האם שלוש עסקאות מכר המקרקעין שביצע איש העסקים רפי עגיב, בוצעו על ידו כ"עוסק במהלך עסקיו", כך שיש להטיל עליו בגינן מס עסקאות, או שמא מדובר במכירה של אדם פרטי? בשאלה זו הכריע לאחרונה ביהמ"ש המחוזי מרכז, שקבע "גם וגם": נקבע כי בשתיים מהעסקאות פעל עגיב כעוסק נדל"ן ובעסקה אחרת כאדם פרטי.
● המחוזי סגר פירצת מס דרמטית לאנשי עסקים. הדרמה וההשלכות
● מהנדס עיר אישר הקמת מבנה בשטח של מועצה אחרת. מה קבע ביהמ"ש?
השופט שמואל בורנשטין, קבע, כי מכירת בניין שהחזיק עגיב ביהודה המכבי בת"א, הייתה מכירה של נכס שהוחזק באופן פרטי ולכן אינה חייבת במס כעסק, אך מנגד שתי עסקאות אחרות - בפרדס חנה ובחדרה - נשאו אופי עסקי מובהק של פעילות נדל"ן מסחרית, ולכן הן חייבות במס כעסק.
היה בעבר אחד הבעלים של קבוצת הפועל ת"א
לשאלה האם אדם יחשב "עוסק בנדל"ן" או שמכירות נכסים שביצע פרטיות - יש משמעות דרמטית, בין היתר משום שחבות המס במקרה שמדובר בעסק גבוהה בעשרות אחוזים מחבות המס בעסקה פרטית. בין היתר, שיעור מס השבח בעסקה פרטית עומד על 25%, בעוד שיעור מס ההכנסה השולי, כאשר מדובר בעסק, הוא 47%. לכך, לא פעם יש להוסיף מס יסף בשיעור של 5% ובנוסף על מכירה במסגרת עסק מוטל מע"מ.
רפי עגיב הנו איש עסקים ורו"ח, הפועל גם בתחום הנדל"ן וההשקעות. לעגיב הכשרה אקדמית בשמאות וניהול נכסים, והוא אף היה אחד הבעלים של קבוצת הפועל ת"א בכדורגל. בעבר שימש עגיב כבעל שליטה בחברת תל אביב החדשה ייזום וייעוץ בע"מ ובעל שליטה, בעקיפין, בחברת רמדש קפיטל בע"מ, אשר הייתה רשומה במע"מ כעוסקת ועסקה בפועל בתחום רכישה ושיווק של קרקעות.
בתום ביקורת שערך מנהל מע"מ פתח תקווה לעגיב לשנים 2018-2014, נקבע כי עגיב הוא "עוסק" במקרקעין, אשר ביצע בתקופת הביקורת שלוש עסקאות במקרקעין "במהלך עסקיו" בגינם חויב במס עסקאות: עסקה לרכישת בניין ברחוב יהודה המכבי, עסקה לרכישת מקרקעין חקלאיים בחדרה ועסקה לרכישת מקרקעין חקלאיים בפרדס חנה. מס העסקאות המקורי שנדרש לשלם עמד על סך 4.66 מיליון שקל, אולם במסגרת הליכי הערעור הגיעו הצדדים להסכמות והיקף המחלוקת צומצם לכ-1.6 מיליון.
לב המחלוקת
בלב המחלוקת עמדו שלוש העסקאות כאמור: הראשונה - "עסקת יהודה המכבי", במסגרתה רכש עגיב ביולי 2007 בניין בן שתי קומות ברח' יהודה המכבי 83 בת"א, הכולל דירת מגורים, שלוש חנויות ומחסן, תמורת 925 אלף דולר. לאחר מספר חודשים מכר עגיב 25% מהזכויות בבניין ובהמשך מכרו שני הבעלים את מלוא זכויותיהם בבניין, כל אחד לפי חלקו, תמורת 15,903,000 שקלים. חלקו של עגיב היה 11,927,250 שקלים (75%).
בעסקה השנייה, "עסקת חדרה", רכש עגיב ב-2014 אופציה לרכישת מקרקעין חקלאיים בחדרה בשטח של 4,542 מ"ר, תמורת 100 אלף שקל בתוספת מע"מ, ובהמשך חתם על 31 הסכמי סיחור אופציה במקרקעין עם 44 רוכשים שונים (חלקם בני זוג), וחלק באופציה הותיר בידו ובידי אשתו, שירלי עגיב. זמן קצר לאחר מכן מימש את האופציה וחתם על הסכם לרכישת המקרקעין בעצמו ובנאמנות עבור כל יתר 44 הרוכשים תמורת כ-7.4 מיליון.
העסקה השלישית הייתה "עסקת פרדס חנה" במסגרתה חתם עגיב באוגוסט 2014 על הסכם נאמנות עם תל אביב החדשה, על פיו ירכוש עבורה אופציה לרכישת הזכויות במקרקעין חקלאיים בשטח של 22,003 מ"ר בפרדס חנה-כרכור. בהמשך חתם עגיב על 39 הסכמים לסיחור האופציה בתמורה כוללת של כ-12 מיליון שקלים.
מלבד העסקאות הללו, היה מעורב עגיב בשלל עסקאות נדל"ן נוספות בעצמו ובאמצעות חברות שבשליטתו במהלך השנים, בהיקפים של עשרות מיליונים במצטבר ובהן עסקה לרכישת רבע ממקרקעין (בניין ישן) ברחוב הס בת"א, בניית בניין חדש ומכירת דירות בבניין; רכישה ומכירת נכס מקרקעין בפרויקט נאות גולף בקיסריה (דירת נופש); רכישה ומכירת חלקים בקרקעות ברחוב הלח"י ברמה"ש ובניית בית מגורים ברחוב האצ"ל ברמה"ש, ומכירתו. עוד רכש ומכר נכס ברח' הירקון בת"א, דירת מגורים ברחוב האלונים 12 ר"ג, קרקע ברחוב שער הים 23 בהרצליה, ומכירת בית מגורים שבנה עליה ורכישת דירת מגורים (בית פרטי ישן) ברחוב קהילת יאסי-פנחס רוזן בת"א.
למרות שלל העסקאות שביצע לאורך השנים, טען עגיב כי שלוש העסקאות שבלב המחלוקת לא התבצעו במסגרת "עסק" ולכן אין לחייב אותו במע"מ.
"צבעים מובהקים של פעילות עסקית"
במטרה לצמצם את הקושי בסיווגו של רווח כהכנסה עסקית או כהכנסה פרטית, נקבעו בפסיקה מבחנים המטים את הכף לכיוון זה או אחר, וביניהם מבחן טיב הנכס ואופיו; תדירות העסקאות או הפעולות המבוצעות בנכסים; אופן מימון העסקאות; קיומו של מנגנון עסקי; ביצוע פעולות השבחה בנכסים; משך תקופת האחזקה בנכסים; ידענותו ובקיאותו של בעל הנדל"ן בתחום שבו התבצעו העסקאות בנכסים; ההיקף הכספי של העסקאות; ומבחן הנסיבות האופפות את העסקה. עוד נקבע מבחן "גג" מעל כולם: מבחן הנסיבות. למרות כל זאת, פעם אחר פעם מגיעות אל פתח בתי המשפט מחלוקות בנוגע לסיווג עסקאות נדל"ן.
במקרה של עגיב קבע ביהמ"ש כי יישום מבחני העסק, ובראש ובראשונה מבחני טיב הנכס ומשך החזקתו בכל הנוגע לנכס ביהודה המכבי, מובילים למסקנה שאין לראות בעסקת יהודה המכבי כחייבת במס. "על פניו ברור שלא התנהל בנכס 'עסק' להשכרת נכסים, אלא עסק פסיבי של השכרה", קבע השופט בורנשטין וציין כי "מכלול הנסיבות - החזקה ממושכת בנכס, היעדר תחלופה מהותית של שוכרים, היעדר מנגנון ניהולי, היעדר השקעה שוטפת או פעולות השבחה, והיעדר סיכון מסחרי - מוביל למסקנה ברורה כי מדובר בהשכרה פסיבית מובהקת, אשר אינה עולה כדי 'עסק'".
בניגוד לכך, באשר לעסקת חדרה ועסקת פרדס חנה, נקבע כי המבחנים מטים את הכף לכיוון עסק, מבחינת טיב הנכס ומשך ההחזקה, כמו גם מבחינת תדירות העסקאות והיקפן, והעובדה כי מדובר במקרקעין חקלאיים ובעסקאות רבות לסיחור אופציות. בורשנטיין ציין, בין היתר, כי "רכישת ומכירת אופציות במקרקעין חקלאיים - ובפרט כאשר מדובר בנכסים הטעונים חלוקה עתידית או שינוי ייעוד - נתפסת כפעילות בעלת אופי ספקולטיבי. פעילות מעין זו, אשר תכליתה הפקת רווח מעליית ערך עתידית, הנובעת משינוי ייעוד או מהליכי פיתוח, ראויה דרך כלל להיות מסווגת כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" (במקרה של עסקה בודדת) או כפעילות עסקית כשמדובר בכמה עסקאות. לעניין זה יש להביא בחשבון את מספרם המשמעותי של מקבלי האופציות, את היקפן הכספי של העסקאות, ואת זמן ההחזקה הקצר יחסית, שבו הוחזקו הזכויות על ידי המערער עד למכירתן או סיחורן של האופציות".
השופט הוסיף, כי יש להביא בחשבון גם עסקאות אחרות שנעשו על ידי המוכר, לרבות חברות בשליטתו, גם אם אינן חלק מהשומה הרלוונטית. "פעילות אחרת זו, ככל שהיא נעשית בנכסים כדוגמת אלו נשוא השומה, ובמקרה זה - נכסי מקרקעין, וככל שהיא ענפה, בעלת היקף כספי משמעותי, הנעשית בתדירות רבה ונמשכת על פני תקופה ארוכה, ובמיוחד אם היא נעשית על ידי מי שהוא מומחה בתחום הנדל"ן, "צובעת" את העסקה הספקולטיבית בצבעים מובהקים יותר של פעילות עסקית".
צוין, כי סקירת פעילותו של עגיב בשוק הנדל"ן, המגוון וההיקף המשמעותי של נכסי המקרקעין שנרכשו, הוחזקו ונמכרו על ידו לאורך השנים - מצביעים על האופי העסקי של העסקה הספקולטיבית שביצע, וכך גם ההיקף הכספי ותדירותן של אותן עסקאות נוספות שביצע. "מדובר בעסקאות רבות שביצע המערער, בתדירות רבה ובהיקף משמעותי, המגיע כדי עשרות מיליוני שקלים, כאשר לא אחת מדובר בעסקאות של מכירת נכס זמן קצר יחסית לאחר רכישתו. ברי, כי מדובר בעסקאות בהיקף משמעותי, החורגות מאלו המתבצעות על ידי אדם מן היישוב, ואף הן מצביעות על פעילות שיטתית ומאורגנת בעלת אופי עסקי", נקבע.
