בתי המשפט משרטטים מחדש את היחסים בין שוכר למשכיר

לפי נתוני הלמ"ס, כ־28.8% מהישראלים, כ־3 מיליון איש, במעל 850 אלף דירות, מתגוררים בשכירות. עבורם, חוזה השכירות הוא לעתים מסמך מרתיע. המשכירים, מצידם, מחפשים אחר שוכר אמין שיעמוד בתשלום ולא יגרום נזק. נכון להיום שוק השכירות פרוץ יחסית, שכן הפיקוח עליו מועט, והחקיקה חסרה, וישנם פערי כוח ומידע בין הצדדים, שנובעים בין היתר מהיצע מול ביקוש.

● "חרבות ברזל" בבית המשפט: מתי מלחמה היא "כוח עליון", ומתי זו רק מילת קוד?
● סיכום פסיקות השנה בנדל"ן: כללים חדשים בדירות נופש, פינוי־בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה

ובעוד הזרקור הציבורי מופנה לרוב למחירי הדיור ולניסיונות לפתור את הבעיה על־ידי הגדלת ההיצע, הבעיות המתגלגלות לפתחו של בית המשפט אינן עוסקות רק בגובה שכר הדירה, אלא דווקא בחיכוכי היום־יום ובפרשנות חוזית.

חמישה פסקי דין שניתנו לאחרונה משרטטים את גבולות הגזרה החדשים שבין המשכירים לשוכרים, ומאותתים: מתי יתייצב בית המשפט לצד השוכר, ומתי יגן דווקא על בעל הבית?

1פיצוי על דירה לא בטיחותית

בית משפט השלום בתל אביב קבע בחודש שעבר כי משכיר הפר את חובתו, לאחר שלא הודיע לשוכרים מבעוד מועד על שיפוץ בבניין. בעקבות זאת, הוחלט להפחית את דמי השכירות מ־16,000 שקל ל־8,000 שקל בחודש - ובסך־הכול בית המשפט זיכה את השוכרים ב־40,000 שקל עבור תקופת העבודות.

השוכרים נכנסו לדירת ארבעה חדרים ברחוב פרישמן בתל אביב, אולם זמן קצר לאחר מכן החלו עבודות בבניין מבלי שעדכנו אותם מראש. בחוזה השכירות אף הופיע סעיף שבו המשכיר הצהיר כי לא ידוע לו על עבודות שיפוץ או תמ"א מתוכננות.

לא היה מדובר בעבודות קלות: הבניין כוסה כולו בפיגומים וביריעות, הוקמו פיגומים במרפסת הדירה, ומעקה המרפסת הוסר. כתוצאה מכך לא ניתן היה להשתמש במרפסת במשך חמישה חודשים, והיא היוותה סכנה בטיחותית.

בית המשפט דחה את טענת המשכיר כי הוא פטור מפיצוי מאחר שהעבודות נועדו לשמור על בטיחות השוכרים. השופט הדגיש כי השוכרים לא ביקשו את השיפוץ וציפו לקבל מושכר בטיחותי מלכתחילה.

בפסק הדין נכתב כי "חובתו של המשכיר למסור דירה ראויה למגורים אינה חד־פעמית, אלא מתמשכת לכל תקופת השכירות".

בנוסף להפחתת שכר הדירה, נפסקו לטובת השוכרים פיצויי עוגמת־נפש בסך 10,000 שקל.

המשמעות: במקרה ששוכר דורש מהמשכיר לתקן פגם בדירה ולא עושה זאת בזמן סביר, השוכר רשאי להפחית את דמי השכירות.

בת"א 4833-05-23 תשובה נ' טאבו (9.12.25)

2דמי תיווך ישולמו גם אם חוזה השכירות בוטל

פסיקה אחרת מאותתת כי בתי המשפט אינם ממהרים להרחיב את הגנת השוכרים מעבר לכתוב בחוזה. בפסק דין שניתן בבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב, נדחתה תביעת שוכרים שביקשו לקבל חזרה דמי תיווך לאחר שביטלו את חוזה השכירות.

בני הזוג, שחיפשו דירה באמצעות מתווך, הדגישו בפניו כי הם מבקשים לגור בנכס שאין בסביבתו מיזמי תמ"א צפויים. המתווך מצא עבורם דירת גן בצפון תל אביב.

לאחר החתימה על החוזה, גילו השוכרים כי צמוד לדירה עתיד להתחיל תמ"א, וביקשו לבטלו. בעל הדירה נענה לבקשתם, אך בני הזוג כבר שילמו למתווך תיווך בסך 17 אלף שקל.

השוכרים טענו כי מאחר שלא נכנסו לדירה, והחוזה בוטל, על המתווך להשיב את התשלום - במיוחד לנוכח העובדה שהוא הפר את בקשתם המפורשת לסביבה שקטה.

בית המשפט דחה את התביעה ופסק כי המתווך זכאי לשכרו. בהחלטה נקבע כי לצורך קבלת דמי תיווך "אין דרישה שהחוזה אכן יצא אל הפועל". עוד נקבע כי האחריות לבדיקת קיומם של פרויקטי תמ"א בסביבה חלה על השוכרים, בין היתר מול בעל הדירה.

המשמעות: לא להסתמך על מתווך ולבדוק עצמאית אם יש בנייה באזור.

ת"ק 47379-06-25 גוטסדינר נ' חלילי (19.12.25)

3עסק רועש בבית מחייב אישור בחוזה

בפסק דין שניתן בדצמבר האחרון בבית משפט השלום בתל אביב, נדונה השאלה האם ניהול פנסיון לכלבים מותר על־פי תנאי הסכם שכירות למגורים.

בני זוג ששכרו בית פרטי קיבלו מהמשכיר אישור להחזיק כלבים ואף להפעיל מספרת כלבים בנכס, אך בפועל הפעילו במקום פנסיון - פעילות עסקית רועשת ומתמשכת. הוגשה נגדם תביעת פינוי, ובתגובה תבעו השוכרים פיצויים בטענה להפרות חוזה.

השופט דחה את תביעת השוכרים וקבע כי בחוזה לא ניתנה הסכמה מפורשת לניהול פנסיון, וכי האחריות להבטיח היתר לשימוש עסקי חריג מסוג זה מוטלת על השוכרים.

בפסק הדין צוין כי ניהול פנסיון לכלבים בתוך בית פרטי הממוקם בשכנות קרובה לבתי מגורים נוספים, "הוא דבר משמעותי שצפוי לעורר תלונות של שכנים". משכך, בית המשפט קבע כי פעילות מעין זו מחייבת אישור מפורש ומפורט בחוזה השכירות, ואין להסיק אותה מאישור שניתן לעסק מינורי כמו מספרת כלבים.

המשמעות: שימוש בנכס למטרה עסקית או חריגה מחייב אישור מפורש בחוזה.

ת"א 71100-01-25 מרמילשטיין נ' אלקיים (20.12.25)

4מה הופך הסכם שכירות למחייב

האם שוכר יכול להתנער מחוזה רק כי לא חתם עליו פיזית? פסק דין שניתן בשבוע שעבר בבית משפט השלום בירושלים מבהיר שלא.

המקרה עסק באם ובתה שניהלו משא־ומתן לשכירת דירה, החליפו טיוטות והערות ואף העבירו את מלוא שכר הדירה והפיקדון. הן נכנסו לגור בנכס, אך לאחר מספר שבועות טענו כי לא נכרת הסכם מחייב, מאחר שלא נחתם מסמך סופי.

בית המשפט דחה את טענותיהן וקבע כי בין הצדדים נכרת הסכם שכירות מחייב לכל דבר. השופט פסק כי עצם הכניסה הפיזית לדירה, בצירוף העברת התשלום המלא, מהוות "השלמה של ההסכם". בנסיבות אלה, אי־החתימה הוגדרה כעניין טכני שאינו פוגע בתוקף החוזה.

עוד נקבע כי ניסיון השוכרות להתכחש להסכם בדיעבד מהווה חוסר תום־לב: "סירובן לחתום... נועד ככל הנראה להותיר להן 'פתח מילוט', כדי שיוכלו לעזוב את הדירה בתואנה שאין חוזה מחייב".

המשמעות: חוזה לא חתום יכול להיחשב חוזה לאור התנהגות הצדדים.

תאד"מ 9809-06-23 פלונית ואח' נ' איסק ואח' (28.12.25)

5ספח תעודת הזהות לא עוצר צו פינוי

האם רישום כתובת במשרד הפנים מעניק זכות מגורים בנכס? פסק דין של בית משפט השלום בהרצליה מבהיר כי הצהרה טכנית אינה תחליף להסכם שכירות.

המקרה עסק בנכס בהרצליה, שנרכש תמורת 33 מיליון שקל למטרת הריסה ובניית בתים חדשים. בעוד הנכס עמד ריק בהמתנה לעבודות, פלש אליו אדם שסירב להתפנות. בבית המשפט טען הפולש כי הוא מחזיק בנכס "משחר נעוריו", וכראיה הציג את ספח תעודת הזהות שלו, בו רשומה כתובת המבנה.

בית המשפט קבע כי "העובדה שהמשיב רשם במרשם האוכלוסין את כתובת הנכס כמגוריו אינה מספיקה, משום שלצורך עדכון כתובת נדרש הצהרה בלבד. בנוסף, לא ניתן הסבר מדוע רק בחודש מאוחר הוא כתב כתובת זו אם גר שם משחר נעוריו".

ניתן צו לפינוי הנתבע מהנכס.

המשמעות: שהייה בנכס לא מקנה זכות. יש לפנות לבית המשפט במקרה של פולש.

ת"א 70073-11-25 חברת ק.ש.א רום 21 פיתוח בע"מ ואח' נ' אלול