רוצים לקנות דירה עם פוטנציאל פינוי בינוי? הנוסחה שמגלה אם המחיר מוצדק

מאות דירות נותרו הרוסות ופגועות בעקבות פגיעות הטילים מאיראן, והמדינה צריכה לפצות את בעליהן, הן באמצעות שיפוץ והן בהריסה ובנייה מחדש. לעתים זו הופכת להיות סוגיה מורכבת, כמו למשל במקרה שבו המתחם שנפגע נמצא בהליכי פינוי־פינוי. לפי איזה שווי מפצים - שווי הדירה הישנה או לפי השווי הפוטנציאלי בתום ההליך?

● פרשנות | שקיעתה של באר שבע: מה נשאר מההבטחה לחצי מיליון תושבים בעוד שנה וחצי
● קרקע כמעט באפס שקלים: המחירים בעיר הדרומית בשפל חדש

ועדה בין־משרדית שכוללת נציגים מהאוצר, הפנים והבינוי דנה בימים אלה בסוגיה. על פי ההערכות שונות, ההצעה המרכזית שעל הפרק היא כזו: שמאי מטעם המדינה יעריך את שווי הדירות כולל הפוטנציאל, המדינה תשלם את הסכום ותוסיף עליו 25%, ובעלי דירות שירצו יחתמו על העברת הבעלות למדינה.

להרחיב את המנגנון שנבנה עבור קשישים

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין ובעלים ומנכ"ל של חברת אס.קי. שמאות מקרקעין, המטפל ב־170 מתחמי פינוי־בינוי בכל הארץ, טוען שהמנגנון פגום. במקום זאת, הוא מציע להשתמש במנגנון שכבר קיים היום עבור דיירים קשישים - רק להרחיב אותו.

מהי הבעיה במנגנון המוצע?
"קודם כל, לא ראוי ששמאי מטעם המדינה יעריך דירות של בעלים - זה כבר פתח לבעיות אמון, לחוסר הסכמות ולריבים.

"מעבר לזה, יש פה בעיה מתמטית. קחו למשל דירה בבת ים ששווה היום 1.8 מיליון שקל. אם בעלי הדירה כבר חתמו הסכם התחדשות עירונית עם יזם, השווי עולה בכ־10% - עוד כ־180 אלף שקל. המדינה מוסיפה 25% - עוד כ־450 אלף שקל. סך הכל: 2.4 מיליון שקל. אבל דירה חדשה ממוצעת של 100 מ"ר בבת ים עולה 3 מיליון שקל.

"מנקודת המבט של בעל הדירה, הוא יגיד: 'גם חטפתי טילים, גם פינו אותי מהבית, וגם השארתם אותי עם פער של 600 אלף שקל מהדירה שאני אמור לקבל?' אף אחד לא יסכים לזה".

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

מה הפתרון שאתה מציע?
"המנגנון שאני מציע כבר קיים - 'היוון דירת קשיש'. לא צריך להמציא כלום. בפרויקטים של פינוי־בינוי, החוק מגדיר כי קשישים מעל גיל 75 שגרים בדירה מעל שנתיים אינם חייבים לחכות לסוף הפרויקט. שמאי הבעלים מעריך את שוויה של דירה חדשה דומה שאמור הדייר לקבל לאחר הפרויקט, כולל תוספת התמורות ביחס לדירה הנוכחית שלו - תוספת מ"ר עיקרי, מרפסת, חניה, מחסן וכיוצ"ב - ומזה מפחיתים 3%־5% עלויות מימון.

"בדוגמה שלנו, הדירה תהיה שווה 3 מיליון שקל, הפחתה של 100־150 אלף שקל, ומגיעים ל־2.9 מיליון שקל. זה פער של 400־500 אלף שקל לטובת בעלי הדירות לעומת ההצעה הנוכחית".

למה שהמדינה תסכים? זה עוד חצי מיליון שקל לכל דירה בדוגמה שלך.
"גם היום כשדייר קשיש עוזב את ביתו במסגרת פינוי־בינוי, היזם משלם לו את הכסף מכיסו ומקבל בתמורה זכויות בנייה".

ממשרד הבינוי נמסר: "בימים אלה מתקיימת עבודת מטה מעמיקה בין-משרדית בהובלת משרד הבינוי והשיכון ובשיתוף משרדי האוצר והפנים, לבחינת מענים אפשריים למתחמי פינוי-בינוי שנפגעו כתוצאה מהלחימה האחרונה. המטרה היא לגבש מתווה שייתן מענה מיטבי לדיירים, תוך התחשבות במורכבות התכנונית, המשפטית והכלכלית של כל מקרה ומקרה.
בשלב זה טרם התקבלה החלטה סופית, וכלל החלופות נמצאות בדיון. עם גיבוש מתווה סופי יובאו הפרטים לידיעת הציבור בשקיפות מלאה. עניין השמאות הוא נושא מקצועי מהותי, הנמצא בבחינת מס רכוש".

איך מחשבים פוטנציאל של התחדשות עירונית

שאלת הפיצוי לבעלי הדירות שנהרסו מעורר שאלה רחבה יותר: כיצד בכלל מחשבים את הפוטנציאל הגלום בהתחדשות עירונית של נכסים ישנים? עו"ד אילן גלזר, מייסד ובעלים של משרד עו"ד אילן גלזר ושות', מסביר כי לא תמיד נכס ישן מגלם פוטנציאל: "ראשית, חשוב להבין שאין פרמיה קבועה, אלא הערכה שמבוססת על סבירות.

 עו''ד אילן גלזר / צילום: יח''צ

"כשהמיזם נמצא רק בשלבים ראשוניים, כמו בדיקות היתכנות או מכרז יזמים, השווי העתידי רחוק מלהיות ודאי. לכן חשוב לדעת, שלא כל אזכור של 'התחדשות עירונית' מצדיק תוספת במחיר. ככל שתוכנית הפינוי־בינוי או התמ"א בשטח מתקדמת יותר, למשל, אם אושרה תוכנית בוועדה המקומית, אם כבר נבחר יזם, או שמרבית בעלי הדירות חתמו על הסכם מחייב, כך עולה הסיכוי למימוש, ולכן גם שווי הדירה עשוי לעלות בהתאם".

אילו בדיקות אתה ממליץ לעשות?
"חשוב לברר מהו הניסיון של היזם, אילו פרויקטים ביצע בפועל, מה איתנותו הפיננסית, ובהתאם לשלב שבו מצוי הפרויקט, האם עומדים לרשותו כלל האישורים הנדרשים. אם כבר נחתם הסכם מחייב עם יזם, חשוב לעבור עליו בעין ביקורתית: לבדוק מהן התמורות לדיירים, האם יש ערבויות וביטחונות ראויים, ומהי מסגרת הזמנים. נוסף לכך, אם התוכנית כבר אושרה, יש להביא בחשבון כי תצא שומת היטל השבחה שתחול על המוכר אך לרוב תגולם בסכום הרכישה".

שמוליק כהן מסכים כי אין פרמיה קבועה, ומציג מפתח ממוצע כזה: חתימה עם היזם מוסיפה עד כ־15% לערך הנכס, אישור ועדה מחוזית והפקדת תב"ע כ־20%, מתן תוקף לתב"ע כ־20%, היתר בנייה עד כ־35% נוספים, תחילת עבודה עד כ־40% וקבלת טופס 4 מביאה לעלייה של כ־50%־100% בערך הנכס הישן.

למה הפער בשלב האחרון כה גדול?
"יש מקומות, הוד השרון למשל, שביום שהפרויקט מתממש הוא זוכה להיות בין השווים הגבוהים בארץ. בבית שאן למשל הפרויקט לא יכפיל את שוויו. השאלה הגדולה היא שווי הקרקע - ככל שהיא יקרה יותר הסיכוי להכפיל את שווי הדירה גדול יותר".

עבור מי שמחפש נכס להשקעה, על מה כדאי להסתכל?
"התשובה היא שלא באמת יודעים. תמיד יהיו נעלמים ופרמטרים שאינם בשליטתי. ובכל זאת? אפשר לומר, לכו למקומות בעלי שווי גבוה מאוד בסביבה אך חפשו את השכונות הספציפיות 'הגרועות' ביותר עם המחירים הכי נמוכים".

רוני זוהר, רואה חשבון ויו"ר קפיטל פלטינום, חברה ליזמות נדל"ן והתחדשות עירונית, מסביר שהשלב המכריע אינו החתימה עם יזם. "לא תמצא כמעט דירה היום שלא חתומה על ידי מישהו", הוא אומר, "וזה שהדירה חתומה על ידי יזם כלשהו זה עוד לא שלב מספיק משמעותי". זוהר מספר על מתחם ספציפי בעיר רחובות שבו "כבר 15 שנה יזמים כל פעם חותמים ואז מבינים שבעצם אין סיכוי כלכלי לפרוייקט בגלל מגבלות נפח בנייה"

 רו''ח רוני זוהר, יו''ר קפיטל פלטינום / צילום: יח''צ

לדבריו, השלב הקריטי הוא לאחר שהפרויקט קיבל אישור עקרוני של העירייה לתכנון המוצע. "הדרך המשמעותית שהפרויקט עובר הינה לאחר בחינה תכנונית וכלכלית המביאה בחשבון את התמורות לדיירים וליזם", הוא מציין. כלל האצבע שלו פשוט: "בניין עם עד 12־14 יחידות לדונם יהיה כלכלי לביצוע בתנאי שהוא לא בתוך שכונת וילות".