"עלייה בביקושים במרכז הארץ וירושלים": מה תעשה המלחמה למחיר הנדל"ן?

מאז 7 באוקטובר שורטטו בישראל גבולות חדשים. הם אומנם לא רשמיים, ואולי אנחנו גם מנסים להכחיש אותם לפעמים, אך הם מאוד נוכחים במציאות של כולנו. הביטוי "בין חדרה לגדרה" הפך לרלוונטי מתמיד, כשהמדינה מתנהלת בין גבולות הצפון המפונה לשערי הדרום הפצוע. אם זה לא מספיק, כל הסלמה בלחימה בצפון מצמצמת עוד יותר את הגבולות.

הנטייה הטבעית של כולנו היא לדבר על ההשפעות הביטחוניות של המלחמה. אלא
שהגבולות החדשים האלה משפיעים כמעט על כל פיסה בחיינו - מהתיירות, דרך הנדל"ן ועד החקלאות. הם שינו ומשנים את הכלכלה הישראלית כל העת באורח דרמטי. איך זה נראה, והאם הענפים השונים יידעו להשתקם כשתיגמר המלחמה?

ענף התיירות

ג', תושבת המרכז, נשואה ואם לשלושה, רצתה להזמין שני לילות בצימר לפני החגים. עד המלחמה נהגה המשפחה לצאת כמה פעמים בשנה לחופשה אלא שעכשיו זה כבר לא כל כך פשוט. "המדינה ממש הצטמצמה מאז 7 באוקטובר", היא אומרת. "חשבתי על חיפה אבל אז התחיל ירי לשם. בדרום יש מקומות ששומעים בהם את הירי מעזה. נשארנו עם הגבולות בין חדרה לירושלים. בהמשך כבר חשבנו לטוס לחו"ל, אבל היה חשש בגלל כל ביטולי הטיסות. בסוף התייאשתי והזמנתי לאילת אבל במחיר גבוה מדי, עם נסיעה ארוכה מדי לזמן קצר מדי".

המציאות שג' מתארת עגומה אפילו יותר כשנמצאים בצד של בעלי הצימרים והמלונות. "צפת לא מפונה אבל העיר שוממת", אומר רוני בראל, הבעלים של מלון הבוטיק The way inn בצפת. "דומם פה, אני רואה את עונות השנה מתחלפות כשהמלון ריק, ואף אחד לא נהנה מחילופי הצבעים בצמחייה".

בראל השקיע שני עשורים מחייו בהקמת המלון הייחודי, רכש בתים בני 200 שנה בקריית האמנים בעיר העתיקה בצפת, שיפץ והזמין פריטי עיצוב ייחודיים מאינדונזיה ומרחבי העולם, הקים ספא ופתח מסעדת שף. ההשקעה אכן השתלמה - אבל לזמן קצר בלבד. "פתחנו את העסק לפני שמונה שנים, והוא משך גם תיירות פנים וגם תיירות חוץ, אבל אז הגיעה הקורונה. לקחנו הלוואות, עברנו את זה והעסק התחיל שוב לתפוס יפה. ואז התחילה המלחמה. לכאורה אנחנו פתוחים, אבל בפועל אין פה נפש חיה. ולא רק אני נפגע - יש שרשרת שלמה של אנשים שמתפרנסים מהעסק.

 רוני בראל ואשתו גיטה, הבעלים של מלון הבוטיק The way inn בצפת. ''גמרנו את החסכונות שלנו / צילום: Jordan Polevoy

"בקיץ אתה כל הזמן אומר 'אני אעשה לפחות את הקופה שתחזיק אותנו בחורף', אבל היינו ריקים בקיץ ועכשיו גם בחגים. אין תקווה ואין צפי לצאת מהמצב הזה. גמרנו את החסכונות שלנו ולקחנו הלוואות ולא רואים את הסוף".

כ־20 ק"מ מזרחית משם, במושב חוסן, אפשר למצוא את בריאן רובין, הבעלים של מתחם הצימרים צליל הטבע, שחווה מציאות דומה. "אנחנו ממוקמים שמונה ק"מ מהגבול, מוגדרים כיישוב קרוב גבול ולא מפונים. כל יום שומעים את הלחימה מעל הראש שלנו. אף אחד לא מתקשר. האזור מת. בתקופת הקיץ והחגים אנחנו רגילים שהתפוסה מלאה גם חודשים קודם. את הקיץ הזה עברתי בלי טלפון אחד. וזה מובן, מי ישלם כסף כדי לשמוע בומים כל היום?".

זו אינה המציאות של בעלי העסקים בצפון בלבד. קפיצה לדרום מגלה שהמצב שם לא יותר טוב. אייל הירשפלד, בעלים של מתחם האירוח צימרבוס במושב עזוז על גבול מצרים, מספר ש"למרות שהיישוב מרוחק כ־70 ק"מ מעוטף עזה, והמקום שקט ורגוע, בשנה האחרונה המתחם ריק רוב הזמן. אנחנו היישוב הכי דרומי על גבול מצרים, ואנשים כנראה מפחדים מזה. יש מחסום מנטלי. כל העסקים באזור רואים ירידה דרמטית בהזמנות".

"עברנו מלהיות 'ארץ ישראל השלמה' לתחושה של 'מיני־ישראל', אנחנו חיים בתחושה ששטח המדינה שלנו קטן מיום ליום", אומר פרופ' יניב פוריה מהמחלקה לניהול תיירות ופנאי באוניברסיטת בן גוריון בנגב, יועץ וחוקר בתחום התיירות. "כדי לבלות צריך מה שמכונה 'טוריזם סטייט אוף מיינד'. כשאנחנו בלחץ נפשי, בחשש ובחרדות, אנחנו לא יכולים להיכנס לסטייט אוף מיינד הזה".

פרופ' פוריה מסביר שגם האינסטינקטים החייתיים שלנו היום פועלים לצמצום גבולות הבילוי והפנאי שלנו. "כשאנחנו בסכנה אנחנו רצים למאורה. מבחינה פסיכולוגית הבית שלנו הוא כמו מאורה. כרגע בראש ובראשונה הצורך שלנו הוא בביטחון, ולכן אנחנו פחות נוטים לצאת לחופשות ולבילויים".

"העיוות של תעשיית התיירות מעבר לפינה"

ההיגיון אומר שאם הצפון והדרום מנוטרלים, עסקים מהאזורים שבתוך "הגבולות החדשים" ישגשגו. המציאות, לצערנו, מוכיחה אחרת. "בפן הכלכלי זה לא שמישהו אחד הרוויח ואחר הפסיד. רוב השחקנים בתחום התיירות הפסידו קשות והתרסקו", אומר פרופ' פוריה. "יש כמה מרוויחים, כמו חברות התעופה שנשארו פעילות ורשתות בתי מלון גדולות שיכולות לארח מפונים, אבל כל האתרים שהתבססו על תיירות חוץ, מלונות שמדורגים ברמה גבוהה ומלונות בוטיק - מצבם הכלכלי קשה מאוד וחלקם כבר קרסו ויצאו מהתחום, גם במרכז הארץ. במקביל גורמים מעולם התיירות מספרים שאנשים חוששים לבקר בערים מעורבות כמו נצרת, עכו ורהט".

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על הלינות במלונות במחצית הראשונה של 2024 עולה כי האזורים שנפגעו בעיקר הם אלה המתבססים על תיירות נכנסת (נצרת, ירושלים ותל אביב). במחצית הראשונה של 2024 נרשמו כ־969 אלף לינות של תיירות חוץ במלונות, נתון המשקף ירידה של 81% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה.

במקביל, לינות ישראלים במלונות הסתכמו בכ־10.4 מיליון אורחים - עלייה של 53% לעומת ינואר־יוני 2023. עם זאת, כמחצית מהן היו של מפונים. ברבעון הראשון עזבו רבים מהמפונים מדרום הארץ את המלונות ונותרו בעיקר מפונים מהצפון. בסך־הכול בחיפה ובהרצליה נרשמה תפוסה של כ־76%, ובתל אביב - כ־57% (ירידה של 11% לעומת אשתקד).

"בתי המלון ספגו ירידות משמעותיות בתפוסה בכל רחבי הארץ, כולל במרכז", אומרת מנכ"לית התאחדות המלונות סיון דטאוקר. "בשונה מהקורונה, שם ראינו תיירות פנים לאורכה ורוחבה של ישראל, שהצליחה להשאיר בחיים את המלונות הבינוניים והקטנים, היום לא רואים את אותה התופעה".

 סיון דטאוקר, מנכ''לית התאחדות המלונות / צילום: עוז שכטר

זה לא הסיט את התיירים הישראלים מהצפון למלונות במרכז?
"היינו מצפים שבגלל שההיצע כל כך הצטמצם, אז דווקא בתל אביב וירושלים נראה מספרים גבוהים מאוד, אבל הלכה למעשה זה לא קורה. התפוסות שם ירדו משמעותית, כי אלה ערים שמכוונות לתיירות נכנסת ולא לתיירות פנים. רואים פגיעה בכל מקום בארץ, מלבד אילת וים המלח".

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התפוסה במלונות באילת עמדה ביוני על 88%, לעומת 79% בתקופה המקבילה אשתקד. גם בים המלח ניתן לראות שינוי חיובי: בחודש יוני התפוסות בחדרי המלון שם היו 69% (לעומת 68% בשנה שעברה).

מה מייחד את הערים הללו?
דטאוקר: "עבור הישראלי הממוצע שממתין כל השנה לחופשה המשפחתית האופציות הן חו"ל, צפון, אילת או ים המלח. היום, כשאין את הצפון וחו"ל הפך להיות מאוד יקר, אז ים המלח ואילת נהנות מהביקושים הללו. אילת מאז ומתמיד הייתה מאוד מוכוונת תיירות פנים.

"אלא שגם שם, מקומות שיש בהם פיק משמעותי עכשיו, אחרי החגים יגיע הדרופ שיפיל את כולם. אנחנו נראה פה מלונות קטנים, בוטיקיים, עצמאיים, שיסגרו את שעריהם. העיוות של התעשייה הזאת ממש הולך לקרות בעוד רגע, זה מעבר לפינה"

ענף הדיור

גם מפת הנדל"ן משתנה על פי המצב הביטחוני והגבולות, והרבה יישובים כבר לא מושכים משקיעים חדשים. כך למשל, קריית שמונה המפונה, שבשנים האחרונות התרחבה לשכונות חדשות, רשמה ירידה של 89% במספר עסקאות הנדל"ן בחציון הראשונה של השנה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם בשלומי המפונה חלה ירידה של 76%. ביישובים מטווחים שאינם מפונים - כמו מעלות תרשיחא וצפת - ירדו העסקאות ב־39% וב־18%, בהתאמה. בתוך כך גם מחירי הדיור חזרו לעלות - על פי המדד אחרון, בחודשים יוני־יולי נרשמה עלייה של 0.9%, ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה עלייה של 5.8%.

עם זאת, ניתן להבחין במגמות שונות ביישובים שמרוחקים יותר מהגבול. בהם נרשם דווקא גידול במספר העסקאות בין המחצית הראשונה של 2023 לזו של 2024 - בטבריה למשל הייתה עלייה של 48%, בנוף הגליל עלייה של 36%, בקצרין 28% ובכרמיאל 6%. יש לציין כי סך הכול בחודש יולי האחרון נרשם שיא של שנתיים ברכישת דירות ונמכרו 8,599 דירות, כמות עסקאות שגבוהה בכ־41% מהעסקאות שנסגרו ביולי 2023 ובכ־2% יותר מאשר יולי 2022. עם זאת, כמות זו עדיין נמוכה מהממוצע החודשי הרב-שנתי של העסקאות, שמגיע לכ־8,800 עסקות בחודש.

"בחודשים האחרונים אנו חשים עלייה בביקושים במרכז הארץ וירושלים", אומר דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן של פרויקטים ברחבי הארץ. "משפחות ששקלו בעבר לרכוש בצפון, בדרום או ביו"ש, בגלל המחיר או איכות החיים, ממוקדות היום יותר ברכישה במרכז הארץ משיקולים של ביטחון אישי. אני מעריך שהמגמה תתאזן לאחר סיום המלחמה והשגת שקט יחסי בגבולות".

 דרור אוהב ציון, מנכ''ל ובעלים דרא שיווק נדל''ן / צילום: דנה תמרי

"בגלל אופי היישובים בגבול הצפון, שהם בעיקר כפריים וקטנים, אין בהם המון עסקאות גם בימים כתיקונם", מסביר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "כיום השוק בהן למעשה נמחק וזו טרגדיה, אבל השפעת המאקרו של יישובי הגבול על התמונה הכללית בישראל נמוכה מאוד. אפילו בצפון, בערים כמו חיפה ועכו - קצב המכירות דומה לעבר.

"כשאנחנו מסתכלים על מחוז הדרום, הנתח שלו מסך כל העסקאות שנעשו בארץ מתחילת המלחמה גדול יותר מאשר בתקופה המקבילה מלפני המלחמה. נכון להיום בדרום נעשו 22.6% מהעסקאות בארץ, ואילו לפני המלחמה נעשו בו רק 21.5%. מדהים לראות ששוק היד השנייה בדרום טיפס כבר בינואר לרמות של לפני אוקטובר. אנחנו מניחים שהרוכשים הם בעיקר משקיעים, זוגות צעירים שלא יכולים להרשות לעצמם דירה במרכז, או כאלה שמאמינים שהדרום בטוח יותר עכשיו לנוכח התחושה של מיצוי הלחימה".

מעבר לנתח העסקאות בדרום שעלה בעיקר על ידי משקיעים, יש גם נתונים מפתיעים של כניסת תושבים. על פי נתוני תקומה, בשדרות יש כיום כאלף תושבים יותר ממה שהיה ב־6 באוקטובר 2023. "אנחנו 125 אנשים בקבוצה שנקלטה בשדרות", סיפרה משפחה שעברה לאחרונה לעיר הדרומית. "עברנו לכאן כי חיפשנו קהילה ובשלושת השבועות שחלפו דיברו איתנו יותר אנשים מבארבע השנים שבהן גרנו ביישוב במרכז. הדירה גדולה מרווחת והמחיר נמוך יותר". עם זאת, לדבריהם, החיסרון המשמעותי נכון לעכשיו הוא שהרכבת עדיין לא עובדת בשדרות. "לוקח לנו כשעתיים להגיע לתל אביב".

 טל קופל, מנכ''ל מדלן / צילום: אורית פניני

ומה לגבי העתיד? "אנחנו נמצאים אחרי שנה קשה אבל מקבלים אופטימיות כי לא ראינו ירידת מחירים", אומר מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח. "במסגרת התכנון האסטרטגי יש תוכנית למערב הנגב, והיא מייצרת חזון לשלש את האוכלוסייה על ידי מנועי צמיחה והעצמת ייחודיות המקום. לגבי הצפון - יש לנו תוכנית גדולה לקריית שמונה לכ־5000 יח"ד, ונמשיך לפתח את צפת ונהריה. גם הרכבת לקריית שמונה תהיה מחולל צמיחה. ככל שהגבול יחזור להיות שקט - נראה שם פיתוח".

גם במשרד השיכון יש מי שרואה את העתיד בצפון. בראיון למוסף הנדל"ן של גלובס אמר השבוע מנכ"ל המשרד יהודה מורגנשטרן כי "ערב המלחמה אפשר היה לראות שאנשים יצאו מאזורי הביקוש, במידה רבה בזכות תוכנית 'דירה בהנחה'. האזור שבו הכי ראינו את זה הוא הנגב המערבי. את אותו דבר צריך לעשות בצפון: מנהריה, עכו ושלומי דרך צפת, כרמיאל, קריית שמונה ועד קצרין וטבריה. הכנו תוכנית להכפלת כמות התכנון בערים הללו, בעוד 150 אלף יח"ד בעשור הקרוב".

ענף החקלאות

את ההשלכות הקשות של "הגבולות החדשים" רואים ומרגישים גם בענף החקלאות. אזורי הגבול, הנמצאים תחת מטחי חיזבאללה בצפון ולפני כמה חודשים גם תחת מטחים קשים של חמאס מדרום, הם האזורים הפוריים והעשירים ביותר ברמה החקלאית בישראל. תמונות של שדות וגידולים שעולים באש או לולים שנפגעו מטילים הפכו בחודשים האחרונים לנפוצות במחוזותינו.

האגרונום יהודה וינברג, לשעבר מנהל האגודה השיתופית ברמת מגשימים בגולן, שכיום מעניק שירותים לחקלאים, מספר שלמרות הסכנה רבים מסרבים לקבל את הגבולות החדשים של המדינה. "יש עדיין מי ששומר גם על הגבולות הישנים, ואלה החקלאים. הם מצליחים להגיע כמעט לכל השטחים, עד הגדר ממש, גם איפה שאין אף אחד אחר. אבל כל גישה לשדות דורשת תיאום עם הצבא. יש הערכת מצב מתמשכת, ובכל בוקר מעדכנים אותנו אם אפשר להיכנס היום או לא".

עם כל הרצון והתושייה של החקלאים, הם מתמודדים עם לא מעט בעיות שעלולות להכריע אותם לאורך זמן. "הבעיה הראשונה היא בשכירות עובדים", מסביר וינברג. "אם שוכרים פועלים צריך לשלם להם גם אם אין עבודה באותו היום. קורה מצב שמביאים אותם, ואז הצבא מודיע שאי אפשר להיכנס לשטח, אז שולחים אותם הביתה עם משכורת למרות שהם לא עבדו שעה אחת".

בעיה נוספת היא התחזוקה הלא רציפה של המטעים בצפון. "יש חקלאות שלא מצליחים להשקות כמו שצריך, כי לא תמיד יכולים להגיע בזמן. הקיווי למשל רגיש לזה במיוחד. גם הטיפול בקרקע לא תמיד מיטבי, ויש חלקות שהיו אמורות להינטע ולא ניטעות בגלל המצב, כי שתילים צעירים רגישים במיוחד לטיפול לא רציף. זו פגיעה שנראה בטווח הארוך - שלוש או ארבע שנים קדימה".

על פי משרד החקלאות, בצפון הארץ נפגעו השנה כל הפירות הנשירים, בהם אגס, נקטרינה, כרמי ענבי יין, אבוקדו, שזיף, דובדבן, קיווי, תפוח, אפרסק, זית ומנגו. "כ־1,500 דונם של מטעים נשירים נפגעו מהשריפות בעקבות ההפגזות".

"החקלאות באזור נהרסה", אומר יורם מועלם ממשק בראשית, המרכז את הגידולים של 18 קיבוצים ומושבים באזור הצפון. מועלם עצמו מגיע מקיבוץ מילכה, הנמצא מאות מטרים בודדים מגבול לבנון, ומפונה כבר כמעט שנה. "היו המון שריפות בתחילת המלחמה - 800 דונם נחרבו מתוך 1,500 שיש לנו. במשקים אחרים יש אלפי דונמים שקרובים לגדר, וחלקם נשרפו גם כן. אין טיפולים, ריסוסים והשקיות, כי צריך אישור מיוחד מהצבא כדי להגיע לשטח. חבל הארץ הזה ננטש. התחושה היא של אבדון, תסכול, חדלון של המערכת שלא נותנת מענה לאזרחיה. צריך לעשות סדר בלבנון, והיה צריך לעשות את זה ביום הראשון למלחמה".

 משק בראשית, מרכז את הגידולים של 18 קיבוצים ומושבים בצפון. ''לא הפסקנו לעבוד יום אחד'' / צילום: יערה ויקסלבאום-שטהל

ובכל זאת, אתם ממשיכים לפעול בינתיים כמה שאתם יכולים. לא מוותרים.
"זה האופי שלנו, יש כאן אנשים קצת שרוטים. המשכנו להפעיל את בית האריזה ליד קיבוץ יפתח כל המלחמה. לבד מהבחירות המקומיות לא הפסקנו לעבוד יום אחד".

חוץ מהפגיעות בשטחים יש גם חשש שזה עלול להביא למחסור לאומי בפירות וירקות. אך וינברג מצנן את הפאניקה. "אין סכנה להתמוטטות. הענף שהכי נפגע הוא התפוח, אבל עדיין מדובר רק בירידה של 5,000 טונות, שהם 6%-7% מהייצור".

עם זאת, בתחומים אחרים, כמו העגבניות בעוטף עזה, דווקא נרשם מחסור לאומי. שילוב בין המלחמה, הקיץ החם ומדיניות היבוא המגבילה של ישראל הוביל לזינוק במחירים, שהכריח את משרד החקלאות להכריז לאחרונה על מכסות יבוא פטורות ממכס של 5,000 טונות עגבניות באוגוסט ומכסה נוספת של 5,000 טונות כעת.

ירידה בייצור הביצים ופגיעה בעופות

וזה לא רק הפירות והירקות, גם תחום החקלאות מהחי נפגע משמעותית במלחמה. בעוד קריקטורות נגד חיזבאללה מלעיגות את הפגיעה בלולים וברפתות, ההשפעה של המצב לא מבוטלת. על פי משרד החקלאות במהלך המלחמה נפגעו כ־26 לולים, וביתר הלולים ישנה ירידה בייצור הביצים בעקבות נזקי עשן ורעש. שני לולי פטם נפגעו במושב מנות עם כ־30 אלף עופות סך הכול. לול פטם נוסף נפגע במושב רמות נפתלי עם כ-10,000 עופות. משרד החקלאות פינה את שלושת הלולים.

נוסף על כך, לאחרונה המשרד הודיע ש"מקרה רביעי של שפעת עופות התגלה במשק גידול רביית פטם בקיבוץ אלונים בעמק יזרעאל". כל אלה מביאים לקושי באספקה מקומית של ביצים. גם כאן היבוא מתגלה כפתרון, ומשרד החקלאות הודיע על מכסת יבוא של 40 מיליון ביצים, בהמשך למכסות רבות מוקדם יותר השנה.

גם רפתות רבות נפגעו. על פי משרד החקלאות, בבית הלל הייתה פגיעה ברפת חלב משפחתית עם מכסה של 823,000 ליטר ותמותה של ארבע־חמש עגלות ופרות. נפגעו סככות ומיכון ברפת. ב־22 בספטמבר נפגעה חלק מרפת בבית שערים, בעמק יזרעאל, כשליש מהפרות ברפת מתו".

נשאלת השאלה אם הפגיעה בחקלאות בצפון ובדרום משפיעה על החקלאים במרכז שלא חשופים לנזקי המלחמה. לדברי וינברג, התשובה לכך שלילית. "אין כל כך השפעה, כי הגידולים מחולקים שונה מאוד בין האזורים בארץ. יש לנו כמה אזורי אקלים, וכל אחד מתמחה בגידולים אחרים. אבל יש גם מיזמים לשנות את זה, כמו למשל פיתוחים לשיטות גידול של עגבניות בצפון וברמת הגולן".