יזמים נואשים לפרוע חובות: גל חדש ובעייתי של חברות נדל"ן מגיע לתל אביב

גל ההנפקות הראשוניות ששוטף את הבורסה בת"א בעת האחרונה, מביא עמו שורה של חברות חדשות שמנצלות את הגאות במדדי המניות כדי לגייס כסף מהמשקיעים המקומיים. אלה כוללות שורה ארוכה של חברות מתחומי הנדל"ן, התעשייה והמזון.

● 100 מיליון ש' עברו לבעלים ונעלמו, והחברה לא תשלם למחזיקי האג"ח
● "הרוכשים זהירים": ירידה במכירת הדירות של עמרם אברהם ברבעון

מבול ההנפקות אינו פוסח גם על שוק החוב המקומי, כשבשבועות האחרונים הגישו מספר דו-ספרתי של חברות תשקיף לקראת הנפקה ראשונה של איגרות חוב.

אלא שבעוד ששוק המניות נהנה מכניסה של חברות מבוססות ורווחיות, בתחומי פעילות מגוונים, שוק החוב המקומי ממשיך למשוך אליו חברות נדל"ן בינוניות-קטנות עם רקורד וביצועים בעייתיים. הללו מגיעות לשוק ההון על פי רוב כדי לפרוע הלוואות יקרות ושיעבודים שנטלו הבעלים, וכעת מועברים לציבור בריביות נמוכות יותר.

מהמקום הנמוך בעולם לאחוזת בית

מי שאחראית לאחד הגיוסים הגדולים בשוק החוב בחודש האחרון היא חברת ברקליס מלונות. החברה, שבשליטת איש העסקים מוטי גרין, רוצה לגייס מהמשקיעים בת"א סכום של כ-400 מיליון שקל, בריבית של עד 5%. זאת, בעיקר כדי לפרוע הלוואות שנטלה מהבנקים ומגופים חוץ בנקאיים, אותן היא צריכה לפרוע כבר בחודשים הקרובים, ואשר על רובן ניתנו שיעבודים מצד בעל השליטה.

ברקליס מלונות עוסקת בהקמה של פרויקט "אטלנטיס סיטי" במתחם המלונות בים המלח, אשר צפוי להשתרע על שטח בנוי של כ-110 אלף מ"ר. הפרויקט, שהחברה מגדירה כ"מרכז הנופש, הבילוי והבידור של ים המלח", כולל הקמה של 400 סוויטות, לצד שטחי מסחר ומרכז כנסים שיוכל להכיל מעל 4,000 איש.

תמורת ההנפקה צפויה לפרוע כאמור הלוואות שמועד פרעונן מתקרב. כך, ברקליס מחזיקה בהלוואה מבנק מזרחי טפחות בהיקף של כ-98 מיליון שקל, אותה היא צריכה לפרוע כבר בחודש הקרוב (יוני). הלוואה נוספת מבנק הפועלים בסך 38 מיליון שקל תעמוד לפירעון בעוד פחות מארבעה חודשים. בנוסף, לחברה גם הלוואה של 5 מיליון שקל מחברת האשראי החוץ בנקאי קרדיט 360, בריבית של 9%, הנושאת ערבות מצד בעל השליטה.

לצד כל אלו, תמורת ההנפקה צפויה לשמש גם לפירעון הלוואה שניתנה לברקליס מחברה אחרת שבבעלות גרין, בהיקף של 16 מיליון שקל. גרין, אגב, מספק לחברה שירותי ניהול באמצעות חברה בת (שגם העמידה את ההלוואה), בהיקף שנתי של כ-2.6 מיליון שקל. בנוסף, תמורת שירותיו כיו"ר, משלמת החברה לגרין שכר בעלות שנתית של 1.44 מיליון שקל.

שמו של גרין (48), עלה לכותרות בשנת 2015, כשרכש את אתרי "עיר המלכים" וה"איימקס" באילת באמצעות חברה בבעלותו. אשתקד רכש את חברת ג'נסל של בני לנדא, שעסקה בפיתוח תאי דלק כמקור לייצור חשמל ונקלעה לקשיים, תמורת 30 מיליון שקל. הפעילות הועברה בתחילת השנה לידי החברה האם ברקליס אחזקות.

אל הבורסה מגיעה ברקליס מלונות עם גירעון בהון החוזר (ההפרש בין הנכסים השוטפים להתחייבויות השוטפות) של כ-90 מיליון שקל, ותזרים מזומנים שלילי (מפעילות שוטפת). אשתקד רשמה החברה, שטרם מציגה הכנסות, רווחי שיערוך בהיקף של כ-139 מיליון שקל, הודות לעלייה בשווי הפרויקט שהוערך בספרי החברה בכ-1.09 מיליארד שקל בסוף 2025. הונה העצמי של ברקליס עומד על 739 מיליון שקל.

 מוטי גרין, מנכ''ל חברת ברקליס / צילום: תמר מצפי

עמים: הלוואה בריבית של 13%

גם חברת ההתחדשות העירונית עמים יזמות מגיעה לבורסה כדי להחליף הלוואות יקרות, באמצעות גיוס אג"ח בסך כ-175 מיליון שקל. עמים, שנמצאת בשליטה משותפת של יזמי הנדל"ן אהרון מרצבך, נתנאל (נני) שטרן וניר יחיא, עוסקת בייזום והקמה של פרויקטי מגורים במסגרת התחדשות עירונית. לחברה פרויקטים שנמצאים בהקמה הכוללים 901 יחידות דיור, לצד פרויקטים נוספים שנמצאים בשלבי תכנון בהיקף של 710 יח"ד.

תמורת ההנפקה צפויה לשמש את עמים לפירעון מוקדם של הלוואות יקרות שנטלה מחברת האשראי החוץ בנקאי מניף, הנושאות ריבית ממוצעת של כ-13.5%. כך, לטובת הקמת השלב הראשון של פרויקט אותו היא מקדמת בגבעת זאב ("גבעת השלווה"), נטלה עמים הלוואה בסך 32 מיליון שקל ממניף. הלוואה זו, אותה היא תצטרך להחזיר עד אמצע שנת 2028, נושאת ריבית של פריים פלוס 8.5%, כלומר לא פחות מ-13.75%. לטובת השלמת השלב השני בפרויקט נטלה עמים הלוואה בהיקף של כ-23 מיליון שקל, הנושאת ריבית של 12.7%.

כמו יתר יזמיות הנדל"ן הקטנות-בינוניות שמגייסות חוב בבורסה המקומית, עמים מגיעה אל אחוזת בית עם גירעון בהון החוזר של כ-240 מיליון שקל, לצד תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת בסך כ-125 מיליון שקל.

את שנת 2025 סיימה החברה עם הכנסות של כ-172 מיליון שקל, בזכות הכרה בהכנסות משיווק פרויקטים שהיא מקימה. בשורה התחתונה רשמה עמים רווח נקי של כ-139 מיליון שקל, הודות לשיערוכים בהיקף של כ-201 מיליון שקל שביצעה במהלך השנה החולפת.

חברות ה־BVI ממשיכות לגייס

נדמה שאי אפשר לדבר על שוק האג"ח בת"א בלי להזכיר את חברות הנדל"ן הזרות, שחזרו בשנתיים האחרונות לגייס חוב בארץ בהיקף ניכר. מדובר בחברות הפועלות בארה"ב, אשר מתאגדות לצורך ההנפקה באיי הבתולה הבריטיים (BVI), ולתוכן מוזרמים לרוב נכסי נדל"ן של יזמים, בדרך כלל יהודים-אמריקאים. זאת, לצורך גיוס חוב בשוק המקומי, במחיר זול בהרבה מזה שאותו נדרשים אותם יזמים לשלם מעבר לים.

בשנתיים האחרונות, לנוכח הגאות בשוק המקומי, רשמו חברות ה-BVI קאמבק עם גיוסים בהיקף מצטבר של מיליארדי שקלים, אחרי תקופה ארוכה בה נעדרו משוק ההנפקות המקומי. זאת בעקבות שורה של חברות שנקלעו למשברי חוב והסבו נזקים כבדים למשקיעים המקומיים. רק בימים האחרונים התברר כי באחת מאותן חברות BVI, סימד הולדינגס, הועברו ללא דיווח כ-100 מיליון שקל לידי בעלי השליטה, ללא ידיעת הדירקטוריון - מה שצפוי להוביל לאי עמידתה בתשלום החוב הקרוב.

אחת מהחברות הזרות שמבקשות להצטרף כעת לבורסה המקומית היא איגל פרופרטיז, שהגישה בחודש האחרון תשקיף לגיוס חוב בהיקף של כ-500 מיליון שקל, בריבית של עד 7%. תמורת ההנפקה מיועדת לפירעון חוב בכיר, בהיקף של כ-158 מיליון שקל, בגין 5 נכסים שישועבדו לטובת מחזיקי האג"ח, אשר קיבלו דירוג מקדמי של A3 מחברת מידרוג. הללו, צפויות לפטור את בעל השליטה בחברה, אלכסנדר מאסה (המשמש כיו"ר הדירקטוריון), מערבויות אישיות שהעמיד כנגדן.

פורטפוליו החברה כולל 24 נכסי משרדים בשטח כולל של כ-8.5 מיליון מ"ר, הנמצאים בתפוסה ממוצעת של 76%. בספרי החברה מוערך שווי נכסי המשרדים בכ-903 מיליון דולר, והם הניבו אשתקד הכנסה תפעולית נטו (NOI) של כ-69 מיליון דולר.