מנכ"לית חברת הנדל"ן מגלה: "באזור הזה בתל אביב יש ירידה עצומה"

הנפקת המניות של קבוצת גבאי בבורסת ת"א שהושלמה ב־10 במרץ 2026, יצאה לפועל בצל טרגדיה קשה. יום קודם לכן נהרגו שני עובדי קבלן משנה באתר הבנייה של החברה ביהוד - רוסטם גולומב (61) ואמיד מורטוזוב (40), תושבי פתח תקווה - מפגיעת רסיס טיל במהלך מטח מאיראן.

● "לא האמנו שהוא יסכים לבוא": המנכ"ל שנבחר לנווט את צים במים סוערים בדרך למכירתה
● המאבק בין אב לבתו שטלטל אימפריית השקעות בשווי 18 טריליון דולר
● המלחמה בצפון לא הורידה את המחיר: פנטהאוז בנהריה נמכר בכ־5 מיליון שקל

למרות האירוע הקשה ובעיצומם של ימי הלחימה, בקבוצה החליטו שלא לעצור את המהלך והשלימו גיוס של 175 מיליון שקל (עבור 19.9% ממניותיה), לפי שווי של 700 מיליון שקל לפני הכסף. במקור תכננה החברה להנפיק לפי שווי גבוה יותר - מיליארד שקל לפני הכסף - ולגייס כ־250 מיליון שקל, אך המלחמה שינתה את התוכניות.

לאחר ההנפקה, שווי החברה ירד. בשלושת החודשים ירדה המניה בכ־15%, לעומת כ־2.5% במדד תל אביב בנייה. ארבעה אחים מחזיקים יחד בכ־80% מהון המניות המונפק: אלי גבאי, מנכ"ל גבאי התחדשות עירונית, מחזיק בכ־32%; מיה גבאי־טובול, יו"ר הדירקטוריון והמנכ"לית, מחזיקה בכ־24%; אורית טירר־גבאי, סמנכ"לית שיווק ומכירות, מחזיקה בכ־12%; ותמר גבאי, סמנכ"לית רכש, מחזיקה בכ־12%.

למעשה, הקבוצה הגיעה לראשונה לשוק ההון כשנה לפני הנפקת המניות, אז הנפיקה אג"ח בהיקף של 150 מיליון שקל, ובסוף השנה שעברה הנפיקה סדרת אג"ח נוספת בהיקף של 395 מיליון שקל, המגובה בשיעבודים.

מיה גבאי־טובול, מנכ"לית החברה ויו"ר הדירקטוריון, מתייחסת בראיון ראשון להתמודדות עם אירועי הבטיחות באתרים, להחלטה להנפיק בעיצומה של המלחמה, ולמעבר של העסק המשפחתי לחברה ציבורית.

ההנפקה יצאה לפועל למחרת האירוע הקשה ביהוד. איך אירוע כזה משפיע על ניהול האתרים בצל הלחימה? שיניתם משהו בעקבות זאת?
"זה היה אירוע קשה, כואב ומטלטל מאוד, ואנחנו משתתפים בצערן העמוק של המשפחות. עם זאת, חשוב להדגיש שהאתר ביהוד פעל בהתאמה מלאה להנחיות פיקוד העורף. באתר היו מרחבים מוגנים תקניים שנועדו לאפשר עבודה בזמן המלחמה, וחודדו נהלי הכניסה אליהם בזמן אמת.

"לאחר המקרה ביצענו בדיקה פנימית מקיפה ושיתפנו פעולה באופן מלא עם כל הגורמים שחקרו את האירוע, מתוך מחויבות לעובדים. לצערנו הרב, מדובר באירוע חריג וקשה שהתרחש אף שהאתר עמד בכל הנהלים וההנחיות. אנחנו מקפידים על נהלי ההסברה בשפות השונות ולקיים הדרכות לעובדים, לבצע ריענון נהלים בתדירות גבוהה, בנוסף להעמקת נושא הבקרה באתרי הבנייה".

איך הייתה קבלת הפנים בבורסה למחרת, במיוחד כשהשוק הפך לצפוף לאחרונה בהנפקות נדל"ן?
"ההנפקה הייתה עבורנו אירוע מרגש ומשמעותי, הרבה מעבר למהלך פיננסי כזה או אחר. זוהי אבן דרך שמסמלת את המסלול הארוך שהחברה עשתה - מחברה משפחתית ומקומית לחברה ציבורית שפועלת בהיקפים משמעותיים ברחבי הארץ. שוק ההון קיבל אותנו בחום רב. ההורים שלי הקימו את החברה מתוך חזון ועבודה קשה, ואנחנו רואים כמהלך הזה המשכיות לדרך שהם סללו.

"שוק ההון רואה לא מעט הנפקות של חברות נדל"ן לאחרונה, וזה תהליך טבעי לענף בהתפתחות. יש מקום לחברות שונות, ובסופו של דבר, כל חברה צריכה להוכיח את עצמה לאורך זמן דרך ביצועים, יציבות פיננסית והיכולת לעמוד בהתחייבויות".

ובכל זאת, ההנפקה נסגרה בשווי נמוך מזה שביקשתם במקור.
"נכון, לקחנו בחשבון שאנחנו בתקופה מאתגרת. זה לא מובן מאליו בכלל שהשוק יביע בנו אמון בתקופה כזו. זה פחות מהשווי שבו מדדנו את עצמנו בהתחלה, אבל בסופו של דבר מדובר באמון עצום. כמו שאנחנו רואים במדינה שלנו, אף פעם אי־אפשר לדעת מתי הטיימינג הנכון. ההבדל בין שווי של מיליארד פלוס לבין 875 מיליון שקל אחרי ההנפקה בטל בשישים לעומת החזון שלנו קדימה".

"יש מנגנוני עבודה ברורים מאוד בתוך החברה"

קבוצת גבאי הוקמה על ידי האב, שמשון גבאי, בשנות ה־80. לקבוצה זרוע ביצועית בעלת סיווג ג'5 - הגבוה ביותר בענף - ויש לה כיום כ־1,650 יחידות דיור (יח"ד) בביצוע בפרויקטים שונים בארץ. כיזמית היא מקדמת עשרות פרויקטים בהיקף של כ־23 אלף יח"ד, בשלבי תכנון ובנייה מתקדמים בתל אביב, ברמת השרון, בהוד השרון, במודיעין, בנתניה, בפתח תקווה, בבת ים, ברמת גן, באור יהודה, ברחובות, באשדוד, באשקלון, בשדרות ועוד.

"בעצם התחלנו מפרויקטים בדרום, באשקלון ובאשדוד, ולאט־לאט התקרבנו למרכז וצפונה. אבא שלי, שהוא בן 76, עדיין מגיע בכל יום לאיזה שעתיים כדי לתת ייעוץ סימבולי בעסקאות", מספרת גבאי־טובול.

איך התחלת את הדרך שלך בחברה המשפחתית?
"התחלתי את דרכי בקבוצה לאחר שלמדתי משפטים בחו"ל והשלמתי תואר שני. עבדתי כעורכת דין כשנתיים ואז נכנסתי לעסק, שהיה אז מאוד קטן. בהתחלה אבא שלי פנה אליי ואמר לי: 'מיצית במשרד עורכי הדין, בואי לעזור לכמה ימים'. נכנסתי עמוק לדברים ומהר מאוד הבנתי שיש מה לעשות. התחלתי מהדבר הכי קטן בעולם - לקחת את הדואר. אמנם נכנסתי כעורכת דין והיה לחברה מנכ"ל, אבל כדי להבין מה העסק מצריך, צריך להתחיל מהדואר. ביקשתי מהמזכירה להביא לי אותו בכל בוקר כדי למיין, והיא הייתה מופתעת".

מה למדת ממיון דואר?
"הדואר בעצם לימד אותי אילו תיקים פתוחים, איך לגשת אליהם ואיפה הדברים נמצאים. ישבתי משש בבוקר עד 11 או 12 בלילה כדי להבין מה יש בתוך התיקים, לסדר אותם, וליצור קשר עם עורכי הדין החיצוניים ורואי החשבון. מהר מאוד הבנתי איך צריך לארגן את החברה, וכך התחלנו. אריק בעלי הצטרף אחרי שנה בערך, כסמנכ"ל הנדסה.

"בהמשך הבנו שהחברה צריכה לעבור לתל אביב כדי להתפתח. באשקלון ישבנו במשרד של 400 מ"ר, ובתל אביב עברנו בהתחלה ל־30 מ"ר, אבל זה הכל עניין של מיקום. זו הייתה האסטרטגיה הנכונה - להתפתח במקום הנכון.

"הדבר הראשון שהבנתי הוא שקודם כל צריך לעשות חלוקה ברורה של המקום של כל בן משפחה. מפה זה מתחיל. אם לא, אחד עולה על התחומים של השני, השני נעלב, והשלישי שואל למה את חותמת על הצ'קים ולמה את מחליטה. הבנתי מהר מאוד שמישהו צריך לקחת את המושכות ולמקם כל אחד. אורית אחותי עבדה בחברה לפניי, ופתאום אני באתי, עקפתי והתחלתי לעשות סדר.

"זה החלק הכי קשה לטעמי בכל משפחה ובכל ארגון. אם נהיה כל היום ממורמרים אחד על השנייה לגבי מי מחליט ומי חותם על הצ'ק - זה לא יעבוד. לשמחתי עברנו את המשוכה הזו וחילקנו תחומי אחריות. אורית היא סמנכ"לית שיווק ומכירות, והיא אמונה על המחירונים והמכירות. אני יכולה להמליץ, אבל אם היא קבעה שהמחיר הוא X, אני לא אבוא ואכתיב לה מחיר אחר. כנ"ל לגבי אלי אחי בפיתוח עסקי, בהנדסה, וברכש עם אחותי הצעירה תמר".

עכשיו אתם חברה ציבורית, זה כבר אירוע אחר לגמרי.
"נכון שיש פה שקיפות, רגולציה והוצאות, אבל ברגע שמתרגלים לזה - זה קל ונוח. להיות שקוף ולעבור רגולציה כשהכול מסודר, ולקבל הבעת אמון כזו גדולה מהשוק - זה Win־Win".

אלי אחיך מחזיק בנתח מניות גבוה יותר משאר האחיות. יש ביניכם מנגנון לקבלת החלטות?
"כן, כמובן שיש מנגנוני עבודה ברורים מאוד בתוך החברה, וזה מה שמאפשר לנו לעבוד יחד לאורך שנים בצורה מקצועית. לכל אחד מאיתנו יש תחומי אחריות וסמכויות מוגדרים, וברור מה התפקיד שלו ומה הוא מקבל בתמורה.

"לצד זה, יש אצלנו המון שיתוף פעולה וסיעורי מוחות על בסיס יומיומי, במיוחד בהחלטות משמעותיות, אבל אנחנו לא מתערבים אחד לשני בהחלטות בתחום אחריותו. אנחנו יכולים לייעץ, אבל לא מעבר לזה".

גבאי־טובול מעידה כי ברמה האישית האחים מאוד קרובים: "אנחנו מאוד מגובשים. כולנו גרים בתל אביב, כל הנסיעות לחו"ל הן ביחד, ובכל שישי יש ארוחת ערב של כל האחים".

"מוצאים פתרונות יצירתיים למתקשים"

על פי הדוח הכספי, החברה מכרה ברבעון הראשון של 2026 31 דירות, לעומת 15 דירות ברבעון הראשון אשתקד ו־112 דירות בשנת 2025 כולה. בדוח ציינה גם כי היקף המכירות של החברה בתנאי מימון מטיבים במהלך שלושת החודשים הראשונים של שנת 2026 היה בשיעור של כ- 57% מסה"כ מכירות שוק חופשי.

ענף הנדל"ן נמצא בתקופה קשה עם היצע שיא של דירות לא מכורות וריבית גבוהה.
"נכון, התקופה לא פשוטה בכלל ואנחנו מרגישים את זה מהרבה כיוונים. אנחנו משווקים יותר יצירתי - אנחנו כבר לא יושבים באתר וממתינים, אנחנו כבר יוזמים איך להביא את הקונים אלינו. אין ברירה. אנחנו נתקלים גם בסיטואציות של רוכשים שרכשו דירה ולא תמיד מצליחים להשלים את הרכישה במועד, ואנחנו באים לקראתם. אנחנו לא אטומים להסכמים החתומים".

מאיזה סיבות אנשים מתקשים להשלים את הרכישה?
"או שהם לא הצליחו למכור את הדירה הישנה שלהם, או שהעסק שלהם טיפה נעצר ויש להם התחייבויות אחרות. קשה להם לקבל משכנתא במתכונת שבה ההכנסה שלהם נשארה זהה אבל הריבית עלתה. אנחנו מוצאים להם פתרונות יצירתיים ועושים הכל כדי לא לוותר".

אילו פתרונות למשל?
"הנחה בהצמדה ובריבית על האיחור. או למשל, אם לבניין כבר יש טופס 4 והקונה מבקש שנמתין עוד שישה חודשים - במצב אחר הוא היה צובר ריבית והצמדה. במצב הנוכחי אני נותנת לו את ששת החודשים האלה, כי הוא כבר שילם לי מחצית מהסכום ולא עומדים קונים בחוץ. אנחנו נלחמים על כל עסקה, גם בביטול וגם בתהליך המכירה, ובאמת כמעט ואין לנו ביטולים בשנתיים־שלוש האחרונות".

כל הזמן שומעים על מחסור בפועלים. כמה זה מעכב אתכם?
"יש לנו זרוע ביצוע מאוד חזקה, ועם זאת, תמיד יש מחסור, וגם עליית מחירים מאוד חדה בעקבותיו. למשל, קבלן סיני כבר דורש פי שניים ממה שעלויות הבנייה היו בעבר עם עובדים פלסטינים. היתרון אצלנו שאנחנו יודעים לבנות לעצמנו ואנחנו עובדים מול קבלני משנה חזקים, שמלווים אותנו לאורך השנים בכל התקופות ובמספר פרויקטים במקביל".

ההתייקרויות מורגשות גם בחומרי הגלם.
"מטורף, ולא מפסיק להתייקר. אנחנו מקבלים כל הזמן מכתבי התייקרויות. זה קורה לא מעט. לרוב, הספקים הממוסדים כמו חברות אלומיניום לא פותחים חוזים. אבל כשמדובר בקבלני ביצוע ואת מבינה שאם לא תבואי לקראתו הוא לא יסיים את הפרויקט - עדיף להוסיף תוספת מאשר להחליף קבלן באמצע הפרויקט".

לקבוצת גבאי כמה פרויקטים בהתחדשות עירונית שבמסגרתם היא מקדמת 19,855 דירות.

למה אישור פרויקטים של התחדשות עירונית צריך לקחת 10 שנים?
"אם זה היה תלוי רק ביזם, התהליכים היו קצרים מאוד. להחתים את הדיירים לזכות במכרז, להחתים אותם על הרוב הדרוש ולהשלים חתימות - זה עניין של חודשים. דייר סרבן מביא אותך להליך של שנה־שנה וחצי, וזה לא מה שמעכב את הפרויקט. מה שבאמת מעכב זו הבירוקרטיה בוועדה המחוזית, בוועדה המקומית ובמינהל".

איך מקצרים את זה?
"זה תלוי רק במדינה. עכשיו תהליך ה'רישוי העצמי' יכול לקצר פלאים. אנחנו עושים אותו עכשיו בשני פרויקטים, באשקלון בעיר היין ובהוד השרון, אבל זה ממש בתחילת הדרך. זה חוסך גם בזמן וגם בעלויות מימון. בואי נדבר עוד שנה ונראה שזה באמת מוכיח את עצמו".

"מנועי הצמיחה הם הפריפריה, ודרום ת"א"

אתם פועלים בתל אביב ובפריפריה. מה מנועי הצמיחה מבחינתך?
"מנוע צמיחה הוא הפריפריה, וכן דרום תל אביב ואזורים בתל אביב שהם לא רובע 4. ברובע 4 יש ירידה עצומה, כמעט לא מוכרים. מנגד, יש לנו פרויקטים בדרום תל אביב, בכפר שלם, שהמחירים שם לא נמוכים ועדיין מוכרים. יש לנו פרויקטים בהדר יוסף בתל אביב, שם יש ביקוש מטורף והמחירים הם בסביבות ה־45-46 אלף שקל למ"ר.

"בכפר שלם יפונו בערך 75 משפחות. בשלב הראשון ייבנו בסביבות 300 ומשהו דירות ובשלב השני עוד 200 וקצת, סך הכל קרוב ל־550-600 יח"ד.

"בפרויקט הזה כבר מכרנו 90 דירות. התחלנו את המכירות מזמן, ונתנו אפשרות ביטול בגלל שהפרויקט התארך מעבר לזמן, מאחר שהקונים חתמו על משהו עקרוני ולא על תוכניות להיתר. הם לא רוצים לבטל כי חלקם קנו במחיר מאוד טוב. בזמנו הם שילמו 5%-7% שזה כלום. זה עבד בשיטת 'חבר מביא חבר' וקבוצות מחו"ל שהביאו משפחה וחברים.

"כרגע המחיר למ"ר עומד על 30-32 אלף שקל למ"ר, שזה כבר הרבה באזור הזה. לדעתי זה יגיע לכיוון ה־40 אלף שקל למ"ר".

התחדשות של בניין בודד או שניים עוד רלוונטית לדעתך, או שעברנו רק לפרויקטים גדולים?
"פרויקטים קטנים כבר לא מתאימים לנו. מבחינתנו, לנהל או לבצע פרויקט של 300 דירות ופרויקט של 24 דירות זה דורש את אותן התשומות הניהוליות. פרויקט גדול אמנם לוקח יותר שנים, אבל הוא עדיף".

לחברה גם זרוע ביצועית והיא מבצעת לעצמה את כל הפרויקטים. ממש במקביל לראיון אירעה תאונה באתר בנתניה שבה נפצע פועל, ולפני כשלוש שנים נהרג פועל באתר של החברה ברחובות.

מה אתם עושים כדי לקדם את הבטיחות השוטפת באתרים?
"אנחנו מצטערים ומצרים מאוד על כל מקרה של פגיעה בעובדים. כל אירוע בטיחות באתרי הבנייה שלנו מטופל במלוא הרצינות וכובד הראש, ומתוחקר כדי להפיק לקחים.

"אנחנו פועלים בהתאם להנחיות הבטיחות המחמירות ביותר בענף ומקפידים על עמידה בכל התקנים ומשקיעים משאבים רבים באמצעי מיגון, הדרכות ואכיפה. כלל האתרים מנוהלים תחת נהלי עבודה סדורים, מתוך הבנה שבטיחות העובדים היא ערך עליון וחלק בלתי נפרד מהאחריות שלנו כחברה יזמית ומבצעת".

בתחום המניב יש אתגרים במלונאות ובמשרדים בגלל המצב.
"נכון, אבל כמו שמגיע לפה קבלן משנה ואומר שקשה לו, אז גם כשמגיע שוכר שקשה לו - אם הוא שוכר טוב וחזק שאני מאמינה בו, אנחנו יושבים ודנים בדברים, לפחות בתקופת ביניים. במלונאות, המלונות שלנו - כמו בטבריה - הם לא מלונות יוקרה שמבוססים על תיירים אלא מלונות משפחות. אז דווקא כשאי־אפשר לנסוע לחו"ל ואנשים נשארים בארץ, יש לנו אורחים".

"זו תקופה מאתגרת, אבל תקופה כזו גורמת לך לפתוח את הראש. לעבוד בתקופות פשוטות זה קל; כשיורד גשם הוא יורד על כולם, כולם מצליחים וכולם נהנים. החוכמה היא באמת איך לצלוח תקופות כאלה".

לאן הולכים מחירי הדיור?
"אני חושבת שהמשך השנה יהיה הרבה יותר מאוזן ממה שראינו בחודשים האחרונים. השוק עבר תקופה של עצירה, המתנה וחוסר ודאות גם בגלל הריבית וגם בגלל המצב הביטחוני, אבל הביקוש האמיתי לדירות בישראל לא נעלם".