בצל החשש כי דייר לא ישלם דמי שכירות, או לא יפנה את הדירה בהתאם לקבוע בחוזה, בעלי דירות רבים דואגים לנסח חוזים מהודקים, לפעמים כמעט דרקוניים, שמגנים עליהם ועל פגיעה באינטרסים שלהם. לצד החוזים, ישנן הוראות חוק שנועדו לשמור על מערכת היחסים העדינה בין הצדדים, לתת מעט קונטרה לפערי הכוחות ו"להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה". בתווך שבין הוראות החוק לחוזים בשוק, נוצרים מצבים עמומים שמשאירים את השוכר או את המשכיר בשאלה האם יש כאן הפרת חוזה, האם אני יכול לצאת מהחוזה או מה הצעדים שאני יכול לנקוט?
● הרוצח השקט של התשואה מהשקעה בנדל"ן
● דירה בגליל ים נמכרה בפחות ממחיר השוק: 3.6 מיליון שקל
ריהוט | גבולות חובותיו של שוכר לשמור על התכולה
בחוזה שכירות שהגיע לעיוננו נכתב באחד הסעיפים כי השוכרת מצהירה שבדקה את הדירה ומצאה אותה ראויה למגורים ושהשוכרת מתחייבת לשמור על הדירה, הריהוט והציוד שבה.
לאחר חתימת החוזה גילתה השוכרת שהיא צריכה לשמור על בגדים ונעליים שנמצאים בדירה ושייכים לקרוב משפחה של בעל הדירה. בעל הדירה טען באותו מקרה כי השוכר ראה את הדירה והוא חתם על שכירת הדירה כפי שהיא הייתה. העניינים התלהטו והשוכר תהה האם זו עילה להפרת חוזה.
סעיף 25 ז לחוק השכירות והשאילה אומר שמסירת הדירה לשוכר תהיה כשהיא פנויה מכל אדם או נכס, למעט נכס שהוסכם כי יהיה בדירה בעת מסירתה.
על סעיף זה ניתן להתנות ולכתוב בחוזה בטרם החתימה עליו כי הצדדים מסכימים על רשימת תכולה שתישאר בדירה ושהשוכר צריך לשמור עליה. כל עוד לא מצוין כך בחוזה, לשוכר לא קמה חובה שכזו.
תשלום על שיפוץ הבניין וכפל קנס: הסעיפים החריגים בחוזי השכירות
להטיל על השוכר תיקונים? ערבויות של עשרות אלפי שקלים? בשוק השכירות הישראלי הביקוש גבוה וההיצע מוגבל, ופערי הכוחות המובנים בין השוכר והמשכיר הם קרקע פורייה לחוזי שכירות בעייתיים. ריכזנו כמה סעיפים שמוצאים לשוק השכירות שם רע.
פינוי בכוח של שוכר ללא פסק דין
בחוזה שכירות לדירה במרכז הארץ נכתב: "במקרה ששוכר יפר חוזה או חלקו, המשכיר רשאי לתפוס חזקה עצמית על המושכר ללא סעד משפטי, להחליף מנעולים ולפנות מיטלטלין, וכן לנתק את הטלפון, החשמל, הגז והמים, וכל זאת על חשבון השוכר".
בחוזה אחר נכלל סעיף שלפיו אם השוכר לא פינה את הדירה בסיום תקופת השכירות, "הוא ייראה כמשיג גבול וניתנת למשכיר זכות לתפוס את הדירה, לפנות אותה מחפצים, להחליף מנעולים, והשוכר מוותר מראש על טענת הסגת גבול, הפרת חוזה או נזק".
אלא שכדאי לשים לב, שלפי הפסיקה, סעיף זה המאפשר למשכיר סעד עצמי של פינוי הוא בלתי חוקי (23224-09-13), ובמצב שבו הדברים יגיעו לבית המשפט, ספק אם המשכיר יוכל להיעזר בו. באותו מקרה הסביר בית המשפט שחבל שסעיפים כאלו ממשיכים להופיע בחוזים ומסתכנים בביצוע מעשה פלילי
תיקון בלאי סביר חל על השוכר - האומנם?
חוק השכירות והשאילה מטיל אחריות לתקן כל בלאי סביר על המשכיר, לא על השוכר, ולא ניתן להתנות על כך בחוזה. למרות זאת, בכמה מהחוזים שבדקנו נכתב: "חייב השוכר לתקן כל בעיה שמתעוררת במושכר או באביזריו על חשבונו. לא עשה כך, המשכיר רשאי לתבוע נגד השוכר ללא סעד משפטי את מלוא התשלום".
בחוזים אחרים נכתב כי על השוכר לעשות ביטוח מבנה לדירה, וזאת על אף סעיף 25טב לחוק השכירות והשאילה המחיל תשלום זה על המשכיר והוראת חוק שקובעת שלא ניתן להתנות על כך.
גם במקרה זה, בגלל שהוראות הסעיף נוגדות את החוק - ספק אם יהיה ניתן לאכוף אותו בבית המשפט.
הצמדה למדד וערבות גבוהה
בכמה חוזים שבדקנו נכתב כי תשלום דמי השכירות החודשי יהיה צמוד למדד, ולכן דמי השכירות שכתובים בחוזה אינם סופיים. הבעיה היא שהסעיף הזה לעתים חד צדדי: אם המדד ירד, השוכרים לא יהיו זכאים להשבת התשלומים בחזרה, ורק כאשר המדד עולה השוכר נדרש לשלם הפרשים בסוף החוזה.
הדבר יוצר תשלומים נוספים לשכר הדירה עם גמר החוזה על כל שנת השכירות. עורכי דין ממליצים לעתים להוסיף סעיף כזה, אבל במקרה כזה עליו להיות דו־כיווני.
בנושא הערבויות ששוכר נדרש להעמיד, סעיף 25יב לחוק השכירות והשאילה מגביל ערבות הכרוכה בהוצאה כספית כמו ערבות בנקאית או מזומן לשלושה חודשי שכירות. הוראה דומה לא נמצאת בשטר חוב, או צ'ק ביטחון, דבר שנותן פתח לחשיפה משפטית גבוהה ולכפל בערבויות.
בחוזה שבחנו לשכירות דירת שני חדרים בת"א, בשכר דירה של 5,600 שקל לחודש, ביקשו ערבות בסך של 70 אלף שקל וערבות בנקאית בגובה של 30 אלף שקל. בדירת שלושה חדרים במרכז הארץ המושכרת תמורת 7,000 שקל לחודש, נדרשה ערבות של 25 אלף שקל על אף ששלושה חודשי שכירות במקום מקסימום של 21 אלף שקל לפי החוק.
יש לציין בהקשר זה כי כאשר משכיר עושה חוזה באמצעות עורכי דין, הם ממליצים לקחת ערבות גבוהה וזאת כדי לבטח את הנכס של המשכיר, שכן כבר היו מקרים ששוכרים לא שילמו שכר דירה ולא התפנו ממנה, וזו הדרך היחידה של המשכיר לבטח את עצמו ולגבות את התמורה במקרים אלו. כמו כן, כשמדובר בערבות בשטר חוב או בצ'ק לביטחון, כדי לפרוע את הסכום יש לנהל הליך משפטי ארוך ואין פירעון מיידי למשכיר.
קנסות ופיצויים על הפרה גם במקרים אבסורדיים
עוד עניין שעלה בחוזים הוא פיצוי קבוע או קנס בסכומים משתנים אם השוכר הפר הפרה יסודית. בלא מעט חוזים, מרבית הסעיפים בחוזה נכללו כסעיפים שהפרתם תהיה הפרה יסודית, ולכן יכולים להיווצר מצבים אבסורדיים.
למשל, על אי־תשלום כל תשלום, כולל אי־תשלום חשבון מים מעל לשבוע - השוכר יצטרך לפצות את המשכיר ב־10,000 שקל. בהסכם אחר, פיצוי על כל הפרה יהיה בסך 3,000 דולר. סעיף לא פחות מופרז היה בחוזה שכירות לדירת שני חדרים בתל אביב בגובה 6,500 שקל בחודש. לפי החוזה, אם השוכר יאחר באיזה מהתשלומים (כולל מים, ארנונה, חשמל, גז) מעל שלושה ימים, ישלם השוכר סכום השווה ל־300% מדמי השכירות החודשיים. משמע, על שכר דירה של 6,500 שקל לחודש, אם השוכר ייאחר בשלושה ימים בתשלום גז לדוגמא, הוא יצטרך לשלם כמעט 20 אלף שקל.
יצוין כי הפעלת סעיפים אלה עלולה ליצור מצבים בהם השוכר נדרש כפל קנס. כך למשל, בחוזה אחד נכתב שאי־תשלום של שוכר יגרור ריבית מצטברת של 1.5% בחודש על סכום החוב. כאשר מדובר בתשלומי ארנונה, מים וחשמל הרשות עצמה איתה השוכר נקשר בהסכם, מטילה ריבית על החוב. במצב דברים זה, השוכר יצטרך לשלם ריבית פעמיים, אחת למשכיר ואחת לרשות על אותו התשלום שפספס, או איחר בו.
תשלומי השבחה ושיפוצים לבניין
בחוזה שבדקנו נוסח סעיף לפיו מלבד התשלומים השוטפים של ועד הבית, השוכר יחויב לשלם גם הוצאות שצריכות לחול על המשכיר כמו שיפוץ הבניין, התקנת מעלית בבניין ללא מעלית, והשבחה של הבניין.
בחוזה אחר, על השוכר אחריות לשלם את "כל מסים או הוצאות אשר יוטלו בגין שימוש השוכר במושכר ו/או על המושכר". זאת בניגוד לסעיף 25טב לחוק השכירות והשאילה.
עזיבה באמצע החוזה | גבולות החובה למצוא מחליף
לפעמים החיים חזקים יותר מהחוזה, וגם אם תוכנן לקיים אותו עד תום, יש נסיבות שגורמות לשוכר לצאת באמצע החוזה כמו הריון, רילוקשיין ועוד. בלא מעט חוזים יש סעיף שמאפשר לשוכר לצאת מהחוזה עם מציאת שוכר מחליף, אבל מה קורה במקרה שאין סעיף כזה?
בפסק דין שניתן לאחרונה, בית המשפט קבע כי המשכירה לא הייתה רשאית לסרב סירוב גורף לבקשת השוכרים לעזוב את המושכר תוך מציאת שוכר חלופי. בעלת הבית ראשית לסרב לשוכר ספציפי, מטעם סביר. טעם סביר לסירוב לשוכר חלופי הוא לדוגמה היעדר יכולת כלכלית. עוד נקבע כי דרישה מצד המשכיר להעלות את דמי השכירות לשוכר המחליף אינה דרישה סבירה ומהווה טעם לא סביר (24984-04-24).
במקרה אחר נקבע כי סירוב למספר גדול של שוכרים פוטנציאליים שעומדים בערבויות הוא טעם לא סביר, שפוטר את השוכר ומאפשר לו לצאת מהדירה.
ליקויים בדירה | רטיבות כעילה ליציאה מחוזה
לא מעט דירות ישנות ודיירים בישראל סובלים מרטיבויות בקירות, עובש שמגיעים לכדי בעיה של ממש. בקבוצות שונות בפייסבוק אפשר להיתקל מדי יום באנשים ששואלים אם זו עילה לצאת מהדירה ולהפר חוזה.
לדוגמה, בימים האחרונים פורסם ברשת פוסט של אדם שגילה שישנה הכרזה של העירייה על המבנה שבו הוא שוכר דירה כמסוכן. כתוצאה מכך החניות בניין אינן יכולות להיות בשימוש. כשפנה למשכיר, נאמר לו כי מדובר בזוטי דברים ואפילו הנחה בשכר הדירה לא ניתנה.
מצד אחד, הפסיקה קובעת כי ליקויים בדירה אינם נימוק המצדיק הימנעות מתשלום דמי שכירות ואינם עילה לעיכוב פינוי הדירה. מצד שני, על המשכיר חלות מספר חובות, לתקן פגמים בדירה, כשמדובר בפגם דחוף אז יש לתקן בתוך שלושה ימים, וחובה להשכיר דירה ראויה למגורים.
התוספת לחוק קובעת מהי דירה שאינה ראויה למגורים כשאינה כוללת מערכת חשמל, או אינה כוללת מערכת ניקוז, או אינה כוללת תשתית לאספקת מי שתייה אין בה פתחי אוורר או אם יש סיכון בריאותי או בטיחותי לשוכר.
מעיון בפסיקה, בתי המשפט הכניסו אל הסטנדרט של דירה שאינה ראויה למגורים גם נזקי נזילות מים, רטיבות ועובש. ואם מדובר בדירה קטנה שבה חדר שינה אחד, אין מקום לספק שהדירה חדלה להיות ראויה למגורים מרגע שמתגלה רטיבות.
בהקשר זה החוק קובע כי משכיר שמסר דירה כשהיא אינה ראויה למגורים, מפר חוזה מצידו. ביחס למבנה מסוכן, לא כל מבנה מסוכן ייחשב כמבנה שאינו ראוי למגורים. ייתכן שהוא צריך תיקונים ובמקרים מסוימים הוא יכול להיחשב כמבנה שאינו ראוי למגורים, אם יש בו סיכון לבריאות או בטיחות (36663-06-24).
אי־תשלום | שוכר שלא משלם דמי שכירות
מנגד אפשר גם לראות פערים בין החוזים לחוק, כאלו שמשאירים את בעלי הנכסים בבעיה ובלי יכולת לפרוע את הכסף.
באחד מהפורומים ברשת, כתבה בעלת דירה שצ'קים שנתנה לה שוכרת בחודשיים האחרונים חוזרים וכי יש לה חוב של חצי שנה בוועד הבית. כאשר פנתה אל השוכרת, היא התעלמה מטלפונים, מהודעות, ממיילים וממכתב רשמי ששכן מסר לה באופן ידני.
במקרה כזה, הדרך הנכונה ביותר היא להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט, ואולם את הכספים המשכירה לא תקבל באופן מיידי. לכן, משכירים דורשים לעיתים ערבויות כספיות במזומן או ערבויות בנקאיות כדי להימנע ממצבים כאלה, ערבויות שיכולות להטיל מעמסה כלכלית על שוכרים במציאות חיינו היקרה.
ביקור בנכס | שוכר שמסרב למשכיר להיכנס לדירה
פניה נוספת של משכירה הייתה בנושא הצגה של הדירה לרוכשים פוטנציאליים. ההסכם בין המשכירה לשוכר כלל סעיף שהמשכיר רשאי באופן אישי להיכנס למושכר בשעות מקובלות ובתיאום עם השוכר כדי לבדוק קיום הוראות החוזה וכדי להראות את הדירה לקונים פוטנציאליים.
כאשר פנתה המשכירה אל השוכר לתאם איתו מועד שנוח לו, הוא סירב בתוקף וטען שכתוב בחוזה את המילה "הסכמה" והוא לא מסכים.
סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה קובע כי "השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
