הלקוח לא רכש את הנכס, אך עורך הדין שלו קנה. האם המתווך זכאי לתשלום?

הכותב הוא מחבר הספר "דיני תיווך במקרקעין"

בדיון שהתנהל לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב נדונה תביעה שהוגשה על־ידי מתווך נגד לקוח (נתבע 1) שחתם עם המתווך (התובע) על הסכם תיווך בקשר לנכס שבו התעניין. לבסוף רכשה את הנכס חברה (נתבעת 3) בבעלות עורך הדין של אותו לקוח (נתבע 2).

● בית המשפט משרטט את גבולות אחריות המתווך לספק מידע ללקוחו
● בעסקה מורכבת נדרש המתווך להראות הישגים כדי להיות ראוי לעמלת תיווך
● מתווך תבע בני זוג שקנו בית ואז העסקה בוטלה. מה קבע בית המשפט?
● אצל מי עובד המתווך? פסק דין חדש שעשוי לטלטל הכול

הלקוח הבין מעורך דינו כי סיכויי הרכישה נמוכים, ולכן הודיע כי אינו מעוניין עוד לרכוש את הנכס בתנאים שהציג לו עורך דינו. בדיעבד נודע ללקוח כי הנכס נרכש על־ידי חברה שבבעלותו של עורך הדין.

האם המתווך זכאי לדמי תיווך מהלקוח שהודיע כי אינו מעוניין עוד לרכוש את הנכס, ולחילופין האם הוא זכאי לדמי תיווך מנתבעים 2 ו־3 ( עורך הדין ומהחברה שבבעלותו) שרכשה את הנכס? 

הסוגיות שנדונו:
האם ניתן לחייב את הלקוח של המתווך (הנתבע 1) בדמי תיווך, על אף שלא רכש את הנכס, אך ורק כיוון שהעביר תוך כדי ניהול משא־ומתן מידע אודות הנכס לעורך דינו (הנתבע 2)?

האם ניתן לחייב בדמי תיווך את עורך הדין של הלקוח (נתבע 2), על כך שעשה שימוש במידע אודות הנכס עבור עצמו ורכש את הנכס, על אף שלא חתם על הזמנת שירותי תיווך?

חריגה מהרשאה

הפסיקה: בית המשפט קבע כי קשה למצוא בסיס לטענה המגבילה זכות לקוח להעביר מידע לעורך דינו. לא נחתם הסכם מחייב בין הלקוח למוכרים, ולכן לא עומדת למתווך הזכות לקבל דמי תיווך מהלקוח. הופרכה הטענה כי במקרה זה עורך דינו של הלקוח פעל כשלוחו של הלקוח, משום שרכישת הנכס נעשתה בידי עורך הדין עבור עצמו ולא עבור לקוחו.

מכאן השאלה: האם ניתן בנסיבות העניין לחייב את עורך הדין בתשלום דמי תיווך?

אין ספק שכלפי המתווך (התובע), עורך הדין היה בא־כוחו של הלקוח. עורך הדין לא הכחיש כי ידע על הסכם שירותי התיווך בין הלקוח למתווך ועל שיעור דמי התיווך שסוכם ביניהם. כיוון שעורך הדין (נתבע 2) פעל בחריגה מההרשאה שקיבל מהלקוח, אזי על־פי חוק השליחות רשאי המתווך לתבוע את נזקו מעורך הדין, שכן השלוח נטל על עצמו במקרה זה את חיובי השולח (הלקוח, נתבע 1).

חוזה מכללא

ניתן לראות זאת כ"מעין חוזה" או בשפה המשפטית "חוזה מכללא" בין התובע (המתווך) לנתבע 2 (עורך הדין). היקף האחריות של עורך הדין כלפי המתווך יכול להיות מלא כשהוא צד "להסכם מכללא". לחילופין, המתווך זכאי לפיצוי מעורך הדין, בשל הנזק שנגרם לו כשהתברר כי אין לעורך הדין הרשאה לייצג את הלקוח.

בית המשפט הוסיף כי לאותה תוצאה ניתן היה להגיע ביישום עקרונות דיני "עשיית עושר ולא במשפט". ניתן לחייב אדם בתשלום שכר ראוי עבור פעולה שביצע עבורו אדם אחר, אפילו שלא נכרת ביניהם הסכם, כאשר מעצם ההסדר בין הצדדים משתמע שיש לשלם עבור הפעולה שנעשתה.

בסופו של דבר חויבו נתבעים 2 ו-3 (עורך הדין והחברה שבבעלותו) במלוא דמי התיווך בסך 585 אלף שקל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. בנוסף חויבו נתבעים 2 ו-3 בשכר־טרחת עורך דין של התובע (המתווך) בסך 60 אלף שקל.

ת"א 26108־07־19