הנכסים שאפילו הריבית הגבוהה לא יכולה לגעת בהם

אל תצפו להנחות אופנתיות ברודיאו דרייב בבוורלי הילס או בשדרה החמישית בניו יורק. הנדל"ן ברחובות הקניות היוקרתיים האלה נראה יקר כמו הבגדים עצמם.

● טור סופ"ש | 10 קילומטר צפונית לבאר שבע: בשקט בשקט אושרה השבוע הקמת עיר חדשה. למה אף אחד לא רצה קרדיט? 
● בסמוך לשכונה החרדית בנתניה: דירה בלי ממ"ד בבניין ישן נמכרה בכ־2 מיליון שקל 

בזמן שמבנה מסחרי ממוצע שווה 20% פחות מאשר ב־2022, החנויות האקסקלוסיביות ביותר בעולם כמעט ולא נפגעו מהריביות הגבוהות ביותר ב־20 השנה האחרונות, בארצות הברית ובאירופה.

הבעלים השווייצרי של קרטייה, חברת Compagnie Financière Richemont, רכשה לאחרונה נכס ברחוב בונד בלונדון בתשואת שכירות של 2.2% בלבד. בדומה לאופן פעולתן של אגרות חוב, ככל שתשואת השכירות נמוכה יותר, כך שולמה עבור הנכס תמורה גבוהה יותר. ריבית הבסיס של בנק אוף אינגלנד גבוהה כפליים מרמה זו. רוב המשקיעים כיום לא היו רוכשים נדל"ן המניב הכנסה נמוכה מעלות החוב שאולי תידרש לצורך רכישתו.

בדומה לכך, בחודש שעבר מכרה בלקסטון חנות יוקרה ברחוב ויה מונטנאפולאונה במילנו לחברת קרינג, בעלת מותג גוצ'י, במחיר נמוך. המבנה היה חלק מתיק של 14 נכסים שבלקסטון רכשה ב־2021 תמורת 1.1 מיליארד אירו, שווה ערך לכ־1.2 מיליארד דולר. קרינג שילמה 1.3 מיליארד אירו, או כ־1.4 מיליארד דולר, עבור הבניין ברחוב ויה מונטנאפולאונה לבדו, שהם שווי ערך לתשואת שכירות של 2.5%.

ניתן להבין את הנכונות הגדולה של חברת הפרייבט אקוויטי לבצע עסקאות דומות נוספות, ומאז היא רכשה גם חנות יוקרה נוספת בלונדון. זהו מוקד מפתיע עבור בלקסטון, שבמשך שנים רבות הרחיקה עצמה מנדל"ן קמעונאי.

שכר הדירה ברחובות היוקרה מגלה חסינות מפני ירידות, אך הוא אינו עולה במהירות מספקת כדי להצדיק תווית מחיר גבוהה כל כך עבור המבנים. בשנה שעברה, שכר הדירה עלה ב־3% ברודיאו דרייב, ונותר ללא שינוי בשדרת החמישית, על פי נתונים של חברת קושמן אנד וייקפילד.

מעט מבנים שנחשבים יוקרתיים מספיק

נכסי הקמעונאות היוקרתיים מיוחדים בנדירותם. לפי חברת הייעוץ לנדל"ן CBRE, ברחוב בונד בלונדון יש 150 מבנים נפרדים. אך מכיוון שמותגי היוקרה קפדנים לגבי המיקום שבו יפתחו חנות דגל, רק כשני שלישים מהרחוב נחשבים מספיק מכובדים, מה שמגביל את האפשרויות שלהם.

ההיצע אפילו קטן יותר בשדרה החמישית בניו יורק, שם רק ארבעה או חמישה בלוקים מתוך שישה מיילים של השדרה יוקרתיים מספיק כדי למשוך את המותגים היקרים ביותר בעולם. באזור הקניות היוקרתי של רודיאו דרייב בלוס אנג'לס יש פחות מ־50 מבנים נפרדים.

ההיצע הקטן יוצר תחרות עזה הן על שטח והן על בעלות. לחברת היוקרה הגדולה בעולם, LVMH, יש יותר מ־70 מותגים שזקוקים לנוכחות ברחובות הקניות הבולטים. התשובה של LVMH היא לרכוש בעצמה את המיקומים הטובים ביותר. החברה, הרשומה בפריז, היא הבעלים של לפחות שישה נכסים על רודיאו דרייב ושישה נוספים על רחוב בונד בלונדון.

 חנות של דולצ'ה אנד גבאנה בשדרה החמישית בניו יורק / צילום: Shutterstock

יותר מ־9 מיליארד דולר מ־2023

מותגי היוקרה רואים בחנויות הדגל שלהם כלי שיווק. הסחר המקוון הפך את המיקומים הפיזיים שלהם דווקא חשובים יותר. מותגים כמו כריסטיאן דיור פתחו מסעדות ומוזיאונים קטנים בבוטיקים שלהם כדי לתת לקונים חוויה שאינה זמינה באינטרנט.

כאשר הם משקיעים כל כך הרבה כסף בשיפוצים ובהתאמות, הגיוני יותר לפנות לבעלות מאשר להשכרה. מותגי היוקרה הוציאו יותר מ־9 מיליארד דולר על רכישת בוטיקים מתחילת 2023, על פי ניתוח של ברנשטיין, והם שולטים באזורי קניות ראשיים גדולים יותר. ב־2009, למותגים הייתה בעלות על 15% מהמבנים ברחוב בונד בלונדון, אומר פיל קאן, סמנכ"ל בחברת CBRE. כיום, החלק שלהם קפץ ל־30%.

מותגי היוקרה גם צריכים להימנע מסילוק על ידי מתחרה שהפך לבעלים של הנכס, מצב שקורה לעתים קרובות יותר. יצרנית הארנקים הבריטית אספרי קיבלה את הוראות הפינוי מידי הרמס ברחוב בונד בלונדון. המותג הצרפתי רכש את הבניין שאספרי אכלסה מאז שנות ה־40 של המאה ה־19, ורוצה להפוך אותו לחנות דגל של הרמס. רולקס רכשה לאחרונה חנות שמושכרת לפאטק פיליפ, אם כי המתחרה שלה אינו צריך לעזוב בקרוב מכיוון שנותרו מספר שנים על החוזה.

רוב חנויות היוקרה עדיין נמצאות בידיים של קרנות השקעה ריבוניות או של משפחות עשירות שאולי היו הבעלים של המבנים במשך עשרות שנים. לנוכח המחירים המפתים שמותגים מוכנים לשלם למרות ריביות גבוהות, יותר משקיעים שוקלים לממש את השקעתם.

בין אלה שמוכרים הן חברות מהונג קונג, שהחלו להשקיע את כספן בחנויות יוקרה סביב 2010. חברות בבעלות ג'ף סאטון, משקיע נדל"ן ומייסד וורטון פרופרטיז, גם מכרו השנה שני מבנים על השדרה החמישית לקרינג ולפראדה במחירים גבוהים מאוד, ששווי ערך לתשואת שכירות של 2%. לוורטון היו קשיים בחלקים אחרים בתיק הנכסים שלה, כך שאולי היא הייתה צריכה לגייס כספים.

עסקאות הנדל"ן ברחובות היקרים בעולם ימשיכו להתקיים ביקום משלהן, בלי קשר למהלך הבא של הבנקים המרכזיים.