זוג רכש דירה וגילה בעיית רטיבות קשה. איזה פיצוי הם יקבלו?

עורך דין ואשתו, בעלי דירת מגורים בהרצליה, ביקשו לקבל פטור ארנונה עבור "בניין ריק" לתקופה של חצי שנה, התקופה המקסימלית להנחה מלאה. בתקופה זו פינה השוכר את הדירה, והיא לא אוכלסה מחדש.

נציג עיריית הרצליה הגיע לדירה, מצא בה פריטי ריהוט וקבע כי הזוג לא זכאי להנחה. בעלי הדירה טענו כי אין בריהוט שנותר בדירה כדי לשלול את הזכות לקבל הנחה בארנונה. איש לא מתגורר בדירה, אין בה מיטות, והמקרר ריק. בהמשך טענו כי הריהוט פונה מהדירה לפני כניסת השוכר החדש. עיריית הרצליה דחתה את הבקשה.

בני הזוג הגישו ערר על החלטת העירייה ונדחו. הם לא ויתרו והגישו ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, שנדחה בשבוע שעבר.

בני הזוג טענו כי פרשנות העירייה למושג "בנין ריק" היא צרה ודווקנית, וכי די בכך שהדירה ריקה מאדם ולא שימשה למגורים. השופטת יעל בלכר דחתה את הטענה וקבעה כי המבחן להיותו של בניין ריק, לצורך הפטור, אינו האם ניתן להתגורר בנכס לאור הציוד שנותר, אלא האם הנכס ריק מאדם וחפץ. "המבחן שנלמד מלשון התקנות, שעולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה, הוא פשוט, ובכך גם יתרונו - האם הנכס ריק מאדם וחפץ".

המבחן הוא כפול - גם נכס ריק וגם כזה שלא משתמשים בו. "מהצילומים שערך נציג המשיבה עולה כי נשארו פריטי ריהוט משמעותיים ובכמות לא מבוטלת בנכס", ציינה השופטת. לכן, נקבע כי שימוש בנכס לשמירת הריהוט והחפצים אף הוא בבחינת שימוש, גם אם מדובר בשימוש קצר-מועד עד שיוחלט מה לעשות עם הציוד.

השופטת הוסיפה כי "האינטרס הציבורי הוא לעודד שימוש בנכסים. חובת תשלום הארנונה מקדמת אינטרס זה, שכן היא דוחקת בבעלים שיעשה שימוש בנכס או ימכור אותו. יתר על כן, חיוב נכס ריק בארנונה מבטא את העובדה שגם מחזיק בנכס ריק נהנה במידה מסוימת משירותי העירייה".

בני הזוג חויבו לשלם 10,000 שקל הוצאות משפט.

מבעלי הדירה נמסר: "אני מכבד את פסק הדין. הוועדה האמינה שהדירה הייתה ריקה, ולכן ההחלטה מוטעית. הנימוקים פורמליים".

משמעות הפסיקה: המבחן לנכס "ריק" לפטור מארנונה הוא האם הנכס ריק מחפצים ואדם, ולא האם ניתן להתגורר בו בשל הציוד שמצוי בו. 

מספר תיק: 16517-05-24

נגד חייב בהוצאה לפועל ראשון לציון נפתחו 10 תיקים בהיקף עצום של כ-21 מיליון שקל. כונס נכסים מונה למימוש דירה של החייב, ונקבע מועד לפינוי הנכס פעמיים - זאת לאחר שהתנגדותו למימוש נדחתה. הכונס תפס חזקה בדירה באפריל השנה מחדש.

החייב ואמו ביקשו לדחות את מועד הפינוי. נטען כי האם הסיעודית, לה משמש בנה כאפוטרופוס, שוכרת ממנו את הדירה עד למרץ 2025, ולכן יש לעכב את הפינוי עד אז.

כונס הנכסים התנגד וטען כי מדובר בבקשה פיקטיבית, כי הצו ניתן גם נגד האם, וכי ההצהרה שהאם גרה בדירה סותרת את ממצאי דוח הקבלן, שמצא את הדירה ריקה וללא מיטלטלין חיוניים למגורים.

הרשם אסף אבני דחה את הבקשה וציין כי מדובר בפינוי חוזר, לאחר שהדירה פונתה, נמצאה ריקה, נפרצה, והאם שוכנה בה על-פי הטענה בשנית.

"ההחלטה על פינוי חייבים והוריהם מדירת מגורים לעולם אינה קלה", כתב הרשם. "מנגד, עם כל ההבנה למצבה של אם החייב, במצב דברים זה אין מקום לעכב ההליכים, ויש לאפשר לזוכה לקבל את הכספים המגיעים לו בדרך מהירה, תוך מימוש בטוחתו והגנה על קניינו".

עוד קבע הרשם כי יש הבדל בין מימוש משכנתה לגביית חוב בהוצאה לפועל, ותפקידו מצטמצם ומוגבל לקביעת הדרך היעילה והצודקת למימוש - כך שהוא אינו מוסמך לבטל את המימוש. "אם יינתן לחייב לסכל או לדחות לתקופה ממושכת מימוש יעיל של שיעבוד, באמצעות פתיחת הליך נגד הנושה, שוב לא יהיה כל ייחוד (ותועלת כלכלית) במנגנון שנועד לאפשר לנושה לקבל את הכספים המגיעים לו בדרך מהירה וללא דחיות מיותרות", פסק הרשם.

עוד הוא קבע כי אין לו סמכות לעכב את ההליך אלא אם נטען שהחוב נפרע, וכי הדרך הנכונה היא לפנות לבית המשפט להוציא צו מניעה למימוש המשכנתה. נקבע כי הפינוי, שהיה קבוע למחרת היום ב-9 בספטמבר, יבוצע כסדרו. 

משמעות הפסיקה: רשם הוצאה לפועל אינו מוסמך לבטל מימוש משכנתה, ותפקידו מוגבל לעומת גביית חוב בהוצאה לפועל. 

מספר תיק: 525614-12-22

בני זוג רכשו בשנת 2016 דירת 5 חדרים בחולון מאב ובתו. חודשים ספורים לאחר המסירה, עם תחילת הגשמים, החלו בעיות רטיבות קשות בכל חדרי הדירה שגרמו לקצרים חשמליים וסימני עובש. הבעיות נפתרו לטענתם רק לאחר שנה וחצי. מקור הרטיבות היה הדירה הממוקמת מעל. בני הזוג גילו כי המוכרים הסתירו מהם את בעיות הרטיבות, שתוקנו זמן קצר לפני המכירה. הם גם הסתירו כי ניהלו הליך משפטי נגד בעלת הדירה שמעל, שבמסגרתו חויבה לתקן את הליקויים.

הרוכשים תבעו את המוכרים על סכום של 415 אלף שקל, הכולל פיצוי מוסכם ופיצוי בגין נזק לא ממוני של עוגמת-נפש וירידת ערך הדירה. הם טענו כי המוכרים הפרו את ההסכם עמם, ולכן הם זכאים לפיצוי מוסכם. הם תבעו גם את בעלת הדירה שמעל והגיעו עמה לפשרה.

בית משפט השלום בתל אביב קיבל בשבוע שעבר חלקית את התביעה וקבע כי המוכרים הסתירו מידע מהותי, כשגם קיום ההליך נגד השכנה הוסתר. השופט ליאור גלברד קבע כי "נזקי רטיבות חמורים ומתמשכים - גם אם תוקנו - עשויים להוביל לירידת ערך הדירה. ידוע שלעתים גם לאחר תיקון מקור הרטיבות, חוזרת הרטיבות אם התיקון לא בוצע באופן מספק".

נקבע כי גילוי בדבר נזקי רטיבות חמורים ומתמשכים, שתוקנו תקופה קצרה קודם למכירת הדירה, משפיעים על ההחלטה לקנות ואף על המחיר. עוד נקבע כי המוכרים פעלו בחוסר תום-לב במשא-ומתן: "עצם מאמצי ההסתרה האקטיביים של הנתבעים מעידים על כך שהם הבינו שמדובר במידע מהותי. כך עולה גם מהגילוי החלקי והמטעה שניתן קודם להסכם, שניתן להניח שמטרתו הייתה להגן על הנתבעים משפטית", קבע בית המשפט.

השופט ציין כי לא בכל מקרה יש לתת גילוי במשא-ומתן על רטיבות שהייתה ותוקנה, אך במקרה הנוכחי הוחלט כי נוכח היקף הרטיבות, השלכותיה והנזקים שנגרמו בגינה, היה מקום לעשות כן.

בית המשפט פסק לרוכשים 30 אלף שקל פיצוי על עוגמת-נפש בשל נזקי הרטיבות והשפעתם על חיי התובעים ו-10,000 שקל הוצאות.

משמעות הפסיקה: יש מקרים שבהם מוכרי דירה מחויבים לגלות על רטיבות שהייתה ותוקנה. תלוי בעוצמתה, היקפה, הנזקים שנגרמו בגינה והמועד בו תוקנה. 

מספר תיק: 18252-01-18