"רק אם הריבית תרד, נראה את הביקוש לדירות חוזר": השמאי המכריע בראיון

"מאז שאני שמאי, בערך 30 שנה, דיברו על זה שצריך לבטל את היטל ההשבחה, שיהפוך למס, שישיתו במקומו אגרה אחרת. היום שומעים את זה שוב, ועושה רושם שיושבים על זה ברצינות - אבל אני חושב שכל מי שעובד על הרפורמה הזאת יודע טוב מאוד שהוא לא יצליח. אולי יהיה תיקון קטן כלשהו, אבל ביטול לא יהיה. זה גם לא יהיה צודק: היטל ההשבחה בעיניי הוא ההיטל הכי נכון שיש".

● בדיקת גלובס | בדרך לעלייה של עשרות אלפי שקלים במחירי דירות חדשות? האפקט המפתיע של המלחמה
● הגבוהה אי פעם: עסקת הנדל"ן החריגה בקריית שמונה בשיא הלחימה

את הדברים אומר שמאי המקרקעין ועורך הדין שלומי יפה, שבעשור האחרון שימש כשמאי מכריע, וכעת מסיים "קדנציה" בת עשר שנים. תפקידו של השמאי המכריע, הממונה על ידי משרד המשפטים, הוא להכריע בסוגיות שמאיות שהתגלעו בין שני צדדים, לרוב אדם פרטי או יזם אל מול עירייה או גוף שלטוני אחר. יפה יוצא עתה לשוק הפרטי כשמאי וכעורך דין לצד בתו, ומגיע עם כמה תובנות מעניינות.

"בוא ניקח קרקע חקלאית, שעם השנים נבנו עליה מגדלי משרדים", הוא מסביר את הרציונל מאחורי ההיטל. "מי שאישר את הדבר הזה היא הוועדה המקומית, ועבור המגדלים האלה צריך לסלול כבישים, לבנות מדרכות, להקים תשתיות חדשות - את זה מממן הכסף שמגיע מהיטל ההשבחה. לכן זה היטל נכון כל כך, הוא אפילו יותר הגיוני ממס הכנסה: אפשר ממש לראות בעיניים את מה שנעשה באמצעות הכסף שהגיע מההיטל הזה".

"ועדות הערר מתערבות בקביעות של שמאים"

יפה היה אחד השמאים הראשונים בארץ שהיה גם עורך דין. ב־2016 מונה להיות שמאי מכריע. כאיש מקצוע בעל השכלה משפטית וניסיון משפטי, יש לו ביקורת רבה על ההתערבות השיפוטית בהחלטות השמאים, בעיקר מצד ועדות הערר.

לדבריו, "פסק דין גלר, מגדיר מתי אפשר להתערב בהחלטות של שמאי מכריע. לפיו, בעניינים השמאיים אפשר להתערב רק אם היה שיקול זר, התערבות של השמאי בעניין משפטי וכדומה. ולמרות זאת, ועדות הערר, ובעיקר בתקופה הזאת, מתערבות בקביעות מקצועיות של שמאים.

"פעם שמאות הייתה שמאות, והיום יש התערבות שיפוטית בכל דבר שהשמאי כותב".

לכן חשוב לדעתך שהיום שמאי יהיה גם בעל השכלה משפטית?
"כן. כשמישהו מצטט לי קטע מפסק הדין - אני מטריח את עצמי לקרוא את כל פסק הדין. למה? כי לוקחים שורה מסוימת, או קטע ספציפי, ועושים מהם סיפור חדש. אתן דוגמה: אחת מההחלטות האחרונות שלי הייתה לגבי תוכנית עם איחוד וחלוקה שנעשתה בשיתוף העירייה באותו מקום.

"הייתה מחלוקת שהגיעה אליי, לגבי השאלה אם לפסול או לא לפסול את שמאי התוכנית. העירייה הסבירה מדוע צריך לפסול אותו, וציטטה מכמה פסקי דין אחרים. אני קורא את אחד מהם - וזה פסק דין שאני שימשתי בו כשמאי מייעץ, שמתברר שהוא רק מחזק את הטיעונים לכך שאין בעיה עם השמאי. כל שמאי שהוא עורך דין יראה את הדברים האלה, שלא 'צפים' במקרים אחרים".

ההתערבות השיפוטית הזו משפיעה על התמשכות ההליכים בענף?
"נכון, היא מכבידה על התהליכים".

"קלטתי את הטריק כבר בתיק הראשון"

אחת הסוגיות המרתקות סביב היטלי השבחה בשנים האחרונות, שהגיעה לשיאה עם הכרעת העליון בסוף השנה שעברה, נגעה להיטלי השבחה הנובעים מתוכניות עירוניות שהתגבשו מכוח תמ"א 38. מדובר בתוכניות שהוכנו לפי סעיף 23 בתוכנית המתאר הארצית, המאפשר לגבש תוכניות עירוניות המבוססות על הוראותיה - בדגש על תוכניות הרובעים של תל אביב, ותוכניות כמו תוכנית המתאר לשכונת רחביה בירושלים.

בית המשפט קבע כי התוכניות אינן מזכות בהיטלי השבחה, החלטה שמשמעותה הפסדים של מיליארדי שקלים לעיריות. יפה ליווה את הסוגיה עוד מראשיתה.

"מבחינת העיריות, התוכניות הללו משביחות (כלומר מחייבות בהיטלי השבחה - י.נ) מפה ועד הודעה חדשה", הוא אומר. "אם ניקח את תוכנית הרובעים בתל אביב למשל, היא אפשרה גם זכויות לבניינים המתאימים להתחדשות עירונית, וגם למגרשים ריקים או כאלו שלא עומדים בתנאים של תמ"א 38. היה בזה מעין תחכום שלא היה קודם לכן, משום שהתוכנית בעצם לא תלויה רק בתמ"א 38, אפילו שהוכנה מכוחה.

"את הטריק הזה קלטתי כבר ב־2108, כשהגיע אלי התיק הראשון. לכן בכל החלטה בנושא ציינתי זאת - שהתוכנית מפרידה בין זכויות לפי תמ"א 38 לבין זכויות בבניינים ובמגרשים אחרים.

"כאשר מדובר בזכויות לפי תמ"א 38 קבעתי, מההתחלה, שיש להתייחס לתמ"א כתוכנית במצב קודם (כלומר היא זו שקובעת את ערך הנכס להשוואה, כמו שנקבע לאחר מכן בהחלטת העליון - י.נ). לא משנה מה קרה בדרך - ועדות ערר, בתי משפט, חוות דעת של היועצת המשפטית לממשלה - אני בשלי. כל הדרך כתבתי שזה עוד יגיע לעליון, וכך באמת קרה".

קיבלת הרבה ריקושטים בזמנו על העמדה הזאת?
"כן, כי זו החלטה שבאמת נוגעת לכולם. קיבלתי תגובות חיוביות וחיזוקים מעורכי דין, משמאים. מהעיריות לא קיבלתי תגובות באופן ישיר, אלא בעקיפין. זה פשוט נוגע לכולם, לא האמנתי עד כמה".

כשמאי מכריע, עסק יפה במאות תיקים. כל אדם המעורה מעט בתחום יודע שאל השמאים המכריעים מגיעים תיקים שבהם הפערים בין הצדדים עצומים - לעיתים פערים של מאות מיליוני שקלים - אף על פי שבשני הצדדים נמצא שמאי מקצועי ומוסמך. יש הטוענים כי הפערים הללו נוצרים משום שכל צד "זורק" מספר, כמה שיותר רחוק מזה שהציג הצד השני, ומקווה לטוב.

נוצרה תחושה של "שיטת מצליח" מול השמאי המכריע.
"מה הסיבה לפערים? כמו השופטים, שאפשר לנחש מה תהיה ההחלטה שלהם בהתאם לרקע שממנו הם באים - כך גם השמאים. מי שגדל בסביבה שמרנית, ככל הנראה יישאר שמרן; מי שגדל בסביבה ליברלית, כנראה יהיה ליברלי יותר. גם אצל השמאים רואים את זה: מי שגדל עם העיריות מתייחס אחרת למצב, לעומת מי שלא גדל שם".

"מחירי הדירות? נמשיך לראות עצירה"

כל שמאי העוסק בתחום הנדל"ן למגורים בוחן לאורך השנים הוא מחיר הדירות. בתקופה הנוכחית כולנו, כך נראה, תוהים לאן נושבת הרוח ולאן ילכו המחירים.

"בעבר, אם היה מצב כלכלי לא טוב, שמביא לירידה בביקוש, לרוב ההיצע היה מתאים את עצמו", אומר יפה. "הביקוש היה מצטמצם, ועדיין היזמים היו בונים והיו מוכרים, כי ההיצע היה 'מתנהג' בהתאם. התקופה היחידה אולי שבה זה לא קרה, למיטב זיכרוני, היא בראשית שנות ה־2000, עקב המשבר החריף סביב האינתיפאדה השנייה והתפוצצות בועת ההייטק. בשנים ההן, כמעט לא מכרו כלום. התקופה הנוכחית מזכירה לי את הימים האלה.

"יש כאן היצע גדול, והביקוש ירד מסיבות רבות שלא קשורות לנדל"ן דווקא. בעיקר חוסר הוודאות בגלל המצב הביטחוני. נוסיף לזה היצע גדול של דירות שמתווסף כל הזמן לשוק מכיוון דירות מחיר למשתכן - אלו שנבנו לפני חמש שנים ויותר, ועכשיו אפשר למכור אותן. יש המון כאלו בכל הארץ, וההיצע שלהן גדול מאוד. כך, ההיצע גובר, והביקושים לא - ולכן אולי לא נראה את המחירים ממשיכים לרדת, אבל לכל הפחות נראה עצירה".

מה יכול לשנות את המגמה?
"גובה הריבית במשק. כבר ראינו, ברגע שבנק ישראל הוריד את הריבית מעט - כבר חזר מעט הביקוש. הריבית משפיעה ישירות על ההחזר של רוכשי הדירות, וכל עוד היא גבוהה כמו עכשיו, אין הרבה מה לעשות. אם היא תרד עוד, נראה את הביקוש חוזר".