ההודעות נחשפות: כך המשיך בעלי הקרן שהסתבכה לפזר הבטחות על הקרח

"עיתונים כותבים מה שהם רוצים אז חשוב לנו שהמשקיעים יקבלו את נקודת הראייה שלנו", אמר ירון פיטארו, איש המפתח בפרשת קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, בניסיון להרגיע את המשקיעים המבוהלים שלו, בעשרות שיחות עדכון בזום (וובינרים) שקיים בחודשים פברואר-מרץ השנה. מדובר בהקלטות של שיחות שביצעה החברה, שנחשפות לראשונה בגלובס. הבהילות לקיים את אותן שיחות נוצרה בעקבות החקירה הגלויה של רשות ניירות ערך. זו פתחה בחקירה נגד וולת'סטון בחשד ל"הצעה ומכירה ללא תשקיף; קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות; ייעוץ ללא רישיון וקבלת טובת הנאה ועבירות הלבנת הון בין השנים 2018־2023".

● ניתוח | סוכנים כפולים: כך עלולים להתאדות שני מיליארד שקל של משקיעים 
● ההסתבכות של קרן וולת'סטון: תביעת משקיעים חושפת פרטים חדשים על שיטות הפעולה של קרן הנדל"ן 

החקירה של הרשות רק פתחה את תיבת הפנדורה. החברה שהעמידה השלמת הון עצמי לקבלנים מצאה את עצמה מסתבכת עם עיכובים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מתוך יותר מ־100 שמימנה, לדבריה. ההיקף המלא עדיין לא ידוע אך קשה להתחמק מהרושם שמדובר בפרויקטים רבים.

החשודים בפרשת וולת'סטון הם בעלי החברה, איש שוק ההון ירון פיטארו שמחזיק ב־50% מוולת'סטון ועידן כץ ואילן בן-ישי המחזיקים ביתרה (50%). כץ ובן־ישי הם גם הבעלים של סוכנות הביטוח נטו פיננסים שקרסה לאחרונה. אך בעוד השניים האחרונים עלו לכותרות לא מעט, שמו של פיטארו נותר בצל, כשהוא נהנה מכך שהביקורת הציבורית לא מגיעה אליו.

כעת, גלובס חושף את הצלע השלישית במשוואה, ירון פיטארו, את ההבטחות שנתן לסוכני הביטוח בקבוצת הסוכנים הפנימית, את ההצהרות וההערכות הלא מדויקות שאמר בוובינרים למשקיעים ובעדכונים כתובים, וגם - את ההערכה המעודכנת של פיטארו עצמו, לסכומים שיחזרו למשקיעים עד סוף השנה.

בדיקת הרוחב שלא קרתה

באותם וובינרים נשמע פיטארו חוזר על אותו מסר: "אנחנו רואים שהרשויות עושות בדיקות רוחב לגבי כל הענף של השקעות אלטרנטיביות. הן בודקות בעיקר קרנות גדולות כמו וולת'סטון. להערכתנו כל הגופים הפרטיים נבדקו וזה חלק מהרצון לעשות רגולציה. אנחנו גוף שקיים כבר 10 שנים וגייס 1.2 מיליארד שקל. יש לנו כמות גדולה של פרויקטים, יותר מ־100 שותפויות. לא איזה גוף שנוצר אתמול".

אלא שלא ממש ברור על מה פיטארו התבסס. רשות ניירות ערך לא אמרה באותו הזמן שהיא בודקת את כל הענף ונכון להיום, חצי שנה אחרי התפוצצות פרשת וולת'סטון, ככל הידוע לגלובס לא מתקיימת בדיקת רוחב בענף.

מקורב לחברה מתאר את פיטארו, בן 63, כאדם "נעים הליכות" ובמצגות החברה כתבה וולת'סטון על פיטארו כי הוא "בעל ניסיון של כ־25 שנה בשוק ההון והשקעות. שימש כמנהל אגף השקעות בלאומי גמל, סמנכ"ל השקעות בפריזמה בית השקעות (שקרס. נ"א). בעל תואר ראשון בכלכלה ומדעי המדינה ותואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון וחשבונאות".

אלא שהניסיון העשיר הזה לא סייע לו. תחת ניהולו של פיטארו, 800 מיליון שקל עדיין תלויים בין שמים וארץ ואין למשקיעים מושג האם ומתי הם יראו את הכסף בחזרה. וולת'סטון הפכה ל"אחת הקרנות הגדולות והמובילות", כפי שפיטארו עצמו מתאר אותה באותם וובינרים שקיים בתחילת השנה. הקרן גייסה 1.2־1.3 מיליארד שקל להשקעות בפרויקטים של מחיר למשתכן (כ־370 מיליון שקל) ומיזמי התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 (יותר מ־800 מיליון שקל). מתוך כל ההשקעות הללו, וולת'סטון החזירה למשקיעים כשליש וגורמים שונים מעריכים שבפרויקטים של התמ"א צפויים לחזור רק כ־70%־80% בלבד מהכספים, כלומר כ־200־250 מיליון שקל כנראה לא יחזרו בכלל.

מדובר בלקוחות שחלקם השקיעו כבר לפני שנים רבות, למשל בשנים 2017־2018. נאמר להם שמדובר בהשקעות למשך כ־3 שנים עם אפשרות הארכה לחצי שנה נוספת. אלא שמאז חלפו גם 6 שנים ויותר והכסף עדיין לא חזר, על תשואה ורווחים מאותן השקעות אף אחד כבר לא מדבר.

ההבטחה להחזיר 400 מיליון שקל הסתבכה

"יש לנו הערכה וצפי, הציפיות שלנו להחזיר עוד 400 מיליון שקל השנה ובשנתיים שלוש הקרובות להחזיר את היתרה, כמה שאפשר", חוזר ומצהיר פיטארו בוובינרים השונים למשקיעים שהתקיימו בפברואר־מרץ השנה. זה גם היה המסר של החברה בהודעות לתקשורת עם התפוצצות הפרשה: "עד סוף שנת 2024 וולת'סטון צפויה להחזיר למשקיעים בשותפויות סכום דומה של כ־400 מיליון שקל נוספים מפרויקטים שמצויים בשלב מתקדם".

אלא שחצי שנה עברה והתכתבויות פנימיות בקבוצת הוואטספ "וולת'סטון סוכנים", שהגיעו לידי גלובס, חושפות שהיעד רחוק מלהתממש. פיטארו התחייב להוציא דיווחים עם צפי מעודכן לכל השותפויות למשקיעים במהלך אוגוסט או ספטמבר. אבל חודש ספטמבר כבר מסתיים ועדכון כזה טרם יצא. ב"וולת'סטון סוכנים" חברים 60 איש, ובשבועות האחרונים סוכני הביטוח בקבוצה מתחילים לאבד סבלנות. כך למשל ב־8 בספטמבר שאלו הסוכנים האם אפשר לקבל צפי החזר רבעוני. פיטארו טען בתגובה כי "אין כוונה למרוח אף אחד. במהלך ספטמבר נוציא עדכונים לכל השותפויות. היכן שאפשר יהיה לדעת מועדים צפויים נעדכן".

כעבור שבועיים שואלים אותו שוב הסוכנים, אשר נואשים ורוצים לספק תשובות ללקוחות שלהם: "רשמת לנו פה שבמהלך ספטמבר נוציא עדכונים לכל השותפויות. כמדומני שעד עכשיו לא יצא אפילו עדכון אחד. האם בימים שנשארו לסוף ספטמבר תדאג לכך שייצאו עדכונים ל־100 ומשהו שותפויות, או שבאופן חריג ויוצא דופן", כותב הסוכן בציניות, "לא תעמוד הפעם בלוח הזמנים שאתה בעצמך הגדרת". הסוכנים זועמים: "לקוחות כבר לא רוצים לשמוע זום שלך. אולי 10 (משקיעים. נ"א) שדיברו איתי", כתב אחד. ואחר מספר: "לקוחות כבר הבינו בזומים מי זה ירון פיטארו". לבסוף פיטארו עונה: "כספים ממחיר למשתכן יחזרו בימים הקרובים. יש הנפקת אג"ח. אנחנו עובדים על הוצאת עדכונים לשותפויות וממתינים לעדכונים מחלק מהיזמים, לאחר מכן ייצאו הדוחות. לגבי ה־400 מיליון, הצפי תלוי בהחזרים, ברי-פייננס (מימון מחדש. נ"א), מחיר למשתכן, משחרור עודפים באור יהודה, שהם החלק משמעותי מהחישוב. בימים הקרובים יחזרו לשותפויות למשתכן 13 מיליון, לאחר מכן עוד 18 מיליון".

אלא שהסוכנים לא מבינים את התשובה וממשיכים להקשות מה לגבי 400 מיליון השקלים שהבטיח. "אוכל לתת תשובה בעוד כחודש", אומר פיטארו. "לאחר שנסיים את כל הפגישות וההסדרים עם כל היזמים הרלוונטים".

"הלקוחות לא קיבלו מכתבים כי וולתסטון מעכשיו שולחים בפייג'רים", כתב אחד הסוכנים בקבוצה בשבוע שעבר, מתלוצץ על מבצע הביפרים נגד חיזבאללה. וסוכן אחר מוסיף "אולי הגיע הזמן להצהיר פחות ולעשות יותר, הנזק הוא כפול, גם מייצרים פעם אחר פעם ציפיות שווא וגם לא מביאים את הלחם לשולחן". בתגובה מודה פיטארו ששוב יש עיכובים: "ההצהרות הללו היו תחת צפי מסוים. מאז קרו דברים רבים במדינה שהשפיעו. לדוגמה, פרויקט אור יהודה היה צריך ע"פ נתוני פברואר להסתיים באוגוסט 24, אבל בגלל מחסור בפועלים הפרויקט יסתיים בפברואר 25. זה הבדל של יותר מ־100־150 מיליון שקל בעיתוי החזרת הכספים..." כותב פיטארו.

הסוכנים שמופתעים מאוד מהתשובה, שבה בעצם מודה פיטארו כי השנה ההחזר יהיה נמוך בהרבה מהצפי, ושטרם יצא על כך עדכון למשקיעים, תוהים אם בכלל יחזרו השנה 250 מיליון שקל. פיטארו מגיב: "זו התשובה. לא מעבר".

כסף שהיה אמור להגיע ב־2018 עדיין לא נמצא

גם העדכונים התקופתיים של החברה למשקיעים לקו בחסר וחשפו את התקלות הרבות בפרויקטים בהם השקיעה הקרן. במסמכים, שנחשפים כעת בגלובס, עולה שרשרת של עיכובים בהחזר כסף למשקיעים שנמשכת כבר שנים.

בשותפות 25 למשל, אחת המוקדמות, שנוסדה ב־2015 וגייסה כ־13 מיליון שקל, הכסף היה אמור לחזור למשקיעים כבר בשנת 2018. על פי העדכונים לשותפות, לאחר עיכובים בחלק מהפרויקטים כ־62% מהכסף חזר עד שנת 2021. בדצמבר 2020 כותבת וולת'סטון למשקיעים: "הצפי כי ככל ולא יהיו עיכובים נוספים (בפרויקט ברנדייס 11, ת"א) ניתן יהיה לסיים את הבנייה לקראת חודש יוני 2021".

באפריל 2021 כותבת החברה "אנחנו יודעים שציפיתם להשקעה לפרק זמן קצר. גם אנחנו ציפינו ונערכנו לסיום מהיר של הפרויקטים בתוך כשנתיים. לצערנו, שוק ההתחדשות העירונית כולו, אשר היווה הבטחה גדולה בתחילת הדרך, נקלע בשנים האחרונות לאתגרים מורכבים רבים ברמה התכנונית וברמת הביצועי וניהול הסיכונים של הקבלנים והיזמים". על פי עדכון מאוגוסט 2023 אותו פרויקט עדיין נמצא "לקראת סיומו" והכסף טרם חזר למשקיעים.

במקרה של שותפות 56, שיצאה לדרכה ב־2018 וגייסה כמעט 11 מיליון שקל, כותבת החברה למשקיעים בפברואר 2024 כי בפרויקט בבת ים "כזכור, לאורך תקופת בניית הפרויקט נרשם הפסד בפרויקט, בין היתר מפאת פשיטת רגל של הקבלן המבצע הראשון ובעיית פתרונות חניה אשר עיכבו את התקדמותו...". אלא שלא ממש ברור מתי היה אותו דיווח קודם שאמור היה להיות "זכור" למשקיעים.

וולת'סטון הבטיחה מראש יעדים אופטימיים?

וולת'סטון דיברה עם המשקיעים על השקעות לטווח של שנה, שנתיים או שלוש שנים. אלא שבכירים בענף מסבירים שמדובר בחלומות שווא: "אין פרויקט שלוקח זמן כזה. דרושות לפחות 4־5 שנים. ההערכות שלהם היו הצד האופטימי, של פרויקטים שלא ייתקעו כלל, אבל כמעט כל תמ"א נוטה להסתבך, גם בגלל שיש התנגדויות של דיירים ובעיות מול העירייה. משך הזמן גם לפרויקטים טובים הוא בדרך כלל ארוך יותר מ־3 שנים".

בנוסף, במצגות החברה, וולת'סטון התגאתה בכך שהיא יוצרת "שכבות הגנה למשקיעים להקטנת הסיכון", בין השאר באמצעות "סינון ובחירת הפרויקטים להשקעה, מעקב ופיקוח" ועוד. "וולת'סטון שואפת תמיד להקטין את רמת הסיכון למשקיע ובנתה מנגנוני הגנה שבעזרתם המשקיע נהנה משקיפות מלאה וממלוא הביטחון שניתן לקבל היום בשוק ההשקעות האלטרנטיביות... פיזור השקעות בכל שותפות בין 2־4 פרויקטים שונים".

אלא שבכירים בשוק הנדל"ן מציינים בשיחות עם גלובס כי "המפתח (לפיזור סיכונים) צריך להיות מקסימום של 15%־20% מהכסף לכל פרויקט. עם מיליון שקל אי אפשר להשקיע ביותר מפרויקט אחד". כלומר, צריך לפזר של הכסף על פני 5־7 פרויקטים.

גורם נוסף מציין כי "זו לא התנהלות שמרנית. הם היו צריכים לגייס כסף גדול לקרן אחת גדולה ולחלק את הכסף על הרבה פרויקטים, כך הסיכון של כל משקיע בודד יורד. אבל הם גייסו כסף קטן לכל שותפות, וזה מודל בעייתי שסיכן את המשקיעים".

ועדת ההשקעות נרדמה בשמירה?

פיטארו אמר למשקיעים בוובינרים שערך כי "כל פרויקט עובר ועדת השקעות, גם שמאי חיצוני וגם משרד עו"ד חיצוני, שניהם מהגדולים בארץ, שבודקים לעומק את הפרויקטים וברגע שהם רואים שהפרויקט כלכלי ולא בעייתי מבחינה משפטית אנחנו סגורים עם היזם". מי היו באותה ועדה? פיטארו עצמו ועוד שני חברים. על הייעוץ המשפטי החיצוני הופקד עו"ד שבחלק מהזמן אף היה חבר בוועדת ההשקעות עצמה, ועו"ד נוסף.

על עבודתה של הוועדה שהייתה אמורה לסנן את הפרויקטים, ניתן ללמוד מהתוצאות בשטח: שותפויות לא מעטות שבהן כל הפרויקטים או רובם נקלעו לקשיים או התעכבו שנים רבות וחלק מהקבלנים פשטו רגל. בכיר בתחום מימון הנדל"ן אומר לגלובס כי "בחברה שמתנהלת נכון, מתוך 100 פרויקטים רק בודדים ייקלעו לקשיים. 90% מהתיק צריך להיות בלי בעיות כאלה. עיכובים זה בסדר אבל לא הליכים משפטיים. אם אתה יודע לבחור את היזמים ולהבין איזה פרויקטים כדאיים, אתה לא אמור להגיע למצב שבו בכל כך הרבה פרויקטים יש בעיות. אצל רוב חברות המימון לא מגיעים למצב כזה".

גורם אחר אומר ש"רק אחוז מאוד מאוד קטן אמור להגיע לבעיות. פרויקטי נדל"ן שמלווים ע"י יזם שיש לו ניסיון, שיש כנגד נכס נדל"ני שהוא סגמנט יותר יציב ושמרני, לא רואים הרבה נפילות, זה רק בשוליים".

המצב הרגיל הוא פרויקט בקשיים?

אחד המשקיעים סיכם זאת בצורה כואבת ואומללה בסוף אחד הוובינרים שקיים פיטארו: "להבנתי כל הפרויקטים בקשיים. האם זה המצב הרגיל בוולת'סטון". פיטארו הדף וטען: "האינטרס שלנו שהשותפות תקבל את הכסף כמה שיותר מהר והיא תיסגר, אבל לא יכולים לסגור אותה כל עוד לא כל הכסף חזר, או המקסימום שיכול לחזור. שותפות רשומה על פי הבנקים ל־20 שנה, אבל כמובן שלא המשקיעים רוצים לחכות וגם לא אנחנו, אלא להחזיר את הכסף כמה שיותר מהר למשקיעים. בכפוף להחזר מקסימלי. אם נחשוב שאין יותר כספים שיכולים לחזור באותו זמן נודיע שזה המקסימום שאפשר להחזיר… ונודיע שזו סוף השותפות".

לטענתו, ב־30־40 שותפויות "הסתיימו לחלוטין עם כל התשואה המלאה... יש עוד שותפויות רבות שכל הקרן חזרה. יש שותפויות שבהן יחזור 80%־90% מהכסף, אבל תמיד הפרויקט האחרון מונע את הסיום של השותפות… נעשה את המקסימום כדי שכמעט כל הכסף יגיע".

דבר אחד בטוח, דווקא הסיכון שלא היה על השולחן ולא הוסבר כמו שצריך למשקיעים ואף לא לסוכני הביטוח - הסיכון לעיכובים בפרויקטים - התממש ובגדול. ההשקעה בוולת'סטון, שהייתה אמורה להיות אלטרנטיבית לשוק המניות התבררה ככזו שאולי חלק מהכסף המקורי (הקרן) יחזור מתישהו למשקיעים, אך על ריבית או תשואה אף אחד כבר לא מדבר. בעשור שבו מחירי הדיור זינקו ב־200% וולת'סטון כשלה בהשאת תשואה למשקיעים.

תגובות: "הכול נעשה בפיקוח שומרי הסף"

מקרן וולת'סטון לא נמסרה תגובה.

מירון פיטארו לא נמסרה תגובה.

מחברת נטו פיננסים נמסר: "וולת'סטון מנוהלת, מיום הקמתה, על ידי ירון פיטארו, וכל מהלך שנעשה בחברה קיבל את האישור של שומרי הסף שלה - עורכי הדין ורואי החשבון המובילים בישראל. כלל הפעילות של וולת'סטון, מבחירת הפרוייקטים, ההתקשרות עם היזמים, וההסכמים מול הלקוחות והמשקיעים, נעשתה בניהול, בייעוץ ובפיקוח של שומרי הסף, שאף היו חברים בוועדת ההשקעות של החברה או בפורמים אחרים, מטעם המשקיעים. לכן אנו סמוכים ובטוחים כי עוה"ד ושומרי הסף שהיו אחראים ביצעו את תפקידם נאמנה ווידאו שכל הפעילות נעשתה כחוק".

***חזקת החפות: ירון פיטארו, עידן כץ ואילן בן-ישי נחקרו ברשות ניירות ערך. לא הוגש נגדם כתב אישום ועומדת להם חזקת החפות.