חברות הנדל"ן נטשו פרויקט פינוי בינוי במרכז תל אביב. מה יעשו הדיירים?

עשור של מאמצים הסתיים: שתיים מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל נוטשות פרויקט התחדשות עירונית בצפון הישן של תל אביב־יפו. החברות, אקרו נדלן ותדהר, אשר קידמו במשך שנים פרויקט התחדשות עירונית לחמישה בניינים ברחוב אבן גבירול, עם פוטנציאל הכנסות של מאות מיליוני שקלים, החליטו לאחרונה לסגת ממנו ומתכוננות לשלוח לדיירים הודעות על ביטול החוזים שנחתמו מולם. הסיבה, לטענת הדיירים: התנהלות לא מקצועית של העירייה.

● המחיר והסיכון של מבצעי המימון הגיעו לדוחות יזמיות הנדל"ן ובנק ישראל
● יותר משלוש שנים: הסטנדרט החדש של הקבלנים למסירת דירות

מדובר בפרויקט ברחוב אבן גבירול 184 עד 192 בעיר, לא רחוק מגשר בר יהודה החוצה את נהר הירקון וממשיך את הרחוב. שתי החברות החלו בקידום הפרויקט לפני כעשר שנים לטובת התחדשות הבניינים הקיימים, מבנים ישנים שעומדים על תילם מאז שנות ה־50, וכבר לפני חמש שנים חתמו על הסכם ההתחדשות מול דיירי המתחם.

על פניו, התכנון למתחם כולל הקמה של כמעט 300 דירות חדשות במקום 133 דירות קיימות, וכן משרדים, חניות ובית כנסת הקיימים במתחם. אלא שמכאן "העלילה מסתבכת", שכן העירייה הציגה לאורך השנים כמה גרסאות לתוכנית, שהותירו את המתחם במצבו הנוכחי - ללא תוכנית ברורה ומאושרת.

נפלו בין הכיסאות

לכאורה, קידום פרויקט להתחדשות עירונית באזור זה אמור להיות מהיר ופשוט למדי, שכן חמשת הבניינים נמצאים בתחומי שתי תוכניות שכבר אושרו: תוכנית רובע 4 החולשת על רוב חלקי הצפון הישן של העיר, ותוכנית ההתחדשות לרחוב אבן גבירול. אלא שהמתחם הספציפי הזה הוחרג משתי התוכניות, משום שהעירייה רצתה לקדם בו תכנון מיוחד, וכך הוא "נפל בין הכיסאות".

לאורך השנים הציעה עיריית תל אביב־יפו מספר גרסאות לתכנון המתחם הזה. בספטמבר 2019 הציגו אנשי התכנון במנהל ההנדסה שתי תוכניות: אחת למגדל בחלקו הצפוני, שרובו ייועד לתעסוקה אך יכלול גם 97 יחידות דיור (במקום 48 הקיימות כיום בבניין זה), והשנייה ליתר הבניינים, בחלק הדרומי, שתכלול 196 יחידות דיור במקום 85 קיימות. מאוחר יותר התכנון מעט השתנה ונוספו עוד ארבע דירות, כמו גם שטחי בנייה, למתחם הדרומי.

ביוני 2021, בתום ישיבה עם אדריכל העיר, התבקשו המתכננים להציג חלופה למיקום המגדל הצפוני, כך שיהיה צמוד לדופן רחוב אבן גבירול. בהמשך הועלה גם הרעיון של הקמת "מגדלון" - בניין בן 13 עד 17 קומות - במתחם הדרומי, אך זה בוטל, והוחלט על בניית המגדל בחלק הצפוני בלבד. בתחילה מגדל זה הוגבל ל־25 קומות, אך בשלב זה החליטו בעירייה לקדם תוספת של חמש קומות עבורו, "במקום" בניית המגדלון בצד הדרומי. בסוף 2021 הועלתה הצעה נוספת: לרכז את כל שטחי הציבור, כ־3,000 מ"ר בנויים, "בבניין ייעודי ועצמאי" בן ארבע או חמש קומות, כך על פי הגדרת אנשי מנהל ההנדסה.

גם המגדל לא יקום?

לאורך כל הדרך נראה כי שעיריית תל אביב דבקה באלמנט אחד בתכנון: הקמת המגדל בחלקו הצפוני של המתחם. בתחילת 2020 אף פורסם כי היא מתכוונת לאשר את החרגתו, כדי לאפשר רק במגרש זה בינוי שיהיה גבוה משמעותית מהתכנון לרחוב אבן גבירול כולו. אלא שלטענת דיירי המתחם, העירייה נסוגה לגמרי מהתוכנית להקמת המגדל - מה שהיווה אולי הקש ששבר את גב הגמל מבחינת שתי החברות.

תסכולן של החברות מהתנהלות העירייה מתבטא היטב במכתב עדכון ששלחו לדיירים בינואר 2022, ונראה כי לא השתנה הרבה מאז: "לאחר שקידמנו בשיתוף עם גורמי התכנון בעירייה מהלך ארוך ומורכב לטובת תכנון המתחם, נסוגה בה העירייה מהבנות בסיסיות שאליהן הגענו והציבה בפנינו כללי מדיניות חדשים. לאורך השבועות האחרונים הדיאלוג עם גורמי התכנון בעירייה ראה עליות ומורדות, ולצערנו איננו יכולים לבשר עדיין כי התמונה התייצבה".

במכתב ששלחו בתחילת השבוע הדיירים לראש העיר, רון חולדאי, ולמהנדס העיר, האדריכל אודי כרמלי, הם טוענים כי בשל מהלכי העירייה, הנזק והסכנה לבעלי הנכסים גדול. "משרד מהנדס העיר מנותק מהמציאות וגורם נזק לעיר, למתחם ולתושבים", כתבו. "חמש שנים לאחר חתימת ההסכם עם הדיירים, אטימות וחוסר מקצועיות של משרד מהנדס העיר הביאו את שתי החברות היזמיות מהגדולות בארץ לנטוש פרויקט של מאות מיליוני שקלים. אקרו נדל"ן ותדהר התייאשו מחוסר המקצועיות של משרד מהנדס העיר והודיעו על ביטול החוזים עם הדיירים. למותר לציין שהמבנים ישנים ומתפוררים, ללא ממ"ד וללא מיגון נגד רעידות אדמה".

כעת דורשים הדיירים להיפגש בהקדם עם מהנדס העיר כדי להציג את עמדתם בנושא - ואף בוחנים מהלך משפטי נגד העירייה.

כ־900 מיליון ש' הכנסות

בתחום ההתחדשות העירונית לא נדירים המקרים שבהם חברה יזמית מחליטה לוותר על קידום מתחם מתהווה, בין אם משיקולי כדאיות כלכלית ובין אם משיקולים אחרים. אלא שמקרה כזה, שבו שתיים מהחברות הגדולות בענף, עם חוזק פיננסי, מוותרות על פרויקט לאחר שכבר חתמו על חוזים עם הדיירים - זה מקרה לא שכיח כלל.

הצעד של שתי החברות ודאי לא היה קל עבורן, שכן מדובר בוויתור על הכנסות של מאות מיליוני שקלים, לכל הפחות. אם ניקח לדוגמה את אחת החלופות המרכזיות שהוצעו לאורך הדרך על ידי העירייה - הקמת כמעט 300 דירות, שמהן 163 דירות יוקצו ליזמיות לשיווק בשוק החופשי - הרי שאקרו ותדהר מוותרות על כמעט 900 מיליון שקל, לפי שווי ממוצע של 69.6 אלף שקל למ"ר באזור הצפון הישן של תל אביב, כך עולה מנתוני אתר מדלן. הסכום הזה הוא עוד לפני חישוב ההכנסות הצפויות משטחי מסחר והמשרדים במגדל הצפוני.

תגובת העירייה

מעיריית תל אביב־יפו נמסר בתגובה: "הכתובות המדוברות כלולות כחלק ממתחם 'שיכון פועלי הנמל צפון'. במתחם זה הוצגו בעבר כמה חלופות לקידום תוכנית מפורטת, אך הן לא גובשו עד כה לתוכנית מוסכמת. באשר לאי־הכללת התוכנית בתוכניות רובע 4 ואבן גבירול, ראשית נציין כי תוכנית רובע 4 מאפשרת התחדשות מגרשית ולא מטפלת במתחמים גדולים ומורכבים כמו שיכון פועלי הנמל. באשר לתוכנית אבן גבירול - היא מטפלת בשני הדפנות של הרחוב והוצאו ממנה מתחמים מיוחדים, כמו שיכון פועלי הנמל הצפון והדרום, בגלל פרישת השיכונים בניצב וללא יצירת דופן מבונה לרחוב, צפיפות גדולה ועוד.

"הצוות המקצועי נמצא בקשר עם החברות היזמיות שפעלו במתחם עד כה ולמיטב הבנתנו הם עדיין מעוניינים לקדם תוכנית להתחדשות המתחם. נציין כי לא קיבלנו פנייה רשמית שטוענת אחרת".