יחסינו לאן? שוכר ומשכיר בעידן שבו ממ"ד כבר אינו מותרות

"עונת השכירות" בפתח ועימה חידושם של חוזי שכירות קיימים וחתימה על חוזי שכירות חדשים. לצד השאלות המוכרות על שכר הדירה, הערבויות והאפשרויות להאריך את ההסכם, עולות כיום שאלות נוספות: מה קורה אם אין ממ"ד בדירה, מה הדין אם יש ממ"ד אך הוא אינו תקין, ומה לגבי ממ"ד שמשותף למשכיר ולשוכר?

● כך משנה הממ"ד עם המקלחת את התוכניות של יזמי הנדל"ן
● השוכר הפסיק לשלם ולא מתפנה. מה אפשר לעשות?

סבבי הלחימה האחרונים הביאו שוכרים לסיטואציות משונות: זוגות עם ילדים שחזרו לבית הוריהם כדי לשהות בסמוך לממ"ד, משפחות עם תינוקות שעברו לישון במקלטים בבתי הספר הסמוכים, שוכרים בדירות שותפים שנאלצו להסתפק בממ"ד תקול ועוד.

כיום, עבור רבים מהשוכרים בישראל, דירה ללא ממ"ד כבר אינה עומדת בסטנדרט של מקום מגורים ראוי. השוכר מרגיש שהוא משלם על נכס שהוא אינו יכול באמת להשתמש בו, על אף שהסתמך על כך שיקבל מקום מגורים ראוי, והמשכיר מרגיש שהוא נדרש לשאת לבדו בסיכון שהוא לא יצר, בעודו מסתמך על כך שיקבל תזרים יציב של דמי השכירות.

הדין אינו מספק פתרון חד משמעי ודבר אחד ברור - במציאות שבה אנשים בוחרים איפה לישון לפי הקרבה למרחב מוגן, חוזה שכירות כבר לא יכול להיכתב כאילו מדובר בעוד תקופה רגילה.

מה כדאי לקבוע בחוזה?

מנגנון הפחתה זמנית בדמי השכירות: ניתן לקבוע כי אם השוכר אינו יכול להתגורר בדירה במשך תקופה רצופה בשל היעדר ממ"ד, תחול הפחתה זמנית ומדורגת בשכר הדירה. ההפחתה יכולה להיעשות כך שככל והזמן שבו נאלץ השוכר לצאת מהנכס ממושך יותר, כך גם ההפחתה גבוהה יותר.

אפשרות יציאה מוקדמת: במקרים של הסלמה ביטחונית ממושכת, ניתן לקבוע כי בחלוף מספר מוסכם של שבועות, תוענק לשוכר זכות לסיים את ההסכם בהודעה מוקדמת קצרה יחסית.

תיקון הממ"ד ותחזוקתו: המשכיר הוא זה שצריך לשאת באחריות לתיקון ולתחזוקת הממ"ד. דלת שאינה נסגרת, חלון שאינו נאטם, או כל ליקוי אחר אשר פוגע במיגון, הוא עניין שהמשכיר צרך לטפל בו. כך גם לגבי חשמל, תאורה ומיזוג בממ"ד. יש להוציא מן הכלל נזקים/ליקויים שנוצרו כתוצאה משימוש לא סביר של השוכר.

מה פחות מומלץ?

סעיפים דרקוניים המטילים את הסיכון רק על צד אחד בלבד ופעולות חד צדדיות, כגון ביטול ההסכם או הפסקת התשלומים באופן מיידי וחד צדדי, ללא הידברות - אינם מומלצים.

במציאות מורכבת, פתרונות מאוזנים עדיפים על ניסוחים קיצוניים. חוזה שכירות טוב צריך לקבוע מראש כיצד מתחלק הסיכון כאשר המציאות משתנה. כפי שאני תמיד אומרת ללקוחותיי: אם לא תגדירו את זה כשאתם מסכימים - אתם עלולים לריב על זה כשזה קורה.