ן הטורקי 

בר יוסף מספרת ל"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס - ש"כשהייתי בהליך הגירושים חברה סיפרה לי על השקעות שהיא ובעלה עושים בפלורידה. שהם קונים שם דירות ומשכירים אותן. היא סיפרה לי שהכול נעשה דרך מתווכת ישראלית לשעבר (בינתיים המתווכת חזרה להתגורר בישראל - ג.ל) שמסייעת להרבה חברים נוספים שלהם שם, ושהם מאוד מרוצים. זה היה נראה לי אפיק השקעה טוב, שייתן לי אפשרות לחיסכון ולהשקעה פסיבית".

כך נוצר הקשר עם המתווכת - אילנה אלבז - ובתוך זמן לא רב אביטל אכן הפכה רשמית למשקיעת נדל"ן כשרכשה דירה בעיר פורט לודרדייל תמורת 86 אלף דולר. עד כמה היא הייתה מעורבת בתהליך? בר יוסף מעידה שמעט מאוד. "חוץ מלהסתכל ב־Google Maps, אין לי מושג איך המקום נראה. מעולם לא הייתי שם. בעצם קניתי דירה של שני חדרי שינה וסלון באיזה קומפלקס ענק". בדירה הייתה שוכרת שאמנם שילמה במועד, אך כפי שנהוג בארה"ב, הבעלים מחויב בתשלומי ועד הבית. בתוך זמן קצר גילתה בר יוסף שהם מעט גבוהים משידעה, וגם שיש הוצאות נוספות על שיפוצים תכופים.

"הפרויקט הזה היה במצב תחזוקתי ירוד ואני לא ידעתי מזה. ואז גם הגיעה הקורונה והתשלומים החודשיים התחילו לצלוע", היא משחזרת. בה בעת, היא מסתכלת גם על הצד החיובי: "מבחינתי זה עדיין היה סוג של חסכון. גם אם אני לא מרוויחה הרבה כסף, זה כסף שאני שמה בצד, הכסף שלי עושה רמה מסוימת של תשואה בתקווה שהנכס ישביח את עצמו עם הזמן".

כפי שבר יוסף מספרת, ההשקעה בפלורידה לא ממש הייתה "פסיבית", כיוון שהיא הצריכה התעסקות, אך זה לא היה הטריגר שהביא אותה למכור את הדירה ולהשקיע בנכס אחר.

לחץ לסגור עסקה מהצד השני של העולם

אלבז, המתווכת שיצרה לעצמה שם בקרב ישראלים רבים, העבירה את פעילותה לדטרויט, וכמה מהם, לעיתים בעצתה, החליטו להשקיע שם. "אילנה אמרה שיש אפיק השקעה יותר טוב, בדטרויט, ושהרבה מהלקוחות שלה עוברים וגם שהיא משקיעה שם וגם ההורים שלה ושהמחירים שם מאוד נמוכים ושזו יכולה להיות השקעה יותר טובה", מספרת בר יוסף.

כדי לממן את ההשקעה החדשה, מכרה בר יוסף את הדירה בפלורידה ברווח של כ־10,000 דולר, אחרי הוצאות שונות, לרבות עמלת תיווך. לדבריה בתחילה הוצע לה נכס במתווה השקעה דומה של רכישה והחזקה, אך לאחר מכן היא קיבלה הצעה אחרת שנשמעה מפתה: פליפ - רכישה, השבחה ומכירה - על נכס ישן וזול. אלבז, חשוב לציין, הייתה ברקע כסוכנת הנדל"ן, אך העסקה נעשתה באמצעות חברת ניהול מקומית שאלבז הפנתה אליה בשם "מייבן פרופרטיז". בר יוסף נתנה אור ירוק, וגילתה, בדיעבד כבר ברגע הראשון, שזו הייתה טעות מבחינתה.

 הבית בדטרויט. נרכש במטרה לשפץ, אך הביטוח לא כיסה את הנזק שנגרם מתזוזת האדמה / צילום: איל יצהר

"הכל היה בבהילות נורא גדולה ובשישי־שבת כזה. אמרו לי 'תחתמי כבר על המסמכים', ושכדאי למהר כדי שאף אחד אחר לא ייקח את הנכס, הוא שווה. ואני אומרת 'עצור - Hold your horses אני לא מבינה הכול', אבל היה לחץ מאוד גדול שאחתום על הטפסים", היא מסבירה. הלחץ, כנראה, תרם את חלקו ובתוך כשבועיים - בנובמבר 2021 - בר יוסף הפכה לבעליו של בית פרטי בדטרויט. כמו בפלורידה, גם כאן היא לא ביקרה בנכס טרם הרכישה. ייתכן שביקור שלה או של מישהו מטעמה, היה משנה את החלטתה.

סדקים ביסודות הבית ובאמון בחברה

לפי המסמכים שבידי בר יוסף, הבית נרכש תמורת 21 אלף דולר בלבד, וסכום גדול פי ארבעה היה מיועד לשיפוץ. אלא שהדברים לא התקדמו כמצופה. החודשים חלפו, השיפוץ לא התקדם, ולדברי בר יוסף היא התקשתה לקבל הסברים מהחברה האמריקאית. כעבור תקופה, כשהשיפוץ החל התקדם, קיבלה בר יוסף שיחה מפתיעה מאחת ממנהלות החברה - אליסה קוואלסקי. "היא אומרת לי, 'הבית שלך התפרק'. שאלתי, מה פירוש התפרק? והיא ענתה שהאדמה זזה והיסודות זזו וכל הבית נסדק", נזכרת בר יוסף, ומוסיפה כי קוואלסקי טענה כי בעת הרכישה המצב היה אחר.

 הבית בדטרויט. נרכש במטרה לשפץ, אך הביטוח לא כיסה את הנזק שנגרם מתזוזת האדמה / צילום: צילום: איל יצהר

כשניסתה לברר אם הביטוח מכסה את הנזק, הוסבר לה שמקרה שכזה נחשב ל"כוח עליון", ולכן הביטוח לא יכסה את הנזק. אלא שזו לא הייתה הצרה היחידה. בערך באותה התקופה פרץ סכסוך חריף בין שני בעלי החברה, אליסה קוואלסקי וג'ייסון סטרייהורן, שכולל האשמות הדדיות חריפות, על גבול הפליליות.

לדברי בר יוסף, הוסבר לה שכספי השיפוץ שלה, כולם או חלקם, נלקחו על ידי השותף לשעבר, ולכן לא ניתן להמשיך בשיפוץ. בכתבה שהתפרסמה בעיתון מקומי באוגוסט האחרון נחשפו הטענות ההדדיות, לרבות העובדה שמשקיעים פנו לסיוע של משרד התובע הכללי במישיגן.

 צילום: צילום: איל יצהר

אלבז עצמה מתראיינת בכתבה כמי שנפגעה, ומאשימה את סטרייהורן בהסתבכות. כך או אחרת אלבז, שלפני כשנה החזיקה בכמעט 100 אלף דולר אחרי מכירת הדירה בפלורידה, מחזיקה כיום בנכס מתפורר, מבלי שיש בידה דרך לממן שיפוץ, שיוכל להוביל למכירתו.

לדבריה, היא תמשיך להאמין בבני אדם, כי זו דרכה, אך את ההשקעות הבאות שלה - אם יהיו כאלה - היא תעדיף לעשות בישראל. בעיקר בשל היכולת לפקח עליהן בצורה אפקטיבית יותר.

 צילום: צילום: איל יצהר

תגובות: "מדובר במקרה נדיר"

אילנה אלבז מסרה כי "הכסף של אביטל בר יוסף מעולם לא ניתן לי או היה בשליטתי - אני הייתי סוכנת הנדל"ן בעסקה - ובמשך המון שנים ניהלתי לאביטל ולעשרות משקיעים אחרים את הנכסים שלהם בפלורידה ועדיין מנהלת. כמה משקיעים ביקשו למכור את הנכסים מסיבות שונות בתקופת הקורונה ולעבור להשקיע בדטרויט לבתים פרטיים.

"לאחר שאני השתמשתי בשירותים של חברת ניהול בדטרויט העברתי את ההשקעות שלי ובני משפחתי לדטרויט. בעקבותיי כמה משקיעים החליטו שגם הם מעוניינים שאני אעזור להם למצוא נכסים בדטרויט בהבנה שלא אני מנהלת שם את הנכסים. הנכסים בדטרויט רובם המכריע בני 80 שנה פלוס. כשהנכסים נרכשו כל משקיע קיבל טבלת אקסל ברורה שמראה את עלות הנכס ואת עלות השיפוץ - עם שכירות משוערת לפי הסכומים המקובלים באזור ותשואה משוערת . נאמר בצורה מפורשת שהשיפוץ הוא במחיר מוזל ביותר היות והקבלן נותן מחיר לכמה נכסים יחדיו.

"הכסף הועבר לחשבון נאמנות אצל מייבן שהיו אמורים לנהל את העבודות. במבט לאחור - היינו אכן צריכים להתעקש להעביר רק 50% ממנו ובשלבים הבאים את יתרת הכסף.

"המקרה של אביטל בר יוסף הוא נדיר. בכל שנותיי בתחום העיסוק של נדל"ן ופליפים לא נתקלתי במצב דומה. הבית נרכש במצב מסוים - היה צורך לעשות שם חשמל , מים, גג והמון קוסמטיקה. לאחר עבודות מסוימות, כשהקבלן לשיפוץ הכללי הגיע הוא מצא סדק ביסודות.

"אמנם יש ביטוח, אך הוא לא מכסה תזוזה של האדמה. המצב הוסבר לאביטל ונאמר לה שאפשר להתקדם עם השיפוץ אבל תהיה עלות נוספת. היא מנסה להשיג את הכסף בכדי לא לאבד כסף במכירה של הנכס שלא סודר".

עוד אומרת אילנה כי, "המשקיעים היחידים שנפלו ברמה שכל כספי ההשקעה שלהם 'נעלמו' זה אני ובעלי - משום שאחד מהשותפים בחברת הניהול שהיה נבחר ציבור ודמות מוכרת במישיגן לקח את כספי השיפוצים שלנו ולא סיפק כל שיפוץ. השותפה בחברה שממנה הוא גם גנב לכאורה כספים, השתמשה בכל כספי הפנסיה שלה בשביל להשלים את החסר עבור לקוחות שונים".

לדבריה, היא לקחה הלוואה כדי לסיים את השיפוץ בהשקעה בנכס ואף הגישה תלונה במשרד התובע הכללי במישיגן נגד השותף.

אליסה קוואלסקי (בשמה ובשם חברת מייבן פרופרטיז) מסרה כי "מעולם לא ראיתי את הבית שרכשה אביטל. השותף שלי ג'ייסון עשה זאת. כשהלכתי לשם עם הקבלן שלי כדי להתחיל לעבוד על הנכס, היינו בהלם כשנכנסנו לבית וראינו שכל הבסיס של הבית זז. מיד יצרתי קשר עם ג'ייסון והוא הראה לי סרטון מזמן הרכישה לפיו לא היה נזק ליסודות.

"כשאביטל רכשה את הבית במקור לא היה לה אפילו מספיק כסף כדי להשלים את השיפוץ. אמרנו לה שנעבוד איתה ונתקדם. ברגע שראיתי את הבעיה עם היסודות התקשרתי אליה מיד וסיפרתי לה על המצב. היא אמרה שאין לה כסף לתקן את זה ואמרתי לה שאנסה למצוא דרך לעזור לה. התקשרתי לחברת הביטוח לראות אם הם ישלמו על זה אבל הם אמרו שהביטוח לא מכסה מצבים שכאלה.

"לגבי כספי השיפוץ שלה. לרוע המזל, השותף שלי לשעבר ג'ייסון סטריהורן לקח את כל הכסף מחשבונות הבנק שלנו והשאיר אותי ואת העסק עם חובות ובעיות. היא תצטרך לתבוע אותו כמו שאני עושה. למרות המצב, אני לא מסוג האנשים שפשוט מתרחקים ומשאירים אותה במצב הזה, למרות שהייתי הקורבן הגדול ביותר עם הכי הרבה נזקים. השתמשתי בכסף האישי שלי כדי לנסות לעזור לכמה שיותר אנשים. זה עלה לי בחסכונות חיי ועכשיו אני נאלצת להגיש בקשה לפשיטת רגל".

תגובתו של סטרייהורן לא התקבלה.

אביטל בר־יוסף

גיל: 55
מצב משפחתי: גרושה + 3
מגורים: מודיעין
מה עושה: גננת לחינוך מיוחד ומורה להוראה מתקנת ומאסז'יסטית
משהו נוסף: חובבת טריאתלונים

מה צריך לבדוק ולעשות לפני שרוכשים נדל"ן בחו"ל | אריק מירובסקי, פרשנות

הסיפור של אביטל הוא אחד הסיפורים הקיצוניים ביותר ששמענו על השקעה שהולכת לכיוונים הכי גרועים. צריך לזכור: השקעה בנדל"ן זו לא השקעה במניות. אתה צריך לראות במו עיניך את הנכס. או לפחות שיהיה מישהו נאמן ואמין עליך שיבדוק את הנכס.

למקומות כמו דטרויט יש היסטוריה נדל"נית לא טובה בשנים האחרונות. מאז שתעשיית המכוניות המפוארת שהייתה בעיר קרסה, הרבה מהכוח הכלכלי של העיר התרופף ומחירי הדירות ירדו מאוד. אנחנו כמשקיעים צריכים לבדוק את הרקע והסביבה ולא רק את הנכס, כדי להבין לעומק את המצב, לפני שנשקיע כסף.

כדי לבצע השקעה בנכס כלשהו - בישראל או בחו"ל - צריך להשקיע זמן בלימוד של ענף הנדל"ן המקומי: המחירים, הביקושים לשכירות, הציבור ששוכר דירות במקומות הרלוונטיים, המימון, החוק, והנוהלים - אם יש - לגבי תחזוקה של נכסים להשכרה. יש ללמוד על הנכס עצמו - על מצבו התכנוני והפיזי, ועל המחיר הראוי ומחיר השכירות הסביר שניתן לקבל עליו.

רצוי לבקר במקום, בנכס, ולהתרשם בצורה בלתי אמצעית מהדברים, למשל - פגישות עם אנשי נדל"ן בלתי תלויים שאינם קשורים לנכס המדובר. אם הנכס זקוק לשיפוץ צריך לערוך לו בדיקה על ידי אנשי מקצוע ולקבל הצעות מחיר לשיפוצים. יש לקחת בחשבון שבמהלך השיפוצים מתגלים לא פעם ליקויים שלא נצפו מלכתחילה ועבודת השיפוצים מתייקרת.

חשוב להתייעץ עם עו"ד מקומי על מצבו התכנוני והבעלות על הנכס, המיסוי שצריך לשלם עליו והאם יש לגביו בעיות הקשורות לרשויות.

שוב ושוב אנחנו רואים שאנשים מתפתים למחירים נמוכים. זה מפתה אבל זה ששילמת מעט כסף זה לא הופך את הנכס למציאה.