בעסקה מורכבת נדרש המתווך להראות הישגים כדי להיות ראוי לעמלת תיווך

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין יוסף גיא מוסרי & מורן חביב, העוסק במקרקעין

נסיבות המקרה: שני מתווכים פנו במהלך 2015 לקבוצת גבאי בהצעה לתווך בינה לבין הבעלים של מגרש בשכונת כפר שלם בתל אביב בשטח של כ־45 דונם המיועד לבנייה של כ־1,500 יחידות דיור. הפנייה לבעלים של קבוצת גבאי נעשתה בידיעת בעלי המגרש, חברת פיתוח ובניין וישראל בע"מ. אלי גבאי חתם עם המתווכים על הסכם תיווך בסך 1.25% ממחיר הקרקע כדמי תיווך.

● שאלות ותשובות | כך תשפיע הרפורמה בתקנות הבנייה על האחריות לתאונות בענף
● ברחוב שקט במרכז העיר: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בכפר סבא?

המשא־ומתן בין הצדדים נמשך חודשים מספר אולם לא צלח בשלב זה, והבעלים הודיעו לתובעים (המתווכים) כי הם אינם מעוניינים עוד להמשיך במשא־ומתן עם הנתבעים. למעשה המשא־ומתן הופסק ביוזמת הבעלים, שחששו לאיתנותה הכלכלית של קבוצת גבאי, בעקבות פרסום בתקשורת, לפיו אזורים חילטה ערבות בנקאית שנתנה לה בסך 20 מיליון שקל בקשר לעסקה שהייתה ביניהן.

כחצי שנה לאחר מכן החלו מגעים בין הבעלים לבין אזורים לקשירת עסקה במקרקעין. אזורים פנתה לקבוצת גבאי כדי לבחון אפשרות לקשירת עסקה משותפת במקרקעין. בחודש פברואר 2018 נחתם הסכם שלו היו שותפים הבעלים מצד אחד, ואזורים וקבוצת גבאי מצד שני.

התובעים, שהתוודעו להסכם המכר רק לאחר חתימתו, פנו לנתבעים בדרישה לתשלום דמי תיווך, אלא שהנתבעים (קבוצת גבאי) דחו את דרישתם.

בעקבות כך הגישו המתווכחים תביעה לתשלום דמי תיווך בבית המשפט המחוזי בסך 9 מיליון שקל נגד שתי חברות מקבוצת גבאי. לטענתם, הנתבעים הסתירו מהתובעים בחוסר תום־לב ובמכוון את חידוש המשא־ומתן לעסקה עם בעלי המקרקעין ואזורים, חודשים אחדים בלבד לאחר הפסקת המשא־ומתן בתיווך התובעים, ובכך מנעו מהתובעים מלשמש כ"גורם יעיל" בעסקה מתוך כוונה לשלול מהם דמי תיווך על־פי כתב ההתחייבות. "בנסיבות אלה, הנתבעים מנועים מלטעון כי התובעים לא שימשו, כביכול, כ'גורם יעיל' ויש להכריע את הכף באופן ברור לטובת זכות התובעים לדמי תיווך בגין העסקה", נכתב.

הנתבעים מצדם טענו כי למעט תיווך ראשוני וקצר שלא הבשיל לעסקה, התובעים זנחו כליל את מלאכת התיווך בעסקה; כי העסקה היא פועל יוצא של משא־ומתן חדש, ארוך ומפותל, שהוביל בסופו של דבר לעסקת המכר ללא שהייתה כל מעורבות או תרומה של התובעים; וכי מי שהביא את הנתבעים למשא־ומתן החדש הייתה אזורים, שנטלה על עצמה את היוזמה ואת הובלת המשא־ומתן מול הבעלים.

גורם יעיל

ההחלטה: בית המשפט דחה את התביעה לאחר ניתוח מהות "הגורם היעיל", בקבעו כי מלבד הבאת הידיעה בדבר רצונם של הבעלים לעשות עסקה במקרקעין לידיעתם של הנתבעים, לא קודם כל דבר ממשי שהיה בכוחו לקדם את העסקה הצפויה בין הבעלים לבין הנתבעים, עד להפסקת המשא־ומתן ביניהם. כן נקבע כי לנתבעים לא היה כל חלק ביוזמה להפסקת המשא־ומתן עם הבעלים, וכי לאחר הפסקת המשא־ומתן התובעים לא עשו כל מאמץ לחדשו או לקדמו.

השופט יונה אטדגי קבע כי המשא־ומתן שהוביל בסופו של דבר להסכם המכר, תחילתו בפנייה של הבעלים לאזורים או בפנייה של אזורים לבעלים, ללא מעורבות קבוצת גבאי, וזו הצטרפה לעסקה רק בשלב מאוחר יותר, לבקשתה של אזורים.

פרשנות: חתימה על הסכם תיווך אינה חזות הכול, ולעתים כשיש מחלוקת בדבר זכאות המתווך, בית המשפט יידרש לבחון את "מעורבות" המתווך בקשירת העסקה, היינו האם היה המתווך גורם יעיל במשא־ומתן שהתנהל עד לקשירת העסקה. בית המשפט עורך אבחנה ראויה בין עסקה פשוטה במקרקעין, שלעתים די בהפניה שעורך המתווך לצדדים עמם קשר הסכם תיווך ומסירת הפרטים הרלוונטיים לעסקה כדי לזכותו בשכר המוסכם.

אולם יש עסקאות מורכבות שמעורבות המתווך תשפיע בהכרח על זכאותו לשכר־טרחה, ולא יהיה די במסירת אינפורמציה בדבר פרטי העסקה כדי לזכותו באופן אוטומטי בשכר המוסכם. במקרים מורכבים אלה תידרש מעורבות בפועל והוכחת היות המתווך הגורם היעיל שהביא באמצעות מעורבותו לקשירת העסקה.

במקרה הנ"ל קבע בית המשפט באופן פוזיטיבי כי המתווך לא הוכיח את היותו גורם מהותי, ולכן גם אינו זכאי לשכר.

ת"א 44974־06־20