הדירה עם הנזילה והבית עם ההפקעות: כל ההפתעות שמחכות לרוכשי נכסים

"לא מזמן ליוויתי לקוח שקנה דירה חדשה ברמת גן, בבניין של תמ"א 38. בדירה הזו הסוו קוסמטית מאוד יפה נזילה שהיתה בקיר חיצוני", מספר השמאי ארנון ראמי, שמלווה רוכשים בעסקאות נדל"ן. "אבל צריך להבין שתיקונים של נזילות מקירות חיצוניים משמעותם עלות של אלפי שקלים או עשרות אלפי שקלים, כי צריך להציב פיגומים, ולהביא פועלים שיבואו לכסות בחומר את הקיר החיצוני".

● כסף בקיר | ההשקעה שהסתבכה ביוון: "פתאום קיבלתי טלפון מעו"ד שבדירה גרים בכלל עובדים זרים"
● כסף בקיר | "אם קבוצת רכישה לא מציגה הנחה של 15% על השוק - אל תצטרפו"
● כסף בקיר | משקיע הנדל"ן שהתחיל רק עם 60 אלף שקל בכיס

במקרה אחר, שפרסמה כתבת גלובס ניצן שפיר, זוג שקנה דירה בחולון גילה לאחר הרכישה בעיית רטיבות קשה שהוסתרה מהם. רק לאחר הליך משפטי של חמש שנים הם קיבלו פיצוי, בין היתר בגלל שהנזילה הוסתרה מהם.

"חשוב לקיים בדק בית שכולל את הדברים הגלויים ואת הדברים הסמויים", אומר ראמי. "את הדברים הגלויים כל אחד רואה, אבל לא תמיד מה שרואים זה בדיוק מה שיש. למשל, אם נכנסים לדירה ורואים סדקים בקירות, צריך בעל מקצוע שיבדוק איך הסדק בנוי. יש סדקים מבניים, ויש סדקים קוסמטיים. המשמעות הכלכלית היא כמה עולה לתקן אותם, אם אפשר לתקן ואם הם לא יופיעו שוב.

"סדקים או נזקים סמויים נמצאים לרוב מתחת לרצפה או בקירות וקשורים לאינסטלציה, לביוב, לחשמל ולגורמים נוספים", אומר ראמי. הוא ממליץ לא לקמץ בשאלות: "חלק מהעניין זה לדייק בשאלות ובבדיקות - מה היה בנכס הזה, מה קרה פה? למה אני רואה פה כתמי רטיבות? למה פה הצבע חדש? תשאלו הכול".

נזילות שעברו טיפול קוסמטי או הוסתרו הן כמובן לא הדבר היחיד שצריך לבדוק כשקונים דירה, עוד לפני שלב המשא ומתן: האם הדירה שאתם רוצים לקנות באמת שייכת למי שאומר שהיא שייכת לו? האם מוקש רציני מסתתר בחצר? כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס, מציג כמה מכשולים נפוצים ומשרטט בעזרת ארנון ראמי מדריך שכל רוכש נכס חייב להכיר, רגע לפני שלוחצים ידיים.

הניירת: "החצר נגוסה משני צדדים בגלל הפקעות"

ראמי ממליץ קודם כול לבדוק את הניירת של הנכס. "דרשו בשלב מוקדם את כל המסמכים הרלוונטיים: החל מנסח טאבו שם כתובים הבעלים ותוודאו שמי שמוכר לכם את הנכס הוא באמת הבעלים החוקי. בנסח תמצאו גם את הערות האזהרה ותגלו האם הרישום נעשה בצורה נכונה. לדוגמה, יש בניינים שהתאכלסו לפני עשרות שנים ועדיין לא רשומים כנדרש בטאבו - דבר שמערים קשיים בעת מכירת נכס", אומר ראמי.

בבניינים משותפים כדאי לבחון גם את תשריט הבית המשותף ואת תקנון הבית המשותף - ויש לו גם דוגמה לחשיבות בדיקה שכזו: "בעבר הערכתי בית צמוד קרקע בגדרה. מדובר בבית פינתי, ובנסח נרשם עניין של הפקעה. כשביררתי בוועדה המקומית התברר שיש הפקעה משני צידי החלקה, ומאחר שמדובר בבית פינתי, לאחר ההפקעות החצר תהיה נגוסה, ולמעשה קטנה מאוד".

באתרי האינטרנט של רשויות מקומיות רבות תמצאו בלשונית של מינהל ההנדסה את תיק הבניין לפי הכתובת או גוש החלקה ושם תמצאו סריקות של מסמכים רבים שרלוונטים לנכסים הללו.

התכנון: חפשו דירות שאפשר להוסיף להן ממ"ד

"חשוב להכיר את ההיבט התכנוני", אומר ראמי שמסביר כי תמיד כדאי לנסות ולהבין האם בנכס קיימות זכויות בנייה שטרם נוצלו, ויכולות להביא להשבחה עתידית של הנכס, כמו זכויות בנייה על הגג או אפשרות להוסיף ממ"ד. "היום הדרך להיתר לממ"ד קלה יותר. הוא מוסיף ביטחון ליושבי הדירה - וגם מוסיף עוד חדר".

נזכיר כי ממ"ד אינו מחויב בהיטל השבחה, אך הוא מגדיל את שטח הנכס בארנונה.

חוזה שכירות קיים: להבין איך נפרדים מהשוכר

"אם אתם קונים דירה כשבפנים יש שוכר, צריך להבין איך נפרדים ממנו בבוא העת: מתי הפינוי, מהם תנאי הפינוי, מהם דמי השכירות והאם הם משתנים", אומר ראמי. נוסף לכך יש לברר באיזה סוג של התקשרות מדובר והאם בכלל מדובר בדייר מוגן.

חריגות בנייה: מאפשרות להתמקח על מחיר הנכס

"בנייה ללא היתר וחריגות בנייה הן שכיחות למדי, בעיקר בדירות ישנות. יש מצבים שאתה מגיע לדירה וחלק ממנה בנוי ללא היתר - כלומר הוסיפו עוד מחסן, הוסיפו עוד חדר, סגרו מרפסת ללא היתר", מסביר ראמי שלשאלתנו אומר כי מדובר בתופעה נפוצה במיוחד, כשהוא אפילו נתקל במקרים שהדירה כולה נבנתה בשינוי מההיתר.

"אם יש חריגות בנייה שהוסתרו, אנחנו כמובן צריכים לעלות על זה. יש פה מצב שביום מן הימים בוועדה המקומית יעלו על עליו וזה יכול להגיע לקנסות ואפילו עד לצו הריסה", הוא אומר אבל מוסיף כי עצם קיומן של החריגות לא אומר שיש לבטל את העסקה.

"בגלל הפגם הזה אנחנו נפחית את שווי הנכס, בהתאם לעלויות 'הכשרת השרץ'. אם לא ניתן להכשיר את השרץ, אני בהחלט אמליץ שלא לקנות את הדירה הזאת - אלא אם כן המחיר הוא כל כך אטרקטיבי ששווה לקחת את הסיכון".

הסביבה: הבניין שאירח משלחות מחו"ל

"הרבה פעמים אנשים קונים נכס ולא שמים דגש על נושא השכנים. אבל שכן לא טוב יכול לפעמים לקלקל את כל הדירה המצוינת שקנית", אומר ראמי.

ראמי מזכיר מקרה שבו הוא בדק נכס שהיה מצוין, אלא שאחת הדירות בבניין הושכרה לגוף גדול שאירח תמידית משלחות מחו"ל. לדבריו, העסקה בוטלה מכיוון שהבניין היה פעיל 24/7.

אז מה עושים? ראמי סבור שאסור להתבייש: חובה לדפוק על הדלתות של השכנים ולקיים שיחה עם ועד הבית.

חשוב לבדוק גם מתוכנן בסביבה מבחינת בינוי. "יש תוכניות שיכולות להרע לרוכשים, אבל גם יש כאלה שיכולות להיטיב איתם ולהעלות את ערך הנכס שקנו. אם קניתי דירה בבניין שמיועד להתחדשות עירונית, או אם יוקם קו רכבת קלה, כנראה שזה יעלה את השווי של הנכס שקניתי", מסכם ראמי.

בהקשר של הסביבה, יש גם מגבלות רגולציה. "פעם ליוויתי רוכשים במשא ומתן על בית ביפו", מספר ראמי. "זה היה בית יפה מאוד, קרוב לחוף, עם נוף מקסים ועם זכויות בנייה. אבל כשהפכתי בדבר גיליתי שהנכס מצוי פחות מ־300 מטר מקו החוף, וידוע שישנן הגבלות של הוולחוף ושל תמ"א 13 על בנייה ליד הים. לאחר מכן גיליתי שיש שם אתר ארכיאולוגי". הלקוח חסך לעצמו צרות גדולות של עלויות חפירה ארכיאולוגית.