פחות דירות יד שנייה עוברות שיפוץ לפני מכירה. מה עומד מאחורי המגמה?

"אין הפתעות", כתבה השבוע גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בפוסט שפרסמה. היא התייחסה לקיפאון בעסקאות שוק הדירות מיד שנייה. "אם לשפוט לפי מספר העסקאות, הן מוסיפות לדשדש ברמות נמוכות", הוסיפה בפוסט. לדבריה, ברקע עומדות כ־84 אלף דירות חדשות שעדיין נותרו בידי הקבלנים, אשר אלפים מהן כבר מוכנות למסירה. במציאות כזו היא מסבירה, בעלי דירות יד שנייה מתקשים להתחרות במכירות, בין היתר משום שאין באפשרותם להציע הטבות מימון כמו היזמים.

עוד היא מציינת כי חלקם אף בוחרים להסיר את המודעות מלוחות הנדל"ן ולהעלות אותן מחדש לאחר תקופה, כדי שהדירה לא תסומן כדירה שתקועה זמן ממושך על המדף.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) האחרונים ממחישים עד כמה ההאטה רחבה בשוק יד שנייה. כך למשל, בין החודשים פברואר-אפריל 2026 לבין התקופה המקבילה אשתקד, נרשמה ירידה במכירות דירות יד שנייה כמעט בכל הערים הגדולות: בתל אביב נרשמה הצניחה החדה ביותר - של 46.5%, אחריה חיפה עם ירידה של 16.5%, ירושלים עם 15.6%, אשקלון עם 15.3%, פתח תקווה עם 21.8%, ראשון לציון עם 19.7%, נתניה עם 13% ובאר שבע עם 19.6%. רק הרצליה ונהריה רשמו עלייה במספר העסקאות - של 20.4% ו־3.3% בהתאמה (נציין כי הנתונים הארציים לחודש מאי מראים התאוששות מסוימת וסך העסקאות גדל ב־7% לעומת מאי אשתקד).

אלא שהממצאים הראשוניים של משרד האוצר מצביעים על שינוי נוסף בהתנהגות המוכרים: יותר ויותר משקיעים שרוצים למכור את הדירות שברשותם, מוותרים על שיפוץ הנכס לפני המכירה. מהניתוח שפרסמה בן נאים עולה כי בשלוש השנים האחרונות נרשמה ירידה בשיעור הדירות שעברו שיפוץ בעלות של לפחות 25 אלף שקל שהמשקיעים מכרו אותן.

הניתוח מבוסס על דיווחי מס השבח של המוכרים לרשות המסים, שבמסגרתם ניתן לדווח על הוצאות שהשביחו את הנכס, ובהן גם הוצאות שיפוץ, לצורך ניכויים בעת חישוב המס.

היוצא מן הכלל הוא אזור הדרום, שבו שיעור הדירות המשופצות נותר יציב ואף רשם עלייה קלה. באחת התגובות לפוסט של בן נאים הציע אחד הכותבים הסבר לכך: בב"ש המשקיעים פונים בעיקר לסטודנטים ומוסיפים מקלחת ושירותים לכל חדר.

 סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים / צילום: איל יצהר

התשואה כבר לא מצדיקה את ההשקעה?

בן נאים מעלה כמה הסברים אפשריים למגמה, אך מדגישה כי בשלב זה אין תשובה חד־משמעית. לדבריה, ייתכן שבשוק חלש ההחזר על ההשקעה בשיפוץ נמוך מכפי שהיה בעבר, או שהרוכשים מחפשים דווקא דירות זולות יותר שיאפשרו להם לשפץ בעצמם, וייתכן שגם בעלי הדירות עצמם מתקשים לממן שיפוץ על רקע יוקר המחיה והמשכנתאות הגבוהות.

"אני לא בטוחה שיש לי תשובה מוחלטת בעניין", כתבה, "וגם הממצאים האמפיריים בעולם אינם חד־משמעיים".

רון נובוטני, בעלים ומנכ"ל רשת אנגלו סכסון ומייסד פרופלי, סבור כי הירידה בשיעור הדירות המשופצות נובעת משילוב של כמה מגמות בשוק.

לדבריו, אחת הסיבות יכולה להיות קשורה לגל רכישות הדירות החדשות שבוצעו בשנים 2021-2022 במסגרת מבצעי המימון של הקבלנים, ובראשם מודל ה־80/20: "הרבה מהדירות שנמכרות היום הן דירות שנרכשו אז על ידי משקיעים. הם שילמו 20% בעת הרכישה, קיבלו את הדירה עם טופס 4, ומכרו אותה כמעט מיד לאחר האכלוס. כך, הדירה החליפה ידיים בלי שבוצע בה שיפוץ, כי היא כבר נמסרה עם המפרט והגמרים של הקבלן, ולכן לא היה צורך להשקיע בה לפני המכירה", הוא מסביר.

לצד זאת, נובוטני מצביע גם על ההתייקרות החדה בעלויות השיפוץ בשנים האחרונות. "מחירי חומרי הגלם עלו משמעותית, יש מחסור בכוח אדם. במצב כזה לדבריו, בעלי דירות רבים כבר לא בטוחים שההשקעה בשיפוץ תחזיר את עצמה בעת המכירה.

גורם נוסף לדבריו, הוא סביבת הריבית הגבוהה: "משקיעים שרכשו דירות באמצעות מימון עושים היום חשבון אחר. הם בעיקר חוששים להיכנס לתזרים שלילי מול המשכנתא, ולכן מעדיפים להימנע מהוצאות נוספות כמו שיפוץ".

"כשיש אי־ודאות אנשים דוחים החלטות"

ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, סבור כי אחת הסיבות לכך שיותר משקיעים מוותרים על שיפוץ לפני מכירת הדירה היא השילוב בין המצב הביטחוני לעלייה החדה בעלויות השיפוץ.

לדברי סיב, "אנשים מפחדים להתחיל שיפוץ ולהיתקע באמצע אם תהיה שוב הסלמה ביטחונית. נוסף לכך, מחירי השיפוצים עלו ב־35%-40% בשנים האחרונות, ולכן אנשים חושבים שזה פחות כלכלי היום לשפץ".

לדבריו, אי־הודאות במצב הביטחוני משפיעה גם על ענף השיפוצים כולו. "שיפוץ הוא תהליך מורכב ולעיתים גם ממושך, וכשיש אי־ודאות כלכלית וביטחונית אנשים פשוט דוחים החלטות. אנחנו רואים יותר ויותר לקוחות שמבטלים או דוחים שיפוצים ומעדיפים להמתין להתפתחויות".

סיב מציין כי לאחר ההבנות בין איראן לארה"ב נרשמה התאוששות מסוימת בהיקף העבודות, אולם עם ההידרדרות המחודשת במצב הביטחוני הורגשו שוב ביטולים ודחיות של פרויקטים.