בעלת דירה עם חניה רצתה עוד אחת כחלק מתמ"א. מה קבע המפקח?

פרטי המקרה: המפקח על המקרקעין הכריע השבוע בזכותם של דיירים בעלי חניה מול דיירים ללא חניה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. שמונה בעלי דירות בבית משותף ברחוב שמואל סלנט בפתח תקווה הגישו תביעה נגד בעלי דירות סרבנים - חלקם חתמו מאוחר יותר. ב־2021 בעלי הדירות התקשרו עם חברת גיל קטה בניה והשקעות לביצוע העבודות - כך שבסופן ישתדרגו לדירות בשטח של 100 מ"ר, ולכל דירה תתווסף מרפסת שמש וחניה אחת. לחמש מתוך תשע הדירות יש חניה צמודה, ובמנגנון נקבע כי בעלי הדירות עם החניה יקבלו זכות ראשונים לבחור את מקום החניה בבניין החדש. בעלת הדירה התשיעית, סירבה לחתום ודרשה לקבל חניה נוספת.

במהלך הדיון, בעלת הדירה הסכימה לחתום על הסכם התמ"א, כאשר המפקח יכריע במחלוקת - האם היא זכאית לתמורה עודפת בשל החניה שכבר יש לה. היא טענה כי לה יש זכות קניינית עודפת על פני בעלי הדירות האחרים שלהם אין חניה ודירותיהם קטנות יותר, וכי לא יתכן שתופלה לרעה. המפקח מאיר פורת קבע כי ההסכם יוצר תמורה שונה לבעלי הדירות ולכן מפר את עקרון השוויון המהותי. זאת מאחר וקבוצת בעלי החניה לא תהנה מהוספת חניה, לעומת קבוצת חסרי החניה. "איני מקבל את טענת התובעים ולפיה דרישת הנתבעת לקבל חניה נוספת היא דרישה לקבלת תמורה עודפת" קבע המפקח. עוד נקבע כי המנגנון לבחירת מקום החניה למי שיש לו חניה לפני השיפוץ, לא מפצה על הפרת השוויון. פורת אף קבע כי "כן העובדה שחלק מבעלי הדירות ויתרו על זכותם הקניינית לקבל חניה נוספת, אין בה כדי לאלץ את הנתבעת לוותר על זכותה הקניינית".

מאחר ונטען כי אין אפשרות תכנונית להוסיף חניה נוספת, המפקח מינה שמאי שיעריך את שווי החניה שבחרה, ובעלי הדירות ישלמו את ההפרש אם קיים. את התובעים ייצג עו"ד ממשרד ערן קנר. את בעלת הדירה ייצג עו"ד דוד איזק.

משמעות הפסיקה: בחירת מקום החניה לא מפצה על הפרת השוויון בתמורות בין דירות עם חניה וללא חניה

מספר תיק: 6/556/2022

פרטי המקרה: עמותת "נציגי החברה והסביבה" הגישה תביעה ייצוגית נגד בנק הפועלים בטענה לגביית עמלת חליפין ביתר בגין המרת כספים ממטבע חוץ אחד לאחר. החוק מתיר ל"ארגון" להגיש תביעה ייצוגית כאשר ארגון הוגדר כתאגיד הפועל בתקופה של שנה או יותר למטרה ציבורית, והכנסותיו משמשות רק למטרה זו. בנוסף, קיים קושי להגיש את הבקשה בידי אדם שיש לו עניין אישי בתביעה ולכן הארגון מגיש במקומו. מטרות העמותה על פי הרישום הן "פעילות ציבורית לטובת האדם, החברה והסביבה, באמצעות ייזום ותמיכה בהליכים משפטיים וחוץ משפטיים אשר עשויים לקדם אינטרסים חברתיים משמעותיים".

סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה רון סוקול דחה על הסף בשבוע שעבר את התביעה וקבע כי "תכלית הבקשה אינה קידום ענייני הקבוצה אלא גיוס משאבים לפעילות אחרת של העמותה", וכי הגשת הבקשה מהווה התנהלות שלא בתום לב ושימוש לרעה בהליך משפטי.

נקבע כי אמנם העמותה פועלת למעלה משנה לטובת מטרות ציבוריות, אך אין לה נכסים או חשבונות בנק ולכן לא ניתן לקבוע כי הכנסותיה משמשות לקידום המטרות הציבוריות. כמו כן נקבע כי פעילות ציבורית בתחום הבנקאות היא לא ממטרותיה האמיתיות של העמותה. השופט גם לא שוכנע כי העמותה הוכיחה שלא ניתן להגיש את התביעה על ידי תובע מייצג. היא אמנם פרסמה בשני עיתונים אך נקבע כי "לא מדובר בניסיון ממשי לאיתור תובע מייצג".

בקשת האישור הוגשה על ידי העמותה באמצעות שלושה משרדי עורכי דין - דביר לנגה היועץ המשפטי של העמותה, עו"ד אליהו בן עזרא ועורכי הדין האני וניזאר טנוס. לאחר מכן העמותה ולנגר הודיעו על ביטול יפוי הכוח ליתר עורכי הדין, והשופט קבע כי ההודעה ניתנה בשל התחשבנות כספית ביניהם בתיקים אחרים וכי העמותה ולנגר לא שמו את אינטרס הקבוצה לנגד עיניהם, אלא את קידום האינטרס האישי של העמותה ועורך הדין. בית המשפט חייב את העמותה לשלם 15 אלף שקל ואת עו"ד לנגר באופן אישי לשלם לבנק 10 אלף שקל.

עו"ד אייל נחשון, שותף במחלקת הליטיגציה במשרד ברנע ג'פה לנדה, שייצג את בנק הפועלים: "פסק הדין הוא צעד חיובי נוסף בריסון התופעה של תובענות הסרק הייצוגיות שמציפות את בתי המשפט. במובן זה פסק הדין עולה בקנה עם הצעות לתיקוני חקיקה וניירות עמדה שפרסם משרד המשפטים, המבקשים להטיל חסמים ומגבלות מפני הליכים שכאלה". 

משמעות הפסיקה: כאשר תכלית בקשה לתביעה ייצוגית היא לגיוס משאבים לפעילות אחרת של העמותה, מדובר בשימוש לרעה בהליך המשפטי

מספר תיק: 35757-12-23

פרטי המקרה: אב המחזיק ברוב המניות בחברת נדל"ן הלך לעולמו, ועלתה השאלה האם החברה המשפחתית אותה מנהלת אחת מבנותיו היא חלק מהעיזבון. בשנת 2012 הלך לעולמו האב ולו 11 ילדים, נכדים ונינים, כשהוא מותיר צוואה הכוללת בין היתר, 110 מתוך 120 מניות בחברת נדל"ן המנהלת פרויקט לבניית מאות דירות מגורים. הפרויקט מצוי בעיצומו ושווי החברה מוערך במאות מיליוני שקלים. 10 המניות הנוספות בחברה רשומות ע"ש בת המנוח. בת אחרת מנהלת את החברה ואף ערבה אישית להתחייבויות החברה בסכומי עתק. המנוח לא כיהן כבעל תפקיד בחברה.

בית המשפט לענייני משפחה קבע כי שתי הבנות מנועות מלבצע פעולות בחברה ללא אישור מנהלת העיזבון, למעט עד סכום של 10 אלף שקל לפעילות שוטפת. זאת לבקשת מנהלת העיזבון הזמנית שמונתה, עו"ד ליהיא כהן דמבינסקי, שציינה כי האחים פנו אליה בטענה כי הבת המנהלת ממשיכה לפעול בנכסי החברה. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. ילדי המנוח טענו כי החברה אינה חלק מהעיזבון ולכן הם לא צריכים אישור של מנהלת העיזבון. השופט שאול שוחט קיבל את הערעור בשבוע שעבר.

"לחברה אישיות משפטית נפרדת. מניותיו הרשומות של המנוח בחברה הן בגדרי נכסי העיזבון אבל החברה עצמה או נכסיה אינם בגדר נכסי עיזבונו גם אם מחזיק הוא ברוב הון המניות בחברה", קבע שוחט והוסיף כי רכוש החברה אינו רכושם של בעלי המניות אלא המניות. לכן הנחת היסוד של בית המשפט לענייני משפחה, כי על הבת המנהלת לקבל את אישור ביהמ"ש לניהול - לא במקומה. עוד קבע שוחט כי אין בסיס בחוק למינוי מנהלת העיזבון הזמני לקבל החלטות הנוגעות לניהול החברה. "יש להקפיד להבחין בין ענייניו של מנהל עיזבון זמני כמופקד על נכסי המנוח בחברה (מניות) ולא על נכסי החברה עצמה ובין המנוח כבעל משרה בחברה, סוגיה שאמורה להיות מוסדרת על פי דיני החברות ועל פי מסמכי החברה, תזכיר ותקנות". הוחלט כי מנהלת העיזבון תשמש כמשקיפה בדירקטוריון החברה ובמקום לקבל את אישורה, היא תיודע מראש ובכתב בדבר אותן פעולות.

משמעות הפסיקה: מניות מנוח הן נכסי העיזבון אבל החברה עצמה או נכסיה אינם שייכים לעיזבון, גם אם מדובר ברוב המניות

מספר תיק: 19588-06-24