כך תשפיע הדמוגרפיה על אזורי הביקוש של ישראל

ביום העצמאות האחרון עמדה אוכלוסיית ישראל על 10.01 מיליון תושבים שהתגוררו בכשלושה מיליון יחידות דיור (יח"ד). "עד שנת 2050, מספר התושבים במדינה צפוי לזנק ולעמוד על 15.7 מיליון שיתגוררו בכ־4.8 מיליון יח"ד", אומר יוגב שרביט, מנהל המחלקה הכלכלית בחברת בילד אסטרטגיה אורבנית, כשהוא מתבסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס).

● שוק השכירות בת"א: הדירות ששוות יותר ואלו ששוות פחות
● הפטורים והמסים: כל מה שכדאי לדעת על השכרת דירה

"הנתונים של הלמ"ס נחלקים לשלושה תרחישים שמסווגים כ'נמוך', 'בינוני' ו'גבוה'. הזינוק לכדי 15.7 מיליון תושבים הוא בתרחיש הבינוני, ואם נסתכל על הדמוגרפיה בשנים שחלפו - התרחיש שהתממש היה דווקא התרחיש הגבוה, כך שיכול להיות שמספר תושבי ישראל ב־2050 יהיה אפילו גבוה יותר מ־15.7 מיליון", מסביר שרביט.

האם ישראל ערוכה לזינוק החד באוכלוסייה, ומה זה צריך לסמן עבור משקיעי נדל"ן? פגשנו את שרביט במסגרת כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, בפרק שבו ניסינו לשרטט את העתיד. הנה המגמות העיקריות.

1 גידול משמעותי באוכלוסייה החרדית

"נכון לשנת 2025, בישראל מתגוררים 77% יהודים, 21% ערבים ואוכלוסיות אחרות מהוות 2%. לפי התחזית של הלמ"ס, בשנת 2050 היחס הזה לא צפוי להשתנות", ממשיך שרביט ומצביע על הדרמה הדמוגרפית האמיתית שצפויה להתרחש בעתיד הלא רחוק: גידול משמעותי באוכלוסיה החרדית. לדבריו, "כיום האוכלוסיה החרדית מהווה כ־18% מאוכלוסיית המדינה. בשנת 2050, שיעורה צפוי לזנק ל־31%. שיעור יתר האוכלוסייה היהודית - חילונים ודתיים לסוגיהם - יהווה 46% מכלל המדינה. האוכלוסיה החרדית תמנה 4.8 מיליון תושבים. זה אומר שישראל צריכה עוד 15 ערים כמו בני ברק".

שרביט מדגיש כי ניתוח הנתונים הללו נעשה על ידי המועצה הלאומית לכלכלה, שחיברה את מסמך "אסטרטגיית הדיור 2050". לשם הפרופורציות, 4.8 מיליון חרדים זה יותר מכל אוכלוסיית גיאורגיה שמונה היום כ־4 מיליון תושבים. באירלנד מתגוררים היו קצת יותר מ־5 מיליון תושבים.

"חשוב להבין שהשינוי בתמהיל האוכלוסייה מביא איתו תמורות בביקוש בשלל תחומים", אומר שרביט. "גידול במגזר החרדי זה אומר שצריך עבורם יותר יח"ד בינוניות וגדולות, ופחות שטחי תעסוקה בהשוואה לצרכים של היום, וזאת בהנחה ששיעור התעסוקה שלהם יישאר דומה להיום".

2 מחסור מתמשך בדירות קטנות

מגמה מרכזית נוספת שמצביע עליה שרביט נוגעת להתארכות תוחלת החיים - ולא פחות חשוב מכך, לשינוי באיכות החיים בגיל המבוגר. "זה לא רק שאנחנו חיים יותר שנים", הוא אומר. "הרמה התפקודית משתנה, והצרכים משתנים. מערכת הבריאות בישראל היא מהטובות בעולם, מאפשרת לנו לחיות ברווחה בריאותית טובה יותר לאורך זמן. המשמעות היא יותר שלבים של התאמת דיור לצרכים משתנים".

שרביט מזכיר שלצד האוכלוסייה המבוגרת, יש גידול במשקי בית קטנים של נפש אחת עד שתיים. "אנשים שהילדים עזבו את הבית, עלייה בגירושים. בסוף 2023 50% ממשקי הבית באוכלוסייה היהודית היו של נפש אחת או שתיים", מציין שרביט. "אלה לא אנשים שגרים בארמונות".

המשמעות עבור שוק הדיור ברורה: ביקוש הולך וגדל לדירות קטנות. "השוק התחיל להגיב, אבל בעיקר ברמה התכנונית", אומר שרביט. "בפועל, ב־15 השנים האחרונות נוספו פחות מ־20 אלף יחידות דיור קטנות. זה מספר זעום".

הפער הזה כבר בא לידי ביטוי במחירים. "התגובה של השוק הייתה עליית מחירים חדה בדירות הקטנות - הרבה מעבר לעלייה הממוצעת בשוק.

3 עודף תכנוני בדרום, מחסור בת"א ובמרכז

לפי הצפי ישראל זקוקה לעוד 1.8 מיליון דירות עד 2050. לדברי שרביט כיום יש מלאי תכנוני של 1.65 מיליון יח"ד. אלא שזו תמונה חלקית. "קיים מלאי תכנוני, אך לא בטוח שהוא מותאם לביקוש", אומר שרביט.

במחוז הדרום, וגם במחוזות ירושלים וחיפה, קיים עודף תכנוני של כ־100 אלף יח"ד. מנגד, במחוזות ת"א, המרכז והצפון קיים מחסור מצטבר של עשרות ואף מאות אלפי יח"ד שטרם תוכננו. גם התחדשות עירונית ותמ"א 70, שמוסיפה אלפי יחידות סביב תחנות המטרו, עדיין אינן מגשרות לחלוטין על הפער. "יש תוספת עתידית משמעותית, אבל גם היא לא בהכרח תואמת את התמהיל הנדרש - במיוחד כשמדובר בדירות קטנות", אומר שרביט שמצביע על מחסור בעיקר במחוז מרכז.

4 שוק התעסוקה: מעבר למרכז רב־מוקדי

גורם מרכזי נוסף שמשפיע על שוק הדיור הוא שוק התעסוקה. "למרות כל הדיבורים על עבודה מהבית ו־AI, שוק העבודה הוא עדיין נגזרת ישירה של גודל האוכלוסייה ונגישות לתעסוקה", מסביר שרביט. נתון מעניין שהוא מציג ממחיש את השינוי: בסוף 2021, רק 21% מהמשרות בגוש דן היו בתל אביב - לעומת 27% כ־20 שנה קודם לכן. "בתל אביב נוספו כ־20 אלף משרות בלבד, בזמן שבכל גוש דן נוספו כחצי מיליון", הוא אומר. התוצאה: מעבר ממרכז תעסוקה חד־מוקדי למרחב רב־מוקדי.

השיפור במערכות התחבורה - רכבות, רכבות קלות, מטרו עתידי ו־BRT - מקרב את הטבעות השנייה והשלישית למרכז. "פתח תקווה, ראשון לציון, נתניה וערים נוספות במחוז המרכז הפכו למוקדי תעסוקה משמעותיים", אומר שרביט. "זה משפיע ישירות על דפוסי ההגירה ועל הביקוש למגורים. לפי נתוני ההגירה, בני 20-64 נוטים לעבור למחוזות שבהם יש עודף משרות ביחס למספר המועסקים. כאשר היחס בין מספר המשרות למספר המועסקים יורד מתחת לסף מסוים - ההגירה הופכת שלילית. לכן כדאי להיות עם יד על הדופק על תחום התעסוקה", הוא ממליץ.

שרביט מבקש לסיים באבחנה נוספת: "יש מגמות דמוגרפיות שאנחנו לא מרגישים ביומיום, אבל הן מתרחשות מול העיניים שלנו. גידול של שלושה מיליון חרדים בתוך 25 שנה - זה שינוי איטי ואנחנו כבר בעיצומו. עם זאת צריך לזכור שהמספרים האלה מבוססים על תרחישים שגובשו על סמך בחינת המגמות בפריזמה של המדיניות הקיימת - ומדיניות שונה שאולי תיקבע על ידי המדינה יכולה להסיט את המחט, לכן חשוב לאתגר כל הזמן את התרחישים הקיימים".