"המוכרים היו צריכים להיות ריאליים במחיר": בכמה נמכרה דירה בבת ים?

העסקה: דירת 3 חדרים ברחוב הרב עוזיאל 26 בבת ים, נמכרה בתמורה ל־1.63 מיליון שקל. השטח הרשום של הדירה (בטאבו) הוא כ־60 מ"ר אך השטח הדירתי (ארנונה) עומד על כ־83 מ"ר. הדירה פונה לרחוב בקומה ראשונה ויש בה שלושה כיווני אוויר. הבניין הוכרז בעבר כמבנה מסוכן ועבר שיפוץ. הדירה עצמה שמורה במצב טוב וניתן להיכנס אליה מיידית. מחיר השיווק עמד על 1.69 מיליון שקל.

●  הנדל"ניסט שבטוח: אחרי שהמלחמה תסתיים יהיה "בום", וזה הסקטור שיושפע לטובה
● כסף בקיר | בתים נטושים ודירות מכינוס נכסים: איך משקיעים בנכסים מיוחדים 

רחוב הרב עוזיאל נמצא במרכז בת ים ובאזור יש תחנה של הקו האדום של הרכבת הקלה וקווי תחבורה ציבורית רבים.

הבניין נמצא בהליכי התחדשות עירונית ועורך הדין שהדיירים בחרו מנהל בשמם משא ומתן מול מספר יזמים שמעוניינים לקדם את הפרויקט.

הקונים והמוכרים: המוכרים הם משפרי דיור - משפחה צעירה שהתרחבה ורכשה בית גדול יותר באזור. הקונה הוא צעיר בשנות ה־20 מירושלים שרכש את הדירה להשקעה ומתכוון אולי בעתיד לעבור אליה.

מרכז העיר: המתווכת שירי נועה חסון, בעלים של חברת נדל"ן ויזמות, שייצגה את שני הצדדים בעסקה, מספרת כי "המוכרים הבינו שאם הם רוצים למכור הם חייבים להיות ריאליים במחיר ואכן הדירה הייתה רק שבועיים על המדף וריכזה לא מעט עניין.

"מרכז בת ים מאוד מתפתח ויש בו הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית - אנשים מבינים את הפוטנציאל שיש בעיר - מיקום מרכזי באזור המרכז, קרבה לים, הרכבת הקלה וקרבה לצירי תחבורה מרכזיים. לפחות ארבעה מתוך האנשים שבאו לראות את הדירה הם משקיעים צעירים בשנות ה־20 של חייהם.

"הפער בין שטח הדירה בטאבו לשטח הדירה בארנונה מגיע ממרפסת סגורה. כמו בבניינים ישנים רבים בבת ים, גם בדירה זאת יש מרפסת סגורה שלא נכללת בשטח הדירה בטאבו אבל מהווה חלק מהדירה לכל דבר".

 דירה במרכז בית ים, בכמה הוא נמכר / צילום: תמונה פרטית

התחדשות עירונית: בת ים היא אחת הערים המובילות במספר אישורי תוכניות פינוי בינוי עד לסוף 2023. לפי דוח של הרשות להתחדשות עירונית, בעיר אושרו 34 תוכניות שכללו 13,234 יחידו דיור (יח"ד) במקום 3,540 יח"ד. יצוין כי רק 11 פרויקטים קיבלו היתר בנייה עד סוף 2023 (3,320 יח"ד)

העיר גם דורגה במקום הרביעי במתן היתרי בנייה לתמ"א 38 ב־2023. לפי הדוח ניתנו בעיר סה"כ 31 היתרים - 24 מהם לחיזוק ועיבוי ושבעה להריסה ובנייה מחדש. ב־2023 נרשמה עלייה ניכרת בהיקף ההיתרים שניתנו בבת ים בפרויקטי תמ"א 38, המבטאת גידול של כ־45% במספר יח"ד לעומת 2022.

בת ים: לפי נתוני מדלן, בשנה האחרונה נמכרו בבת ים 1,118 דירות במחיר ממוצע של 30.1 אלף שקל למ"ר. התשואה השנתית משכירות בעיר עומדת על 2.39%.

המחיר הממוצע בעיר לדירת 3 חדרים מיד שנייה עומד על 1.81 מיליון שקל ומחיר השכירות הממוצע של דירת 3 חדרים בעיר עומד על 4,500 שקל. מחיר הקנייה הממוצע של דירת 3 חדרים חדשה בעיר עומד על 2.58 מיליון שקל.

חסון מספרת כי בתקופה האחרונה היא מקבלת פנויות רבות מירושלמים שמחפשים להשקיע או לעבור לעיר. למרות זאת, לדבריה שוק היד השנייה בעיר בנוי ברובו על משפרי דיור מתוך העיר.

דבר השמאי: רונן וגנר, שמאי מקרקעין ומשפטן, אומר: "באתר רשות המסים אותרו ארבע עסקאות השוואה של דירות בנות 2־3 חדרים, ששטחן הדירתי נע בטווח של 58־85 מ"ר (שטח ארנונה מדווח), במבנים שכנים שכתובתם הרב עוזיאל 4, 12, 15 ו־20. המחיר הממוצע של ארבע העסקאות למ"ר דירתי הינו 22,460 שקל. בנוסף אותרה עסקה נוספת של דירת 3 חדרים, ששטחה הדירתי 61 מ"ר, בקומה 3 בבניין שברחוב הרב עוזיאל 26 שנמכרה בחודש ינואר 2024 בסכום של 1,42מיליון שקל, כלומר 23,280 שקל למ"ר דירתי.

"המחיר למ"ר בדירה הנידונה עומד על 19,700 שקל למ"ר דירתי. בהתחשב, בנתוני ההשוואה ובהתאמה לשטח ולמועד העסקה, עולה כי מחיר העסקה נמוך בסדר גודל של כ־10%־12% ממחיר השוק כיום".