אפקט הטילים מאיראן: חוזי השכירות עומדים להשתנות דרמטית

המכה הקשה שספג העורף הישראלי במלחמה עם איראן נותנת את אותותיה בשוק השכירות. שוכרי דירות רבים איבדו את ביתם עקב נזק שאינו מאפשר להמשיך ולהתגורר בנכס, ולמשכירים רבים אבד באחת מקור הכנסה משמעותי, אשר חלקם אף היו תלויים בו למחיה השוטפת.

כמענה מיידי, המדינה - באמצעות קרן הפיצויים של מס רכוש - מסייעת לשוכרים שנותרו ללא קורת גג בהשגת דיור חלופי או בקבלת סיוע כלכלי כדי שיוכלו לשלם דמי שכירות עבור נכס שמצאו בעצמם. המדינה גם מפצה על נזק שנגרם לתכולת הדירה שניזוקה.

בקרן הפיצויים של מס רכוש התקבלו כ-50 אלף תביעות בגין נזק שנגרם מירי טילים מאיראן, מתוכן קרוב ל-33 אלף כתוצאה מנזק למבנים. כ-18 אלף בני אדם פונו מבתיהם, מתוכם כ-12 אלף לבתי מלון וכ-6,000 לפתרונות שמצאו בכוחות עצמם, כולל במסגרת שכירות זמנית.

בתקופה הקרובה צפויים, על כן, שוכרים רבים לחפש דירות חדשות למגורים, בין שלתקופה ארעית - עד לסיום התיקון של דירתם שנפגעה - ובין שבאופן קבוע. משכירים, מצידם, צפויים להתמודד עם גל גואה של ביקושים לדירות בשכירות, לצד דרישות שטרם נראו מצד שוכרים להבטחת זכויותיהם במקרה של מלחמה. המציאות החדשה הזו צפויה להשפיע דרמטית על ההסכמים המשפטיים שבין שוכרים למשכירים.

"שינוי משמעותי בניסוח"

"צפוי שינוי משמעותי בניסוח חוזי שכירות", מעריכה עו"ד מורן דבש, מומחית לדיני נדל"ן ממשרד דבש בית הלוי. לדבריה, השינוי המרכזי צפוי בסעיפים המכונים כוח עליון (force majeure), ואשר מתייחסים למצב שבו החוזה אינו מחייב עוד את הצדדים בגלל אירוע חיצוני שלא ניתן היה לצפות. "סעיפי כוח עליון יקבלו עכשיו משנה תוקף ויורחבו לכלול מצבים של פינוי, נזקי מלחמה והרס תשתיות", אומרת דבש.

עד היום, מלחמות ואפילו מגפת הקורונה לא הוכרו לרוב על ידי בתי המשפט ככוח עליון המצדיק את שחרור הצדדים מהתחייבויותיהם. לדברי עו"ד אטי אברהמי, בעלת משרד המתמחה בנדל"ן, זה הולך להשתנות. "7 באוקטובר והקורונה לא מנעו ממרבית האוכלוסייה להמשיך לגור בדירות. המלחמה באיראן והנזק שבעקבות הטילים משנים כנראה את הסיפור, כי לראשונה נוצר נזק בלתי הפיך לרבים", היא מסבירה. לדבריה, טרם התקבלה החלטה בנושא, אבל בקרוב אנו עשויים להיות עדים להכרה באירועי המלחמה ככוח עליון - שינוי שלדעתה יהיה רלוונטי במיוחד לדירות בלי ממ"ד.

 עו''ד מורן דבש / צילום: נדב בית הלוי

להשעות תשלומי שכירות

עו"ד ורד הלפרין, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ, מסכימה כי השינוי בפתח. "כל סעיפי הכוח העליון למיניהם, שלעיתים היו כלליים או שנעדרו לגמרי מהחוזים, צפויים להערכתי לעבור מודיפיקציה". ההערכה שלה מתייחסת הן לחוזי שכירות למגורים והן לחוזי שכירות מסחרית - בשניהם יש בדרך כלל סעיף מפורש המחייב את השוכר להמשיך ולשלם את דמי השכירות, גם אם אינו משתמש בנכס. השינוי הצפוי נובע לדעתה מכך שהביטוחים האמורים לפצות את הבעלים או את השוכר על נזק שאינו מאפשר שימוש בנכס אינם חלים אם הנזק נגרם בפעולות איבה, אלא מפנים לתבוע את מס רכוש.

אז כיצד ייראו הסעיפים החדשים לגבי כוח עליון? הלפרין צופה כי הם יכללו מנגנונים שיאפשרו לשוכרים להשעות את תשלומי השכירות, או יעניקו להם אופציה להאריך את תקופת השכירות עבור התקופה שבה לא ניתן היה להשתמש בנכס. חידושים נוספים עשויים לכלול אפשרות לסיום מוקדם של החוזה ללא קנס, או מתן פיצוי עבור השקעות משמעותיות שביצע השוכר במבנה לפני שניזוק.

דבש צופה, כי הסעיפים החדשים בנושא כוח עליון יקבעו, כי אם הנכס המושכר אינו ראוי למגורים - החוזה לרוב יתבטל לאלתר. התוצאה: שוכרים עשויים להיות פטורים מתשלום דמי שכירות בזמן שיהיו מפונים. "אופציה נוספת היא זכות לעיכוב בתשלום שכר הדירה והקפאת החוזה עד שהנכס ישוקם", היא אומרת, כך שהשוכר יוכל לבקש להאריך את תקופת השכירות.

סעיף כוח עליון עשוי, מנגד, לשחרר את בעל הדירה מאחריותו לתיקון הנזקים - בניגוד למצב הקיים, שמחייב את הבעלים לתקן אותם. דבש סבורה, כי "אם מדובר בנזק מלחמתי, אולי אפשר יהיה להסתמך על חריג לגבי כוח עליון כדי להסיר אחריות ישירה". במצב כזה, היא מוסיפה, הממשלה עשויה להקים קרנות ייעודיות למימון התיקונים. קרנות כאלה עשויות גם לשלם פיצוי למשכירים בגין אובדן ההכנסה משכירות.

כשהשוכר נאלץ לפנות

שינוי נוסף בחוזי השכירות עשוי להתבטא בהסדרים לגבי מצב שבו השוכר נאלץ לפנות את הדירה. עו"ד שי שמש, שותף במשרד כהן שמש המתמחה בליטיגציה מסחרית, ממליץ להגדיר בחוזי השכירות של אחרי המלחמה האם הפינוי הוא זמני או קבוע, האם הוא נובע מהכרזה על המבנה כמסוכן או מהנחיות ההתגוננות של פיקוד העורף, והאם הזכויות בתקופת הפינוי יוסדרו בנספח ייעודי לחוזה השכירות.

נוסף על כך, שוכרים רבים שנאלצו לפנות את הדירה נאלצים כעת להתמודד עם הצורך לחתום על חוזה שכירות בדירה אירעית - וזאת מבלי לדעת כמה זמן הם צפויים להתגורר בה. שמש סבור, כי שוכרים עשויים לדרוש שהחוזה הזמני יבטיח שכירות לשלושה חודשים, עם זכות להאריך את התקופה בשלושה חודשים נוספים או יותר, על ידי מתן הודעה למשכיר עשרה ימים קודם לכן, ומבלי שהמשכיר יוכל להתנגד להארכה.

דבש מסכימה, כי מנגנון ההארכה במקרים של דירה זמנית צריך להיות גמיש, ובמידת הצורך על הכנסת להסדיר זאת בחקיקה. אברהמי סבורה, כי משך הזמן שבו ניתן יהיה לחתום על שכירות קצרת-טווח, והאפשרות להאריכה, יהיו תלויים בשאלה כמה זמן ייאלץ השוכר לגור מחוץ למבנה שנפגע, ועד כמה אותו מבנה ניתן לשיקום.

במוקדם או במאוחר, השינויים בחוזי השכירות עשויים לחייב גם מעורבות מצד ח"כים ורגולטורים. "המציאות מחייבת עדכון של חוקים הקשורים לחוזים כמו חוק השכירות והשאילה וחוק החוזים", אומרת דבש. זאת, כדי לתת מענה מקיף למצב החוזר ונשנה של חוסר ודאות ביטחוני.

הלפרין סבורה כי המפקח על הביטוח, עמית גל, יידרש אף הוא להתערב. לדבריה, תידרש בדיקה של פוליסות הביטוח הקיימות, "כדי להבטיח תיאום עם המדיניות של מס רכוש ולאפשר הרחבה של הכיסוי הביטוחי".

אפקט ההדף של המלחמה אינו פוסח אפוא על חוזי השכירות, ואלה עומדים למלא תפקיד מרכזי בטלטלה הפוקדת את ענף הנדל"ן כולו ביום שאחרי.