משרד האוצר פרסם לאחרונה תזכיר חוק חדש, ובו שלל "גזירות" - בהן לא מעט בתחום מיסוי המקרקעין. אלו צפויות להיכלל בחוק ההסדרים לשנת 2025, כחלק מניסיונה של הממשלה להתמודד עם המציאות הכלכלית הנוכחית, הנגזרת בעיקר מהמלחמה.
● רוכשים ומשכירים ישלמו יותר מס: האוצר חושף את הגזירות בנדל"ן
● ראיון | "אנשים קונים דירות ב־2 מיליון שקל עם 100 אלף שקל בלבד, וזה לא אמור להיות ככה"
עיקר מהות הגזירות הללו הוא בביטול ההצמדה של תקרת הפטור ממסים שונים למדד המחירים לצרכן. לכאורה מדובר בצעד מינורי, אולם מבדיקת גלובס, בעזרת מומחי מיסוי, עולה כי יש לו השלכות משמעותיות מאוד על כלל ציבור בעלי הדירות - הן רוכשי דירות חדשות והן משקיעים (קרי מי שבידיו יותר מדירה אחת). מי צפוי להיפגע יותר מכל מהגזירות הללו? צללנו אל עומק התזכיר.
הגזירה המשמעותית
לתזכיר החוק כמה וכמה סעיפים בנושאים שונים. לאלו הנוגעים למיסוי מקרקעין מכנה משותף כמעט גורף - הקפאת ההצמדה למדד של מדרגות מס שונות, או "סכומים המתואמים לפי שינויים במדד" כהגדרת התזכיר, לתקופה של שלוש שנים כהוראת שעה, בין 2025 ל־2027.
אחד הסעיפים המרכזיים מאלו הוא הקפאת מדרגות הפטור ממס הרכישה בעת רכישת דירת מגורים, כך שאלו לא יתעדכנו כלפי מעלה בשלוש השנים הבאות - גם אם מדד המחירים לצרכן יעלה במהלכן. אותן מדרגות קובעות כמה מס ישלם הרוכש בהתאם לעלות הדירה, וככל שמחיר הדירה גבוה יותר - כך שיעור המס עולה. כיום מי שרוכש דירה בסכום של עד 1,978,745 שקל - לא משלם כלל מס רכישה.
כפי שמסבירים מומחי המיסוי, המשמעות בפועל של שינוי זה היא תוספת לעלות הכוללת של הדירה: אם מדרגות הפטור מתקבעות, ומחירי הדירות ימשיכו לעלות - יותר אנשים יצטרכו לשלם יותר מס עם הזמן.
"במציאות שאנחנו נמצאים בה, ברור לכולנו שמחירי הדירות לא הולכים לרדת, ואפילו יעלו", אומרת עו"ד ורו"ח ורד אולפינר־סקל, מומחית למיסוי נדל"ן. "אם מקפיאים את מדרגות המס, בפועל חבות המס עולה, וזה מייקר את מחיר הדירה, ומשאיר שוב את האוכלוסייה שגם ככה מתקשה לרכוש לדירה, עם עלות יותר גבוהה. זה פוגע בכל רוכש דירה ראשונה, ובעיקר באותו זוג צעיר ש'מגרד' את ההון העצמי בשביל המשכנתה - וכל שינוי קטן בעלויות משפיע עליו".
לדברי עו"ד מאיר מזרחי, בעל משרד מאיר מזרחי עם א. רפאל, המתמחה במיסוי מקרקעין, זו כנראה הגזירה המשמעותית ביותר שמביא עימו תזכיר החוק החדש: "מדובר על גבייה בסכומי כסף אדירים מדי שנה. ב־2023 נגבו כמעט 8 מיליארד שקל מס רכישה. הקפאה לשלוש שנים היא תקופה ארוכה מאוד, שבמהלכה המדד יכול לעלות לא מעט - בעוד מדרגות המס יישארו כפי שהן".
הגזירה ש"מתחבאת"
אחד הסעיפים שצפוי גם הוא להכביד לא מעט את המיסוי, בעיקר על בעלי דירה נוספת, אולי נסתר מעט מהעין משום שהוא מתייחס בכלל למס שאינו קשור במקרקעין: מס היסף. מדובר על מס נוסף, שעומד היום בשיעור של 3%, אשר מוטל על מי שהכנסתו השנתית מהון עולה על 721,560 שקל (נכון לשנת 2024). התזכיר מציע להוסיף למס ההיסף עוד 2%, ולצד זה הוא קובע שינוי שרלוונטי לכל מי שבידיו יותר מדירה אחת: הכללת השבח מדירה נוספת בחישוב ההכנסה החייבת. כלשון תזכיר החוק - "להחיל מס יסף על כלל ההכנסות משבח, לרבות ממכירת דירות מגורים, ובלבד שההכנסה אינה פטורה ממס שבח לפי החוק". נכון להיום, מוחרגות ממס היסף כלל הדירות בשווי של עד כ־5.382 מיליון שקל, ותזכיר החוק מציע לבטח את ההחרגה הזו עבור דירה נוספת.
לדברי עו"ד אפרת סלומון, שותפה ומתמחה במיסוי מקרקעין במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל, זוהי גזירה משמעותית בפני עצמה, שכן היא מוסיפה בפועל מס חדש, בשיעור 5%, על מוכר דירה שאינה דירתו היחידה. "מס יסף נחשב עד היום כמס לעשירים בלבד, אבל מאחר שהסעיף החדש כולל גם את השבח ממכירת דירה, הוא רלוונטי להרבה מאוד אנשים. מספיק שאדם מכר דירה שהשבח בה הוא מיליון שקל (קרי הבדל של מיליון שקל במחיר הריאלי, בין שווי הדירה בקנייתה לבין השווי במכירתה - י"נ), לאחר ששילם מס שבח של 25% הוא נשאר עם רווח של 750 אלף שקל, שייחשב לעניין מס היסף, ויחייב אותו לשלם עוד 5%, או 30% בסך הכול - זה עניין משמעותי מאוד".
עו''ד אפרת סלומון / צילום: יח''צ
על המשמעות הגדולה אפשר ללמוד מתזכיר החוק עצמו, שם מצוין כי מסעיף זה לבדו צפויה המדינה ליהנות מתוספת הכנסות של 420 מיליון שקל בשנת 2025 לבדה, ועד 520 מיליון שקל בשנת 2029.
הגזירה הלא־מפתיעה
תזכיר החוק כולל גם הקפאה של תקרת הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים - תקרה שעומדת נכון להיום על 5,654 שקל, ועד אליה לא צריך משכיר הדירה לשלם מס כלשהו. גם תקרה זו צמודה למדד המחירים לצרכן ומתעדכנת מדי שנה, וגם כאן מבקש משרד האוצר להקפיא את ההצמדה למשך שלוש שנים. המשמעות גם כאן זהה, שכן אם מחירי השכירות יעלו והתקרה לא תשתנה, חבות המס תגדל. מבחינת מומחי המיסוי לא מדובר בצעד מפתיע.
"כבר שנים שנשמעות מכיוון רשות המסים ומשרד האוצר אמירות כאלו ואחרות על הרצון לשחוק את הפטור הזה", אומר עו"ד מזרחי. "יש לצעד הזה משמעות, והוא ישפיע כמובן על לא מעט משכירי דירות, אבל לטעמי מדובר במשמעות פחותה יחסית לצעדים האחרים שהזכרנו כאן".
"רשות המסים נלחמת שנים במשכירי הדירות", אומרת עו"ד ורו"ח אולפינר־סקל, "ויש צעדים מובנים בעניין הזה, כמו המאבק באי־הדיווח על חבות במס מצד משכירים. אבל צריך לזכור שעבור הרבה מאוד משכירים, הדירה היא הפנסיה היחידה שלהם, והכבדת המיסוי עליהם תפגע בהם מאוד".
כיום ניתן פטור ממס שבח למי שמוכר את דירתו היחידה, כל עוד סכום המכירה אינו עולה על 5,008,000 שקל. כפי שמציינת עו"ד סלומון, מדובר בסכום משמעותי, שכולל בתוכו את רוב הדירות בשוק, למעט דירות יוקרה. מעל לסכום זה המס משמעותי מאוד - 25% מהשבח, כך שהפטור משפיע על רבים. אם תקרת הפטור תישאר כפי שהיא, שוב עלול להיווצר מצב שבו דירות רבות לא "יחסו" תחת תקרת הפטור הזו, אם כי מדובר בכמות פחותה משמעותית בהשוואה להקפאת ההצמדה של מדרגות מס הרכישה.
"היקף הגבייה של מס שבח, מול מס רכישה, הוא פחות משמעותי, לא מדובר על אותם נפחים", אומר עו"ד מזרחי, "מה שמראה שמדובר במשמעות פחותה יותר במקרה הזה. מדובר על מס משמעותי, אבל השינוי לא מאוד דרמטי בעיניי".
תזכיר החוק יעבור?
בתקופה מאתגרת לאוצר, שבה אנשי המשרד מתאמצים למצוא מקורות להגדלת הכנסות המדינה, מופרחים לאוויר לא מעט בלוני ניסוי, שחלק מהם כלל לא יבשילו לכדי חוק של ממש בסופו של התהליך. האם לתזכיר החוק החדש יש סיכוי להפוך לחקיקה בפועל? "יש כאן עניין פסיכולוגי", אומר רו"ח מזרחי, "שכן רוב הסעיפים בתזכיר לא מדברים על העלאת מסים באופן מפורש, אלא רק על הקפאת ההצמדה, וזה נשמע יותר 'רך'. לכן לדעתי יש לו סיכוי לעבור כחוק".
"בשורה התחתונה, השינויים הללו במיסוי המקרקעין נוגעים להרבה מאוד אנשים", מסכמת עו"ד ורו"ח אולפינר־סקל. "נהוג לתפוס חקיקה מהסוג הזה ככזו שפוגעת בעשירים, אבל במקרה שלנו זה לא נכון. הסעיפים בתזכיר לא יפגעו רק בעשירים, ואולי בעיקר באלו שהכי מתקשים היום להגיע לדירה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
