רכש זכויות בקבוצת רכישה וחזר בו. האם הוא חייב במס רכישה?

האם אדם שרכש זכויות בקבוצת רכישה של "יונייטד שרונה" ושילם מס רכישה, זכאי לבטל את המס לאחר שהעסקה בוטלה לדבריו, והזכויות נמכרו על-ידי קבוצת הרכישה לאדם אחר תוך הפסד כספי עבורו?

● מתכוונים למכור את הדירה ולקנות חדשה? תקראו את הכתבה הזו קודם
● הסכם הקומבינציה לא בוצע במשך 18 שנה ובוטל, אך בעלי הקרקע ישלמו מס רכישה

מנהל מיסוי מקרקעין התנגד לביטול המס, בטענה כי מדובר במכר חדש ולא בביטול העסקה המקורית. כשהמחלוקת הגיעה לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בתל אביב, שדנה בשאלה מתי מדובר בביטול עסקה אמיתי המאפשר את ביטול המס, נקבע כי מרגע ש"העסקה כבר הכתה שורשים בקרקע המציאות", לא מדובר עוד בביטול אלא במכר חדש.

זכויות במיליוני שקלים

בינואר 2016 הצטרף העורר, עולה חדש לישראל, כחבר לקבוצת רכישה "יונייטד שרונה", שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכות חכירה במקרקעין להקמת פרויקט למגורים בתוספת שטחי מסחר ומשרדים. הוא דיווח למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב על רכישת זכות לדירת מגורים בשווי מכירה של כ-3.2 מיליון שקל, וכן דיווח על רכישת זכויות נוספות במקרקעין, שאינן בגדר דירת מגורים, בשווי של כ-770 אלף שקל.

מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב לא קיבל את דיווחי העורר והתערב בשווי המוצהר של הזכויות וכן בסיווגן לצורכי מס, ולבסוף נחתמה פשרה, לפיה שווי רכישת הזכויות בדירת המגורים עמד על כ-3.9 מיליון שקל, כשהיא מוכרת כדירת מגורים יחידה הזכאית להקלה בשיעור מס הרכישה.

שווי הזכויות הנוספות הועמד על כ-1.1 מיליון שקל, והן סווגו כזכות בדירת מגורים שאינה דירה יחידה. העורר חויב במס רכישה בגין הזכויות בדירת המגורים בסך של כ-113 אלף שקל (במונחי קרן) ובגין הזכויות הנוספות בסך של כ-93 אלף שקל (במונחי קרן).

לטענת העורר, בשלב מסוים הודיעו לו מארגני הקבוצה על שינויים בגודל דירת המגורים שהוא צפוי לקבל במסגרת הפרויקט ועל שינוי בקומה של הדירה ובתנאי התשלום הצפויים. לאור זאת פרץ סכסוך בין העורר ובין הקבוצה, בעקבותיו סירב העורר לשאת בתשלומים נוספים, וזכויותיו בפרויקט נמכרו בשמו לרוכש חדש בינואר 2018.

המכירה דווחה לרשות המסים, ומנהל מיסוי מקרקעין תל אביב אישר את השומה העצמית של העורר, לפיה הוא חב במס שבח בסכום של אפס שקלים בגין מכירת זכויותיו במקרקעין לרוכש החדש.

לאחר מכירת זכויות העורר בפרויקט לרוכש החדש, הגיש העורר תביעה נגד קבוצת הרכישה, נגד הגורם המארגן ונגד עורך הדין שייצג את הקבוצה בגין המכירה, אך היא נדחתה, לאחר שבית המשפט פסק כי סמכות הקבוצה לממש את זכויותיו בפרויקט לרוכש החדש מעוגנת במערכת ההסכמים שנחתמה עמו.

העורר: מצאתי עצמי קירח מכאן ומכאן

במאי 2023 הגיש העורר למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב בקשה להכיר בביטול עסקת רכישת הזכויות מרמ"י וביטול חיוביו במס רכישה. מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב דחה את הבקשה, ובתגובה הוגש הערר לוועדת הערר למיסוי מקרקעין בתל אביב.

העורר טען כי הוא נפל קורבן למעשה הונאה, וכי עסקת רכישת הדירה מעולם לא מומשה לאור סיכולה בידי הקבוצה, ולכן יש להפעיל את סעיף 18 לחוק החוזים ולהורות על ביטול העסקה; בחיוב הרוכש החדש במס רכישה תוך הותרת חיובו של העורר במס רכישה יש משום כפל מס פסול.

עוד טען העורר כי זכויותיו כעולה חדש נפגעו, וההטבה לא הוא זכאי ירדה לטמיון; כי הוא מצא עצמו קירח מכאן ומכאן, ללא דירת המגורים וללא השבת סכום של כ-700 אלף שקל ששילם לקבוצה; וכי ככל שלא ניתן לבטל את העסקה מול רשות מקרקעי ישראל, יש לבטל בנסיבות העניין את עצם החיוב במס.

לטענת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, אין מקום להכיר בבקשת העורר לביטול העסקה, הן מהטעם שהעורר לא צירף את עמדת המוכרת (רמ"י) לבקשה - הן מהטעם שטענות העורר מופנות כלפי הקבוצה ולא כלפי המוכרת, וההסכם אותו הוא דורש לבטל הוא למעשה הסכם השיתוף שנכרת מול הקבוצה ולא הסכם הרכישה שנכרת מול המוכרת; והן משום שלגופם של דברים העורר לא הוכיח שעסקת המכר אכן בוטלה, ושנעשתה השבה הדדית של הזכויות במקרקעין ושל התמורה ששולמה בעדן, או שלעורר יש זכות לבטלה; והן משום שזכויותיו במקרקעין של העורר נמכרו הלאה בשמו לרוכש חדש - כך שהעסקה כבר הכתה שורשים בקרקע המציאות, ולא ניתן עוד לבטלה.

השופטת: העסקה "שלחה שורשים"

יו"ר הוועדה, השופטת ירדנה סרוסי - בהסכמת חברי הוועדה רו"ח יהושע ביליצקי ועו"ד דן מרגליות (שמאי מקרקעין) - דחתה את הערר, תוך שהיא קובעת כי העסקה כבר הכתה שורשים בקרקע המציאות, ולא ניתן היה להשיב את המצב לקדמותו.

השופטת ציינה כי זכויות החכירה במקרקעין - הן ביחס לדירת המגורים והן ביחס לזכויות הנוספות - נרכשו מרמ"י על-ידי העורר, ביחד עם שאר חברי הקבוצה, באמצעות ייפוי-הכוח שנתנו למארגני הקבוצה. זו העסקה שדווחה למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, וזו העסקה שמבקש העורר לבטל, ולכן היה צריך להוכיח כי הביטול נעשה מול אותו צד שממנו רכש את הזכויות במקרקעין.

"לא זו בלבד שהעורר לא הציג את הסכמת רמ"י לביטול העסקה ולא הציג פסק דין המורה על ביטולה - אלא שהוא כלל לא תבע סעד של ביטול העסקה נגד רמ"י, אלא תבע סעד של ביטול הסכם השיתוף נגד הקבוצה ונציגיה", ציינה השופטת.

עוד צוין בפסק הדין כי אחד הדברים המאפיינים ביטול עסקה אמיתי הוא השבת המצב לקדמותו טרם כריתת העסקה. תנאי זה דורש כי תיעשה השבה הדדית בין הצדדים, הן של הסכומים ששולמו והן של הזכויות שנמכרו, על-מנת "להחזיר את הגלגל לאחור". על כך כתבה השופטת כי "מחומר הראיות עולה כי העורר לא השיב לרמ"י את הזכויות במקרקעין שרכש ממנה, ורמ"י לא השיבה לעורר את חלקו היחסי בתשלום עבור אותן זכויות - כלומר לא הייתה כל 'השבה הדדית' המלמדת על ביטול העסקה".

עוד הוסיפה השופטת סרוסי כי "לא רק שזכויות העורר במקרקעין לא הושבו למוכרת המקורית (רמ"י), אלא שהן נמכרו לרוכש החדש באמצעות ייפוי-כוח שהופקד בידי בא-כוח הקבוצה. פסק הדין שצורף לסיכומי העורר קבע כי מכירה זו נעשתה כדין, ובכל מקרה לא הוכח כי מכירת הזכויות לרוכש החדש אינה שרירה וקיימת".

לדבריה, "מכירת זכויות העורר לרוכש החדש אמורה ללמד אותנו שני דברים: האחד - שלא הייתה 'השבה' של הזכויות במקרקעין מהעורר לרמ"י, שכן זכויותיו של העורר במקרקעין נמכרו ממנו לרוכש החדש; השני - שעסקת רכישת הזכויות במקרקעין בידי העורר כבר יצאה אל הפועל, המשיכה וסוחרה הלאה ולמעשה 'שלחה שורשים', 'נקלטה בקרקע המציאות' ו'הפכה למעשה שלא ניתן לתלוש ולעקור אותו מקרקע המציאות ולבטלו כאילו לא היה', באופן המציב קושי ניכר בפני ביטולה במישור דיני המס".