כבר מגיל צעיר יזם הנדל"ן שי שור "חשב על כסף" • כשהפסיד בשוק ההון, פנה להשבחת דירות, לרכישת בניינים ולייזום על מגרשים, בעיקר בדרום הארץ, בין היתר כי שם ועדות התכנון עובדות מהר יותר

פרשנות

אריק מירובסקי

בזמן שרבים מתלבטים אם להשקיע בדירות או במשרדים, שי שור כבר מזמן ענה לעצמו על השאלה בתשובה - מגרשים. "למדתי ככלל בחיים שאיפה שיש הרבה אנשים, שולי הרווח הם יותר נמוכים. זה נכון בשוק ההון וגם בנדל"ן. היום תשאל את המשקיע הממוצע מה אתה רוצה לקנות? 80% מהם יגידו דירה, כי פשוט ככה חינכו אותנו", הוא אומר.

אבל לדבריו, למי שקונים מגרש באמצעות מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יש יתרונות מיסוי ויתרונות אחרים. "לפני כמה שנים שאלתי את עצמי כיצד אני יכול לצמצם את תשלום מס הרכישה, באופן חוקי כמובן. עורכי דין, יועצי מס ורואי חשבון, מסבירים שמס הרכישה לבניינים עומד על 6% ולא 8% כמו על דירת מגורים. ואם מצליחים להוציא היתר בנייה בתוך 24 חודשים, המדינה מעניקה זיכוי של 1% במס הרכישה (קרקעות מדינה - ג.ל), כלומר אנחנו כבר מדברים על 5% מס", מסביר שור. "על הבנייה עצמה אני בכלל לא משלם מס רכישה. אז ניתן להגיע למס רכישה של 2.5%, והיו עסקאות שאפילו הגענו לפחות מזה".

תסביר איך הגעת לזה?

"נניח שקניתי מגרש במיליון שקל, אז שילמתי 60 אלף שקל מס רכישה. לצורך הדוגמה נניח שהבנייה עלתה לי עוד מיליון. זה אומר שסיימתי עסקה בשני מיליון שקל, כשעליה שילמתי מס רכישה של 60 אלף שקל. זה 3%", אומר שור, שמספק טיפ נוסף - "כשאתה קונה מגרש מהמדינה אז המחיר של הקרקע מפוצל לשניים: העלות עצמה של המגרש (עליה מגישים את ההצעה במכרז - ג.ל) ועלות של הוצאות הפיתוח שעליהן לא משלמים מס רכישה מלא".

אז המיסוי דחף אותך לתחום המגרשים?

"כן. אבל גם הבנתי שהעסקאות הגדולות באמת נמצאות בשוק מאוד מאוד מצומצם כמו זה".