פלג דוידוביץ': "הנתונים צריכים להיות קריאת השכמה – הצפון הוא המרכז החדש"

"אנשים שגרים בצפון, אוהבים אותו ונשארים בצפון. אנשים שלא גרים בצפון, אין להם מספיק תמריצים נכון להיום להצפין, והם לא מגיעים" - כך אמר היום (ד') פלג דוידוביץ', מנכ"ל פרופדו, לכתב הנדל"ן של גלובס אריק מירובסקי, בכנס שמים את הצפון במרכז של גלובס בשיתוף בנק לאומי ושטראוס.

● כנס שמים את הצפון במרכז | דני מירן: "מה שהמדינה נותנת לשורדי השבי לא מספיק"
● כנס שמים את הצפון במרכז מנכ"ל שטראוס: "מרב ההשקעות שנעשה בעשור הקרוב יהיו בישראל"

כך, גם בשאלה שהופנתה לקהל, שענה נכונה, עלה כי 10.6% מעסקאות הנדל"ן בישראל בלבד מבוצעות בצפון, ולא מדובר רק על השנים האחרונות, כך שלא ניתן לתלות את האשם במלחמה בלבד.

"הנתונים האלו חשובים מאוד, כי הם צריכים להיות קריאת השכמה למי שלא מבין שהצפון הוא המרכז החדש", הסביר דוידוביץ' והוסיף כי "ראשית כל, הנדל"ן בישראל עובד בשיטת הכלים השלובים, פריפריאלית, גאוגרפית, אורבנית. כל התהליכים מתחילים מהמרכז, וכשהוא מתייקר, הולכים צפונה ודרומה. מי שלא רואה את התמונה של עוד עשור, שניים, שלושה קדימה ולא מזהה שהצפון יהפוך להיות המרכז החדש מבחינת זוגות צעירים, משפחות, אוכלוסייה שתגיע ותיישב את הצפון, לא מבין את המגמות הדמוגרפיות שקורות כאן. יש כאן גידול דמוגרפי משמעותי, כשאוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה בתוך שניים או שלושה עשורים.

"יזמי התחדשות עירונית עטים על הצפון ומזהים הזדמנויות"

"המשמעות היא אחת - במרכז, בו אין עתודות קרקע ואין יותר אפשרויות להגדיל את השטחים, האוכלוסייה תתנקז לצפון או לדרום. לכן, צריכים למצוא פתרונות כבר היום ולהיערך לזה תשתיתית, מבחינת תחבורה, חינוך, תעסוקה, כל התשתית החברתית והכלכלית של מדינת ישראל צריכה לתמוך במעבר של האוכלוסייה צופה פני עתיד. לא לחכות לבעיה ואז לפתור אותה. להכין מראש את הפעילות".

היכן כן רואים את ההיערכות?
לדברי דוידוביץ', אצל היזמים רואים את ההיערכות. "אנחנו כיזמי התחדשות עירונית עטים על הצפון ומזהים את ההזדמנויות בצפון. הן קיימות בעכו, נהריה, צפת, כרמיאל כמובן, מחפשים הזדמנויות נדל"ניות כי מזהים שדווקא שם נמצאות ההזדמנויות הכלכליות. המחירים בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה, מרכז הארץ, בסוג של נקודת קצה למשפחות, בדרך כלל זוגות צעירים. ההזדמנויות הכלכליות התעסוקתיות, כמו אנבידיה - לשם צריך לכוון, כמו גם לשפר את התשתיות של מדינת ישראל".

דוידוביץ' עומד בראש החברה הציבורית פרופדו שעוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, ויוזמת היום 8,000 יחידות דיור ברחבי הארץ, ושורה ארוכה של פרויקטים ויחידות דיור ברחבי הארץ, מנהריה עד אילת. "הצמיחה שלנו היא דרך רכישת חברות התחדשות עירונית שבעקבות המלחמה והריבית היקרה הגיעו לסיטואציה עסקית בה הם זקוקים לגוף פיננסי חזק. אנחנו, כחברה ציבורית, באנו והשקענו באותן חברות, עשינו שש עסקאות כאלה ואנחנו גדלים בצורה מאוד משמעותית".

עוד הדגיש כי עיקר הפעילות של החברה, באופן מפתיע, אינה ממוקדת במרכז הארץ אלא דווקא בפריפריה. "כשמסתכלים על היקף יחידות הדיור שאנחנו יוזמים היום, מדובר באלפים בצפון ובדרום. זה כשהיום הבנייה מתבצעת בעיקר בתל אביב, ברמת גן, בגבעתיים, בחולון, בנתניה, באזורים יותר במרכז הארץ, ואלה פרויקטים בביצוע. הייזום קדימה של השנתיים, שלוש וחמש השנים הקרובות הוא פה בצפון, בדרום, בפריפריה. המרכז, בהרבה מובנים, מגיע לסוג של רוויה והפנים הן לפה".

בסופו של דבר, אתם כחברה מחפשים את "ה-1 ועוד 1 שווה 3", אתם מחפשים את הרווח, הכדאיות, ההיתכנות.
"כי אנשים רבים לא מבינים את ההסתכלות היזמית, מכיוון שהם משוכנעים שיזמים רואים רק את שורת הרווח. אני רוצה לחדש משהו לקהל. נושא הרווחיות הוא לא רק שלי, הוא עניין של הכלכלה כולה שיהיה פרויקט רווחי, זה לא רק עניין של יזם. יש פרויקטים שאני לא רוצה להרוויח הרבה, אני רוצה להרוויח את המינימום הבנקאי".

כשנשאל מה קורה בימים אלו בפריפריה החברתית והכלכלית של ישראל, הוא גרס כי מובן מאליו שמחירי הדירות והקרקע נמוכים יותר. "הפועל היוצא של זה הוא שליזמים לא רעבים עם תיאבון יזמי מאוד גדול כמונו, לא משתלם לקחת פרויקטים בצפון כי הקרקע זולה ואי אפשר לראות איך אני מייצר כדאיות אם אין עליית מחירים משמעותית. הרבה יזמים נרתעים ליזום פרויקטים פה, בדיוק איפה שצריך. התחדשות עירונית זה צורך לאומי לא רק מהמקום של חידוש פני העיר. זה חידוש מרכזי ערים, הוספת שטחים לטובת הציבור, גני ילדים, מתנ"סים, בתי ספר, חידוש מרקם עירוני ויותר מזה זה צורך לאומי מהמקום של ההתגוננות הלאומית מפני טילים והתמגנות מפני רעידות אדמה".

הדרך לפתור את הביקושים הנמוכים, לדברי דוידוביץ', הוא זיהוי הצורך הלאומי הזה כמדינה וכממשלה, והידע כיצד לתמוך בבניית התחדשות עירונית בפריפריה החברתית, בצפון ובדרום.

"אנחנו יכולים לייצר את הפתרונות", הדגיש דוידוביץ'. "הרבה פעמים שואלים אותי מה המכפיל וכמה דירות אני צריך לייצר ליזם, כדי שיהיה לו משתלם ליזום עכשיו פרויקט. מכפיל זה כמות היחידות שהפרויקט ידע לבנות בסיומו אל מול כמות היחידות שנכנסות כשמפנים קבוצת מבנים. התשובה היא שגם במכפיל אין סוף, אין כלכלה לפעמים לפרויקט כי אתה לא יכול לעשות מכפיל אין סוף הנדסית. זה מייצר צפיפות בלתי אפשרית למתחם. לפעמים הפתרונות צריכים להיות מחוץ לקופסה: סובסידיות, הטבות לרוכשים, הטבות מיסוי, חיבור תשתיות, תחבורה, שיפור חינוך ותקצוב של הצפון, כדי שאנשים יזהו את הערך בלהעתיק את מרכז חייהם מהמרכז, לקנות בצפון דירות וכאן לקיים את המשפחות שלהם.

"צריך להיות פה מאמץ ממשלתי רחב"

"מה שיגרום לי להגיע לקריית שמונה זו כלכלה. כשאני יודע שיש לי מינימום רווחיות כדי לייצר פרויקט. אם יהיה לי פרויקט, שאני יודע שבעוד 6-4 שנים, כשאבצע אותו, יהיה בנק שייקח את הפרויקט, ילווה ויממן אותו. אני יודע שיהיו לי קונים לדירות שאני רוצה למכור ואראה שיש לי כלכלה מינימלית, אקח את הפרויקט. השיקול מאוד פשוט. והיום, זה לא שזה לא קיים, אבל מדובר בשוליים, במקומות מאוד ספציפיים. הרשויות ערניות לכך, ודוחפות בכליהן, אבל זה לא מספיק. צריך להיות פה מאמץ ממשלתי רחב, וזו המטרה של כנס כזה".

"כדי לשנות סטטוס-קוו של משפחה צעירה שהיום עובדת במרכז הארץ ורוצה לגור קרוב לעבודה, היא צריכה לזהות שיש לה אינטרס כלכלי", הסביר דוידוביץ', אבל ציין כי לא רק הטבות מיסוי או תמריצים כלכליים יגרמו לאנשים להעתיק את מרכז חייהם. "רק כשיהיו הזדמנויות בנוסף גם בהתחדשות עירונית, וכשהכל יקרה כמקשה אחת תהיה פה צמיחה נדל"נית משמעותית".

בישיבת הממשלה שהתקיימה בקריית שמונה בתחילת החודש, דובר על הפיכת תל חי לאוניברסיטה וכן הפעלת טיסות סדירות מהמנחת למרכז הארץ. על אלו דוידוביץ' אומר כי "זה צעד בכיוון הנכון, אבל הוא לא מספיק. צריך הרבה יותר. צריך להיות סטייט אוף מינד של מדינה, ההסתכלות היא כי מדינת תל אביב באמת זוכה לרוב הפוקוס, רוב התקצוב. הפריפריה החברתית נמצאת בתחתית סדר העדיפויות הממשלתי, בעיניי, לשם צריך לכוון. למה יזם נמשך דווקא למרכז היום? בגלל שזה יותר כלכלי, אחרת לא יכול להוציא פרויקט לפועל, במיוחד בתקופה שיש האטה בביקושים ובמכירות. לכן, יזמים שרוצים לפתח ולהפריח את השממה מחפשים שתהיה בצד השני מדינה שתתמוך במאמץ. זה צריך להיות מאמץ רחב ומערכתי ולא של אדם אחד.

"חשוב להבין שבסופו של דבר יש כלים שלובים, מדינת ישראל תכפיל את עצמה. האנשים האלה שגרים במרכז לא יוכלו לשלם 60-40 אלף שקל למטר כולם. יהיו אנשים שיצטרכו לעבור ולהצפין ולהדרים וחייבים שיהיו להם הפתרונות. לכן, כבר היום אנחנו שם".

*** גילוי מלא: הכנס מתקיים הודות לשיתוף פעולה עם בנק לאומי ושטראוס, בחסות אאורה, תל-חי אוניברסיטת קריית שמונה, פרופדו ובהשתתפות חברת נתיבי ישראל.