ליד הים: כמה יעלו דירות בשכונה החדשה של תל אביב?

מבוסס על נתוני אתר "מדלן"

השכונות: אשכול היא שכונה מתוכננת בצפון תל אביב, שתוקם בשנים הקרובות על שטח שדה התעופה העירוני שהפסיק לפעול ב־2019. היא הראשונה מבין שלוש שכונות שמתוכננות על שטח השדה, והדרומית מביניהן. השכונה נמצאת בשלב עבודות התשתית, ובניית הבניינים הראשונים צפויה להתחיל עוד השנה, ולהימשך כשני עשורים. 

●  חוק פיצול דירות שב בגרסה משודרגת. האם הפעם יתרום להוספת היצע?
● החלטת ביהמ"ש נגד בעלי הדירות בוולדורף אסטוריה הוא מסר לכל השוק

בשכונה מתוכננות כ־4,850 דירות - מתוכן כ־670 דירות בהישג יד בבעלות עירונית וכ־170 דירות דיור ציבורי בבעלות המדינה; מאות חדרי מלון; שטחי מסחר נרחבים; ומבני משרדים. הבנייה תהיה של מגדלים בני כ־40 קומות משולבים עם בניינים נמוכים יותר בני 10 ו־16 קומות, ואלה ייבנו מסביב לגריד של רחובות רחבים שלאורכם יינטעו עצים, ויסללו שבילי אופניים. שלושה פארקים גדולים מתוכננים ברחבי השכונה, והיא נמצאת במרחק הליכה לא רב מחוף הים, מפארק הירקון, וממתחם נמל תל אביב.

שכונת הגוש הגדול, ששמה הרשמי הוא נופי ים, היא שכונה חדשה יחסית בצפון תל אביב, שהוקמה במהלך המאה ה־21 על שטח פתוח גדול (הגוש) בין שדה דב לרחוב לוי אשכול. פיתוח השכונה התעכב במשך עשורים רבים בשל ריבוי בעלים ותסבוכות משפטיות.

כיום רוב שטח השכונה נבנה כבר, והיא כוללת כ־2,000 דירות, חלקן בווילות, אך רובן בבנייני דירות נמוכים יחסית, וזאת מאחר וכשהשכונה נבנתה עדיין חלו עליה מגבלות בנייה לגובה בשל שדה התעופה הסמוך. בשכונה יש שני מרכזים מסחריים קטנים, מספר גינות קטנות ובינוניות, קאנטרי, גני ילדים ובית ספר יסודי. בצפון השכונה ייבנה בשנים הקרובות בית ספר תיכון. השכונה נמצאת במרחק הליכה קצרה מחוף הים, אך היא רחוקה ממוקדי עניין נוספים בעיר.

תחבורה: תושבי שתי השכונות ייהנו בעתיד מקרבה לקו הירוק של הרכבת הקלה, שיאפשר נסיעה מהירה למגוון יעדים בתל אביב, בהרצליה פיתוח, ולאזורי תעסוקה בחולון ובראשון לציון. בנוסף מתוכננות ברחבי אשכול תחנות אוטובוס רבות, והיא משורתת כבר כיום על ידי קווים רבים שעוברים ברחובות לוי אשכול וש"י עגנון. בתוך השכונה מתוכננת רשת שבילי אופניים מקיפה, שתתחבר לרשת העירונית.

אף שהגוש הגדול צמוד לשני רחובות ראשיים - לוי אשכול ואינשטיין - רחובות הגוש מתחברים רק ללוי אשכול, מה שיוצר פיזור לא מיטבי של התנועה. בתוך השכונה לא עוברים אוטובוסים, אך היא משורתת על ידי כמה קווים שעוצרים ברחוב לוי אשכול.

מאפיין מיוחד: פינוי האשפה באשכול ייעשה במערכת פנאומטית תת קרקעית שתתחבר לכל הבניינים, ותרכז את האשפה במתקן פינוי מרכזי אליו יגיעו משאיות הזבל, מה שיחסוך תנועת משאיות בתוך השכונה. פתרון נוסף שיצמצם תנועה מיותרת וחסימות של נתיבים, מדרכות ושבילי אופניים בשכונה הוא מרכז לוגיסטי שכונתי, אליו יגיעו כל הסחורות לחנויות ומקומות הבילוי, ויפוזרו לבתי העסק ברכבים קטנים.

בנייה עתידית: באשכול: מתחם אשירה של חברת אביסרור, יכלול 406 דירות במגדל בן 35 קומות, "מגדלון" בן 16 קומות, ושני בניינים בני 9 קומות.

מתחם נחמיאס: פרויקט של קבוצת נחמיאס שבמסגרתו יוקמו 337 דירות במגדל בן 35 קומות, "מגדלון" בן 15 קומות, ושני מבנים בני 7 קומות.

מתחמי השכרה ארוכת טווח. זוג פרויקטים של שיכון ובינוי, באחד יוקמו 511 דירות להשכרה ארוכת טווח, חצי מהן בפיקוח מחירים, במגדל בן 40 קומות, "מגדלון" בן 16 קומות, ו־4 מבנים בני 9 קומות; ובשני 324 דירות להשכרה ארוכת טווח, חצי מהן בפיקוח מחירים, במגדל בן 40 קומות ו־2 בניינים בני 9 קומות, עם חזיתות מסחריות.

מתחם DOV. פרויקט במגרש בבעלות חברת חנן מור (בינתיים), שרכישתו הכניסה את החברה הוותיקה לסחרור חובות שחייבו אותה בתהליך הסדר חוב. בפרויקט מתוכננות 458 דירות ו־80 חדרי מלון במגדל בן 40 קומות, "מגדלון" בן 16 קומות, ושני מבנים בני 9 קומות, עם חזיתות מסחריות.

מתחם Rainbow. פרויקט של חברת ישראל קנדה, במסגרתו יוקמו 480 דירות במגדל בן 39 קומות ושישה בניינים בני 9 קומות, עם חזיתות מסחריות וגינה ציבורית.

מתחם תעסוקה ולוגיסטיקה. מגרש בבעלות עיריית תל אביב שפורסם לגביו לאחרונה מכרז. במתחם יוקמו מבני משרדים בני 6 ו־11 קומות, ומרכז לוגיסטי שכונתי בקומת הקרקע וקומות מרתף.

בית חולים שיקומי. פרויקט של עיריית תל אביב ועמותת רעות.

הגוש הגדול: אינשטיין 1: פרויקט שבמסגרתו יוקמו 179 דירות במגדל בן 30 קומות ו"מגדלון" בן 14 קומות, עם מבנה ציבורי ומסחר מלווה רחוב. הפרויקט צפוי לצאת לביצוע ב־2025 ולהתאכלס בסוף 2028.

אינשטיין 15. פרויקט במסגרתו יוקמו 180 דירות במגדל בן 30 קומות ו"מגדלון" בן 12 קומות מעל קומת מסחר. הבנייה צפויה להתחיל ב־2024 ולהסתיים ב־2027.

מארק שאגאל 3,5. פרויקט בצפון השכונה במסגרתו יוקמו 25 דירות ב־2 בניינים בני 6 קומות. אין צפי לביצוע.

בשורה התחתונה: טל קופל, מנכ"ל מדלן: "שתי השכונות החדשות בצפון תל אביב נמצאות במיקום די דומה, עם גישה לדרכים ראשיות, קרבה לקו רכבת קלה שנבנה בימים אלה, ולחוף הים, אם כי לשכונת אשכול יהיו כנראה מספר יתרונות - כמו רשת רחובות איכותית יותר, קרבה לנמל תל אביב ולפארק הירקון ובנייה לגובה.

"אם משווים בין שני הפרויקטים היחידים שכרגע מבוצעים בהן עסקאות (אינשטיין 15בגוש הגדול ו־rainbow באשכול) רואים הפרש של 20% במחיר למ״ר (73,300 שקל מול 87,500 שקל למ"ר). ייתכן וההפרש טמון בהבדלים במפרטים בין שני הפרויקטים, אך רוב הסיכויים שהוא טמון בהבדלים בין מחירי הקרקעות בשתי השכונות".