עסקת הנדל"ן של הזמר ישי ריבו, המחלוקת עם רשות המסים והלקח

האם דירת מגורים שנרכשת מראש לצורכי השכרה לתיירות לטווח קצר נחשבת ל"דירת מגורים" או ל"זכות אחרת במקרקעין"? ההבדל בין ההגדרות אינו סמנטי בלבד, אלא מבטא פער של אלפי עד מאות אלפי שקלים במיסוי הרכישה של הדירה, שכן בנסיבות מסוימות ברכישת זכות במקרקעין שיעורי המס נמוכים בכמה אחוזים מרכישת דירת מגורים. כך גילה לאחרונה גם הזמר ישי ריבו, שנקלע למחלוקת מול רשות המסים סביב מס רכישה בגין שלוש דירות שרכש בירושלים.

● החלטת בית המשפט נגד בעלי הדירות בוולדורף אסטוריה היא מסר לכל השוק
● שאלות ותשובות | קרן הארנונה השנויה במחלוקת מגיעה להכרעת בג"ץ. איך תשפיע על הרשויות

הזמר ישי ריבו ערער לבית המשפט המחוזי בירושלים על שומת מס רכישה שהוציאה לו רשות המסים בגין שלוש דירות שרכש בפרויקט היוקרתי JERUSALEM SPIRIT, של חברת הדס קפיטל. הדבר פורסם לראשונה במגזין "בית המשפט" על-ידי העיתונאי שלמה בוצ'צ'ו. מדובר על מגדל יוקרתי בן 27 קומות הממוקם בסמוך לפארק העצמאות בירושלים, מרחק הליכה משכונת רחביה, הכולל 200 דירות פאר בשטחים הנעים בין 40 מ"ר ל-130 מ"ר. ממרבית הדירות נשקף הנוף המרהיב של חומות העיר העתיקה. ריבו, כך מתברר, רכש שלוש דירות בפרויקט בעלות כוללת של כ-6.5 מיליון שקל.

הדירות נרכשו על-ידי ריבו באמצעות חברה בבעלותו, חברת ישי ריבו בע"מ, בפברואר 2020, בתמורה לכ-4.3 מיליון שקל עבור שתי דירות (2.15 מיליון שקל לדירה) וכ-2.2 מיליון שקל עבור השלישית.

ריבו דיווח לרשות המסים על הרכישה בשומה עצמית, במסגרתה הצהיר על מס רכישה בשיעור של 6%, אך ברשות המסים דחו את השומה העצמית והוציאו לריבו שומה על-פי מיטב השפיטה, שבה נקבע מס רכישה בשיעור 8%.

המחלוקת של ריבו עם רשות המסים סובבת סביב השאלה האם יש למסות את ריבו בגין רכישת "דירת מגורים" או במס רכישה מופחת בעבור רכישת "זכות במקרקעין". הטענה של ריבו היא שהוא רכש את הדירות במטרה להשכיר אותן בשכירות לטווח קצר, לצורכי תיירות, ולכן הן אינן נכנסות להגדרת "דירות מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין.

מה אומר החוק

בהתאם להוראות החוק, במקרה של דירה שאינה דירת מגורים יחידה, מדרגות המס הן 8% ו-10% בלבד. במכירת זכות במקרקעין משולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת, במדרגות של בין 5% ל-10%. במקרה של ריבו, השאלה היא אם יצטרך לשלם 6% או 8% מס - כלומר 390 אלף שקל או 520 אלף.

רו"ח ועו"ד שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, מסביר כי "הגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה כוללת שני מבחנים - אובייקטיבי וסובייקטיבי. האובייקטיבי אומר שדירת מגורים היא דירה שיש בה אלמנטים שמאפיינים דירת מגורים, בהם מקלחת, מטבח ושירותים. המבחן הסובייקטיבי סובב סביב השאלה 'מה כוונת הרוכש בעת הרכישה', האם הוא מתכוון לעשות בדירה שימוש למגורים או להרוס אותה ולבנות אחרת תחתיה למשל".

בפסיקה נקבע כי אדם שרכש דירת מגורים כדי להרוס אותה ולבנות דירה אחרת רכש "זכות במקרקעין", ולכן יחול עליו מס מופחת. לדברי רו"ח ועו"ד עינת, בבחינת המבחן הסובייקטיבי גם הדירות של ישי ריבו אינן דירות מגורים. "במקרה זה המבחן הסובייקטיבי אינו מתקיים, כי הוא מצהיר מראש שהוא לא מתכוון לעשות שימוש למגורים בדירות שהוא רכש אלא לעשות בדירות שימוש לתיירות, בסגנון Airbnb".

לב המחלוקת

בערעור שהוגש לבית המשפט, באמצעות עו"ד גלעד ברון, צוין כי "עמדתה המפורשת של רשות המסים בנוגע להשכרת דירות לטווח קצר היא שאין לראות בהשכרה לטווח קצר השכרה למגורים לעניין סיווג ההכנסות משכירות למגורים הזכאית לפטור ממס או למס מופחת, אלא לסווג את ההכנסות כהכנסה מעסק".

לטענתו, המקרה שלו הוא "מקרה מובהק של רכישה שלא למטרת מגורים: רכישת מספר יחידות גדול במתחם אחד, דירות קטנות בנות שני חדרים בסטנדרט בנייה גבוה, אשר יושכרו כאשר הן מרוהטות בציוד שנועד לשרת שוכרים למטרות נופש/תיירות".

מנגד טוענת רשות המסים, באמצעות עו"ד אלינעם קדוש מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי), כי הדירות שרכש ריבו נכנסות להגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, לפי המבחן האובייקטיבי (יש בדירה מטבח, חדר שינה, חדר רחצה ועוד) והמבחן הסובייקטיבי, הטמון בכוונה הרוכש לייעד את הדירה למגורים.

לטענת הרשות, ברגע שריבו מתכוון לייעד את הדירה להשכרה בשיטת Airbnb, השכרה לתקופות קצרות, אין שום מניעה גם להשכיר אותה לתקופות ארוכות. עוד נטען כי הרשות סבורה כי גם השימוש בדירות Airbnb "הוא שימוש למגורים".

עמדה הפוכה

הדבר המעניין הוא שרשות המסים הביעה לאורך השנים עמדה נחרצת לפיה השכרת דירות בשיטת Airbnb ודומיו היא דווקא הכנסה החייבת בדיווח ובמס כעסק. לדברי עו"ד ורו"ח ורד אולפינר-סקל, מומחית למיסוי נדל"ן, "רשות המסים כבר אמרה לא פעם שמבחינתה אלה לא דירות למגורים, כדי לגבות מס גבוה יותר. עכשיו היא נוקטת עמדה אחרת שזו כן דירת מגורים, כי מס הרכישה גבוה יותר, אבל זה בניגוד לעמדות מאוד ברורות שהביעה על מיסוי דירות המושכרות לטווח קצר.

"יש דירות מגורים שיש בהן את כל האלמנטים של דירת מגורים, כמו מטבח וחדר רחצה, אבלן הן מושכרות כקליניקה לרופא שיניים או למשרד לעורך דין. רשות המסים לא רואה בדירות הללו דירות מגורים, והיא דורשת מס כעסק על ההכנסות משכירות. אז למה כעת היא נוקטת גישה אחרת?".

הנחת סלב, אבל הפוך

אז למה במחלוקת מול ריבו מסרבת רשות המסים לקבל את ההצהרה בנוגע לייעוד של הדירות שרכש? יש מי שסבור כי זה לא מקרי שדווקא זמר מפורסם נקלע למחלוקת הזאת מול הרשות. "אנחנו כבר יודעים שברשות המסים אוהבים מפורסמים, אז אולי זו הסיבה שהם נכנסו למחלוקת דווקא עם ישי ריבו", אומר מומחה מיסוי מקרקעין.

לדבריו, היו לא מעט מקרים דומים למקרה של ריבו בעבר שבהם הרשות כלל לא נכנסה למחלוקת מול הרוכשים סביב השאלה האם הם רכשו דירות להשכרה לטווח קצר או דירות מגורים.

לדברי אותו הגורם, "היה לי תיק שבו לקוח שלי רכש מספר דירות בבניין באזור תיירותי, והוא אמר מראש שהוא מייעד אותן להשכרה לתיירות לטווח קצר. ברשות דרשו ממנו 6% מס כ'זכות אחרת במקרקעין' כפי שהצהיר. וזה לא תיק יחיד שבו הוחל שיעור המס הנמוך יותר כשהוצהר שמדובר ברכישת דירות למטרות תיירותיות".

לדברי עו"ד ורו"ח שי עינת, "הרעיון מאוד פשוט, אם אדם קונה דירה לעסק להשכרה לטווח קצר, לא מתקיימת ההגדרה של דירת מגורים אבל הטיעון הזה לא נבחן בצורה מרחיבה בבתי המשפט, ולכן הטיעון של ריבו נחשב לטיעון די חדשני.

"לא היו הרבה מאוד מחלוקות מול רשות המסים שבהם הרוכשים אמרו מראש אני קונה דירה להשכרה לטווח קצר, והרשות דחתה את ההצהרה שלהם. מאוד מעניין לראות מה יקבע בית המשפט".