לאחר הסדרי חוב ותספורות: גדי דנקנר שב לבורסה עם חברת התחדשות עירונית

גל ההנפקות שפוקד בימים אלה את הבורסה בת"א, מביא עמו מספר דמויות וחברות ששבות אל השוק לאחר היעדרות ממושכת. בין השמות הללו ניתן למצוא את שמואל טופז, לשעבר מנכ"ל ומבעלי השליטה בהמ־לט, שחוזר בתור בעלי חברת מטליקון; אורי יהודאי, לשעבר מנכ"ל פרוטרום וכיום היו"ר של המצטרפות החדשות גלעם ורפא; ורפי ביסקר, מבכירי קונצרן אי.די.בי לשעבר, המשמש כיום כיו"ר חברת הנדל"ן בסט.

● שמוליק ינאי: "כשאתה רואה את אחיך הגדול הופך למיליארדר זה פותח את התיאבון"
● לאחר הרשעה בפלילים והסתבכות בחובות: יזם הנדל"ן שמנסה לגייס אג"ח

חזרתן של דמויות עבר לא פוסחת גם על שוק האג"ח, שם מספר דו ספרתי של חברות, בעיקר מתחום הנדל"ן הצמא למזומנים, הגישו תשקיפי הנפקה. אחד המצטרפים החדשים־ישנים הוא איש העסקים גדי דנקנר, בן דודו של נוחי דנקנר (בעלי אי.די.בי לשעבר), שפועל לחזור אל הבורסה המקומית עם חברת ההתחדשות העירונית דנקנר קנלוב, אותה ייסד. זו מבקשת לגייס מהמשקיעים בת"א כ־45 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח, שיישאו ריבית של עד 7.5%.

גדי דנקנר והחברה בניהולו, כמו גם המשקיעים בת"א, יקוו שהחזרה שלו לבורסה המקומית תסתיים בצורה מוצלחת יותר מהאפיזודה הקודמת שלו, שהחלה בהשקעות אקזוטיות ונגמרה בהסדרי חוב ופירוקים, שחלקם נמשכים עד היום.

בראשית שנות ה־2000, רכשו חלק מבני משפחת דנקנר - שמואל ובנו דורי, יחד עם האחים דני, גדי ואלון דנקנר (אחייניו של שמואל), את השליטה באלרן השקעות מידי חברת הביטוח מגדל. החברה, שנוהלה בידי גדי דנקנר, ביצעה מגוון השקעות שאפתניות, לדוגמה באתרי נופש בתאילנד ובספרד, רשתות של שידורי לוויין ברומניה, פארק אטרקציות באילת (עיר המלכים) ועוד.

אלא שבתוך זמן קצר התברר כי כמעט כל ההשקעות שבוצעו בידי הדנקנרים, כשלו, ואלרן נקלעה למשבר קשה. בעקבותיו לא עמדה בהחזר חובותיה והגיעה לכדי הסדר חוב (ב־2010) בהיקף של כ־150 מיליון שקל, שבו ספגו מחזיקי האג"ח תספורת של 50%. בשנת 2012 נמחקו מניות החברה מהמסחר, אך מחזיקי האג"ח מסדרה ג' עדיין לא ראו את כל הכסף מהחברה, שנמצאת כבר למעלה מעשור בהליך של פירוק וכינוס נכנסים.

גורל מר לא פחות היה למשקיעי האג"ח בחברה הבת אלרן נדל"ן, שהונפקה בבורסה בת"א בשנת 2006. גם זו נקלעה למשבר בתחילת העשור הקודם, בעקבות השקעות כושלות שביצעה בתחום הנדל"ן ברחבי העולם, אשר הביאו אותה להסדר עם נושיה, במסגרתו בוצעה תספורת של כרבע מהחוב, שעמד באותה העת על כ־100 מיליון שקל.

עם גב מוותיקי השוק

את חברת ההתחדשות העירונית שלו הקים דנקנר בשנת 2013, תחת השם גדי דנקנר תמ"א 38. בשנת 2024 רכש היזם אוליביה קניג 60% מהחברה תמורת 21 מיליון שקל, מהלך שבעקבותיו שינתה החברה את שמה ל"דנקנר קנלוב התחדשות עירונית". כעבור שנתיים רשמו השניים אקזיט קטן, כשחברת הנדל"ן הציבורית אינטרגמא, שבשליטת איש העסקים תנחום אורן, רכשה את השליטה בה (51%) תמורת השקעה של 45 מיליון שקל (הון, רכישת מניות והלוואה). מרבית הסכום זרם לקופת החברה באמצעות השקעה בהון (25 מיליון שקל) והלוואה (5 מיליון שקל), בעוד 14 מיליון שקל זרמו לכיסם של קניג ודנקנר.

לצד אינטרגמא, קניג מחזיק בכ־21.5% מהחברה בעוד שדנקנר, המשמש כמנכ"ל החברה, מחזיק יחד עם אשתו ליאת בכ־10.5% מהמניות. בעל מניות נוסף הוא יוהאן קדוש, יו"ר בתי ההשקעות פסגות וסיגמא קלאריטי, שהשקיע בחברה בתחילת השנה כ־10 מיליון שקל (לפי שווי של 42 מיליון שקל), ומחזיק כ-12% ממנה.

בתמורה לשירותיו כמנכ"ל, זכאי דנקנר לדמי ניהול בהיקף שנתי של כ־780 מיליון שקל. לפני כחודשיים חתם דנקנר על הסכם חדש לפיו יהיה זכאי לתגמול שנתי של כ־1.1 מיליון שקל. אשתו ליאת, המספקת שירותי אדריכלות לחברה, זכאית לתשלום של 1.9 מיליון שקל עבור שירותיה.

6 פרויקטים בהקמה ותכנון

בידי דנקנר קנלוב 2 פרויקטים בהקמה בחולון, הכוללים כ־52 יחידות דיור, מתוכם 4 טרם נמכרו. הללו צפויות להניב הכנסות בהיקף כ־51 מיליון שקל, שיוכרו בשנתיים וחצי הקרובות, לצד רווח גולמי של 11.6 מיליון שקל. כמו כן, החברה מחזיקה ב-4 פרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון בהרצליה, ת"א ורמת גן, בהיקף של 34 יח"ד. בהתאם, חלק מתמורת ההנפקה (22 מיליון שקל) צפוי לשמש להשלמת ההון העצמי הנדרש לפרויקטים שבשלבי תכנון. בנוסף, בכוונת החברה לעשות שימוש בסך של 10 מיליון שקל לפירעון הלוואות, הנושאות ריבית שנתית ממוצעת של כ־10%.

את שנת 2025 סיימה דנקנר קנלוב עם הכנסות של כ־20.3 מיליון שקל, ובשורה התחתונה נרשם הפסד נקי של 5 מיליון שקל. בדומה לכמעט כל חברות הנדל"ן שמגייסות אג"ח בת"א, דנקנר קנלוב מגיעה לבורסה עם הון חוזר שלילי של כ־16.7 מיליון שקל. זאת, לצד תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של כ־5 מיליון שקל בשנה החולפת. את הרבעון הראשון של 2025 סיימה החברה עם הון עצמי חיובי של כ-27.5 מיליון שקל.