קרנות הנדל"ן ה"פתוחות" גדלו יותר מדי

פגם ישן בענף הנדל"ן המסחרי חזר לחיים, והפעם הוא גדול ונרחב יותר. קרנות להשקעה בנדל"ן התנפחו מאז המשבר הכלכלי העולמי של 2008, ולא רק בארצות הברית. לפי הבנק המרכזי האירופי, קרנות נדל"ן במרחב האירו ניהלו נכסים בהיקף של 1.04 טריליון אירו בסוף 2022, שווה ערך ל־1.14 טריליון דולר, ועלייה מ־200 מיליארד אירו בשנת 2007. כ־80% מהקרנות האלה (במונחי ערך) הן קרנות פתוחות, שבהן המשקיעים יכולים לצאת מההשקעה על בסיס יומי, שבועי או רבעוני.

הקרנות אפשרו לשחקנים בענף הנדל"ן להקטין את ההסתמכות שלהם על הלוואות בנקאיות, שהתייבשו קצת אחרי 2008. שיעורי הריבית הנמוכים הקפיצו את שווי הנכסים, ומשכו יותר משקיעים מוסדיים ומשקיעים קמעונאיים להגדיל את החשיפה שלהם לנדל"ן. "אחת הסיבות לכך היא הדחיפה מצד מנהלי הנכסים לאסטרטגיות אלטרנטיביות", אומר ריץ' היל, ראש תחום אסטרטגיית נדל"ן ב־Cohen & Steers.

אבל הקרנות לא בנויות לתקופות גרועות, שבהן יותר משקיעים מבקשים את הכסף בחזרה. ייתכן שהמנהלים ייאלצו להגביל משיכות עד שיוכלו לגייס מספיק כסף על ידי מכירת נדל"ן. זו בעיה במיוחד בבריטניה, שבה כמה קרנות כולל כמה שמנוהלות על ידי בלקרוק ועל ידי שרודרס כבר "סגורות" מאז השנה שעברה. יש כאן דפוס חוזר: הקרנות הפתוחות בבריטניה הגבילו פדיונות ארבע פעמים מאז 2008.

הבנק האירופי המרכזי מודאג שהקרנות הללו יהפכו כה גדולות שעלולה להיות להן "השפעה מערכתית" על שוקי הנדל"ן המניב. הן מחזיקות כיום 40% מהנדל"ן המסחרי בגוש האירו, כפול ממה שהחזיקו לפני עשור - אם כי חלק מהחשיפה הזו היא באמצעות חוב או החזקות אקוויטי ולא באמצעות בעלות ישירה על בניינים.

לחץ נוסף על הערכות השווי של הנכסים

אם שחקניות חשובות אלה ייאלצו למכור נכסים, זה ייצור עוד לחץ על הערכות השווי של הנכסים, ולכך עלולה להיות השפעה קשה על בריאותן של הלוואות המגובות בנכסים מסחריים, בספרי הבנקים.

עד כה, המשקיעים לא מושכים את הכסף במספרים גדולים, אבל החזרים נמוכים עלולים לשנות את המצב. המניות של חברות הנדל"ן הציבוריות ירדו ב־36% בממוצע בשנה החולפת, לפי MSCI Europe Real Estate Index, אבל התיקון בקרנות הפרטיות מתרחש לאט יותר והוא רק מתחיל.

יש רגולטורים שכבר התחילו להדק את החוקים לגבי המהירות שבה המשקיעים יכולים למשוך את הכסף שלהם - כדי להקל על חוסר ההתאמה בנזילות. ייתכן שעכשיו, לאחר שהקרנות כל כך גדלו, יהיה צורך בהתאמות נוספות כמו חיוב כספי עבור המשיכות או בקשה לתת התראה ארוכה יותר. זה קצת מוציא את העוקץ מקרן שקל למשוך ממנה כסף.

כוח המשיכה של מוצרים כאלה נפגע לאחרונה, בעיקר לאחר שקרנות ידועות כמו Breit שמנוהלת על ידי בלקסטון הגבילה את המשיכות בארה"ב. ככל ששיעורי הריבית עולים, אפשר להשיג החזרים טובים יותר במקומות אחרים, עם פחות סיכון לכלוא את הכסף. עוד הגבלות מצד הרגולציה יתנו בקרוב סיבה למשקיעים להתרחק.