נדל"ן באי ודאות: בחירה סלקטיבית של פרויקטים, יתרון דווקא לפריפריה

"אני בהחלט חיובי על הפריפריה" - כך הצהיר היום (א') אורי פז, מייסד ומנכ"ל מכלול מימון, בכנס "עושים לונג על ישראל" של גלובס, בפאנל בהשתתפות ברק בנסקי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת ההשקעות בכלל ביטוח ופיננסים; ורונית אשד-לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים; בשיחה עם דרור מרמור, סגן עורכת גלובס.

● כנס "עושים לונג על ישראל" | הכלכלן הראשי: "הזהירו שהכסף יברח מישראל, והמצב הפוך"
● כנס "עושים לונג על ישראל" | יורם נוה, מנכ"ל כלל ביטוח ופיננסים: "השקעה בישראל היא חלק מהמחויבות של הגופים המוסדיים"
● כנס "עושים לונג על ישראל" | הממונה על שוק ההון: "יש חברות בודדות שלא התיישרו עם הדרישה להוזיל את ביטוחי הרכב"

לדברי פז, "חזון בן גוריון מתממש. לפני 20 שנה כולם אמרו שהפריפריה מתרוקנת. אבל יש היפוך. יש התחזקות של אופקים, שדרות, נתיבות. זו רק ההתחלה, יש שם עוד סחורה של דירות במחיר יותר אפשרי. יותר ויותר תחבורה, למרות הפקקים שמדברים עליהם".

אך פז לא היה היחיד שמעריך שההזדמנויות כעת נמצאות בעיקר מחוץ לגוש דן. רונית אשד-לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, פירטה את המהפך גם למספרים. לדבריה, "אנחנו עובדים בכל הארץ ובוחנים את כל ההזדמנויות. אבל השכבה הרחבה יותר במדינת ישראל יודעת לקנות דירות של עד 3 מיליון שקל. אני מחפשת את הקהל הרחב יותר. אנשים מוכנים להניע את האוטו ולנסוע לחיפה או לאשדוד. אבל כדי לבנות דירה ולא רק לקנות קרקע, צריך לדעת שיש רשות מקומית שיכולה לייצר פיתוח נכון. אנחנו עם הרבה קשב למקומות שיקבלו תקציבים (אחרי המלחמה)".

מחירי הדיור יפסיקו לרדת?

מחירי הדיור יורדים בשנה האחרונה ב-1.7%, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מחירי הדירות החדשות ירדו בכמעט 4%. אך ברק בנסקי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת ההשקעות בכלל ביטוח ופיננסים, מעריך כי מחירי הדיור יפסיקו לרדת. לדבריו, "אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן למגורים, בבחירה סלקטיבית של פרויקטים לפי רווחיות ובהתאם לאבני דרך מוסכמות מראש. כשהחברות הציבוריות היו במחירים נמוכים השקענו בחברות, כמו שיכון ובינוי, אפריקה מגורים ועוד. עכשיו אנחנו נכנסים כשותפים בפרויקטים עם חברות כמו בוני התיכון, מנרב ואאורה. זו הדרך להשקיע בתחום".

 ברק בנסקי, משנה למנכ''ל, כלל ביטוח, בכנס ''עושים לונג על ישראל'' / צילום: שלומי יוסף

לדברי בנסקי, בטווח הקצר מחירי הדיור יורדים אבל בטווח הארוך זה ישתנה: "בטווח הקצר, התלכדו כמה גורמים: ההיצע, המלאי של דירות מכורות הוא מאוד גבוה, וגם התחלות בנייה גבוהות בסדר גודל של 80 אלף דירות, וגם ריבית גבוהה שמקשה על היזמים והרוכשים, וכמובן הסבבים של המלחמה. לכן בטווח הקצר זה ימשיך לייצר לחץ על השוק, ויגרום לשוק להמשיך להיות מאותגר (כלומר למחירים לרדת, נ"א). כשאני מסתכל טיפה יותר רחוק, יש ביקוש קשיח יחד עם הורדות ריבית ושוק תעסוקה חזק. זה נותן ביקוש חזק ותמידי לשוק הדיור, ויגרום לו להתנקות, להתייצב, ואולי למחירים להמשיך לעלות".

אשד-לוי התייחסה לירידה במכירת הדירות של אפריקה ישראל מגורים בשנה שעברה, 215 דירות, נפילה לעומת 535 דירות בשנת 2024, שבעצמה לא הייתה שנה חזקה בשוק הדיור. לדבריה, "כולם מתעסקים בנדל"ן, דירה בבעלות זה החלום של כל אחד מאיתנו. הביקוש האינסופי בישראל שעוקב אחר דמוגרפיה וגלי עלייה, שהולכים וחוזרים, מביא לצורך גדול מאוד בדיור". למרות החולשה בשנה האחרונה טוענת אשד-לוי כי "אפריקה ישראל מכרה באופן מלא את כל הדירות של 2026, ו-72% מהדירות של 2027. אני מוכרת 4-5 שנים קדימה. קל להשוות ולהגיד מכרתם 200 דירות, אבל זה לא קוטג'. צריך לבדוק מי הקהל".

היא גם מעריכה שהביקוש לנדל"ן יחזור אחרי המלחמה, "הסיבה ששוק הנדלן בישראל חווה קושי, הוא שכוח הקנייה מצוי במילואים. וצריך לזכור שגם בשנת 2023 רכשו דירות. אני מדברת הרבה עם רוכשים. הפסיכולוגיה מכתיבה את מצב הרוח לקנות או לא. ברגע שנראה ודאות מצד מילואימניקים - שם טמון מפתח (לחזרה לרכישת דירות, נ"א)".

 רונית אשד לוי, מנכ''לית אפריקה ישראל, בכנס ''עושים לונג על ישראל / צילום: שלומי יוסף

פז הסכים והוסיף כי "ראינו התאוששות בחודשים האחרונים, אלא שאז הגיעה המלחמה עם איראן ולהרבה אנשים אין פניות לרכוש דירה". לדעתו, גם הצהרות נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון על כך שהריבית תרד עוד פעמיים עוד השנה משפיעה. "זו אמירה. הוא לא מאלה שמנדבים תחזיות כאלה אבל הוא בחר להגיד את זה", ציין פז. "יש ביקוש כבוש למשל בסגמנטים כמו של אנשי מילואים, וגם משפרי דיור יותר מבוגרים, וכן בתל אביב. אני חושב שהביקוש עומד להתפרץ. הדמוגרפיה לא משתנה מהותית, ואי הוודאות שאנחנו נמצאים בה, ככל והיא תיסגר, הביקוש לרכישת דירות ישתחרר, ואני חושב שנראה התאוששות במכירת דירות, גם אם לא מה שהיה לפני 4 שנים".

שוק השכירות: כולם בטוחים שהמחירים יעלו

באשר לשוק השכירות, הסכימו הדוברים שהמחירים ימשיכו לעלות. מחירי החוזים החדשים עלו ב-6% בשנה האחרונה והמחירים של החוזים המתחדשים (דיירים שממשיכים לגור באותה הדירה) עלו ב-2.5%.

על השאלה מדוע תחום השכירות לטווח ארוך משתלם לחברות ענה בנסקי כי כעת יש בעיה אבל הם מסתכלים קדימה ורואים את הפוטנציאל העתידי, כשהריבית במשק תרד, ולכן גם הקימו קרן מימון יחד עם חברת האשראי החוץ-בנקאי מכלול. "ברמת הריביות הנוכחית, יש בעיה, וכולנו רואים את זה, במודל הבסיסי של דיור להשכרה. התשואות בתחום נמוכות. בשוק השכירות יש בעיה כפולה, גם מחסומים רגולטוריים, בגלל מיסוי גבוה, וגם הריבית הגבוהה במשק והתשואה הנמוכה. התשואה על דיור להשכרה עומדת על 2.5%-4.5% ברוטו, ואם מניחים עליית מחירים אז אפשר להגיע לתשואה של 5.5%".

"כשהריבית במשק נמצאת איפה שהיא היום (4%, נ"א), המודל הזה פחות עובד. כשהריבית תרד, המודל יחזור להיות כלכלי. הרבה יזמים רכשו דירות להשכרה (בשנת 2021, לפני עליית הריבית, בעולם של ריבית אפס, נ"א) במחירי דירות בשוק חופשי, וזה לא הגיוני. רובם חטפו הפסדים משמעותיים. היום, באותם אזורים, קונים קרקעות לשכירות ב-30% מהמחירים. זה מאפשר למודל כלכלי של שכירות להיות רלוונטי".

פז הוסיף כי "ישראל חייבת את הפתרון הזה. אין שכירות ממוסדת בכמויות גדולות. 30% מהאוכלוסייה לא יכולה או לא רוצה לרכוש דירה, אבל רוב הדירות להשכרה הן אדם פרטי לאדם פרטי, לא לטווח הארוך אבל אנשים עם משפחות רוצים יציבות. זה מודל בארה"ב ובאירופה, וחייב להיות קיים גם פה. שם אדם יודע שהוא נכנס ל-20 שנים של שכירות בשקט, ואז יש איזון בין מי שנאלץ לגדל ילדים בשכירות לבין חיפוש מתמיד אחר נכס לרכישה. לא המצאנו כלום. ישראל נעה למודל הזה לפני 10 שנים, זה נתקע בגלל עליית הריבית. אנחנו מאוד מאמינים בתחום ושיהיה פה שוק. אנחנו חייבים עשרות אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש לטווח ארוך".

 אורי פז, מייסד ומנכ''ל מכלול מימון, בכנס ''עושים לונג על ישראל'' / צילום: שלומי יוסף

אפריקה ישראל כבר פועלת בשטח. אשד-לוי: "אנחנו עם אלפי דורשים. מדינת ישראל רוצה את זה, צריכה את זה. יש לנו אסטרטגיה להקים זרוע של נכסים מניבים, הנכסים הללו אמורים לשרת חלק מהזרוע".

"שוק האשראי החוץ-בנקאי עורר תחרות בשוק"

באשר לחשש ששוק האשראי החוץ-בנקאי הפך להיות כזה שמלקט אליו חוב שעלול להיות יותר מסוכן, אישר פז כי זה בהחלט קיים. "אנחנו רואים דברים כאלה, מבלי לפרט. חברות שמגיעות לשוק ההון אלה החברות בליגה הגבוהה יותר, אבל יש זנב מאוד ארוך של חברות בינוניות, יש 2,000 חברות יזמיות, כמה מהן בשוק ההון? בודדות. זה ענף מפוזר. החברות הגדולות הן אחוזים ספורים מסך כל הבנייה. יש הרבה כסף שמחפש, הרבה חברות, אני חושב שלרובן יהיה פתרון. אם זה לא בחוב יקר, זה יהיה באקוויטי (במניות)".

אלא שהוא ציין כי לפחות אצלו בחברה זה לא המצב. "אצלנו רוב התיק זה חוב בכיר. המרכיב של השלמת מימון (הלוואות מזנין, שנחשבות נחותות יותר) ועודפים קיים כי אנחנו פועלים בכל התחום אבל ברור שיש חברות שכל התיק שלהן הוא לא חוב בכיר אלא מזנין. כשהריבית הייתה נמוכה זה היה בסדר אבל ברור שהיום יש להם מימון שהם היו שמחים שלא יהיו בתיק. במקרים כאלה, אנחנו יכולים לבחון ולבחון את הסיכוי להזדמנות, של אותן חברות בינוניות, ויש מאות כאלה, ולהחליט איפה אנחנו רוצים להיכנס לעזור ולתמוך כדי שהעודפים שגלומים בפרויקטים האלה, יהיה להם סיכוי להצליח. אנחנו בוחרים אותם ב'צ'רי פיקינג' (באופן ספציפי, נ"א)".

בנסקי הסכים והוסיף כי "שוק האשראי החוץ-בנקאי עורר תחרות בשוק, אנחנו רואים את זה יותר ויותר בשנה-שנתיים האחרונות. מבנה העסקאות הפך להיות אגרסיבי, עם פחות הון עצמי, הריביות ירדו דרמטיות, עוד השלמות הון, ויש ירידת מרווחים משמעותיים. הבנקים מחפשים שהכסף יעבוד, הם הורידו מחירים ומממנים את חברות החוץ-בנקאיות, והן מביאות תחרות. אבל יש עסקאות שהלכו בהן רחוק מדי, ולשם אנחנו לא מצטרפים".

אבל הוא רואה בכך גם יתרונות, שמאפשרים לקדם בנייה שקודם לכן הייתה נתקעת. "יש מקומות שמבנה המימון הפך להיות יותר אגרסיבי, הריביות והמרווחים ירדו, אבל עדיין אלה פרויקטים רעועים. יש יזמים שבזמנים רגילים לא היו מצליחים להוציא פרויקטים לפועל, ובטח בהתחדשות עירונית, יש פה יזמים קטנים שעם המימון החוץ-בנקאי והמבנה האגריסיבי של השוק, מסוגלים להתקדם ולהוציא פרויקטים להתחלת בנייה".

*** גילוי מלא: הכנס מתקיים הודות לשיתוף-פעולה עם כלל ביטוח. בחסות: בנק ONE ZERO, קיסטון ודנאל.