חברות קבלניות כאיגודי מקרקעין עיון מחדש

לפי הגישה המפורשת המקובלת מזה שנים רבות, אין חברה בעלת מלאי מקרקעין כפופה למס שבח, והעברת מניותיה מדווחת לפ"ש ולא למנהל מס שבח. בנושא זה יצא פס"ד אטגר, שעיגן כללים אלו גם בפסיקה, כאשר ועדת הערר פסקה שם כי אין זה ראוי שחברה קבלנית עם מלאי מקרקעין תוגדר כאיגוד מקרקעין.

טעמי ועדת הערר שנומקו באופן יסודי ומקיף - תוך סקירה מקיפה וממצה של הצד העיוני, המדיניות הראויה, ובלשנות אחר הגדרות חוק מס שבח - הם שעמדו ביסוד החלטות נציבות מס הכנסה ומס שבח, לאמץ החלטה זו שנהגה מאז שנות החמישים.

עם שינוי העיתים התחילו גורמים מקצועיים בנמ"ה להרהר אחרי הלכה זו ולחלוק על הלכות קודמיהם בתפקיד, ועל החלטות ועדת מס שבח. בנושא גם נכתבו מאמרים, כשהידוע שבהם הינו מאמר של מר אוסקר אבוראזק, פ"ש פ"ת, המביא שורה של הנמקות מדוע אין חברה קבלנית נופלת בגדר איגוד מקרקעין, ובין השאר מהטעם שאי אפשר לחשב כיצד יחול מס שבח על מכירת מלאי, חישוב שהוא חיוני לקביעת המס על בעל המניות. כיום, לאור פניה מחודשת של נציגים מהסקטור הפרטי, שקראו למנהל מס שבח לשקול מחדש את עמדתו בנושא, ייתכן כי תתקבל עמדתם וכי לא יהיה צורך בתיקון חקיקתי מיוחד שיזם מנהל מס שבח, מתוך הסכמה שעמדתו ביחס לחבות מס שבח על מכירת מניות חברות קבלניות איננה חבות ראויה.

המנהל עצמו מסכים, כי יש עיוותי מס רבים במיסוי איגודי מקרקעין, וכי סיווג חברה קבלנית כחברה רגילה הינה מדיניות רצויה, אלא שלטעמו הוא מחוייב לראותה כאיגוד מקרקעין לפי הגדרות החוק. ואולם, כפי שוועדת ערר בעניין אטנר מצאה פרשנות חוקית לפטור ממס שבח מכירת מניות באיגוד מקרקעין, וכפי שמלומדים ביססו תזות רציניות על אי תחולת מס שבח על חברות קבלניות, כך גם מנהל מס שבח עצמו איננו חייב לחוקק חוק כדי להוציא עצמו מהסד, אליו נכנס רק בשל עקשנותו למסות מכירת או הקצאת מניות בחברות קבלניות במס שבח, והוא יכול פשוט לשנות מדיניות, שינוי ראות ומקצועי.

הערה לעניין העברת זכויות במושבים: בעבר החליטו ראשי נמ"ה ליתן זכות בחירה לחברי מושבים המוכרים זכויותיהם, אם להצהיר למס שבח או למס רווח הון (הילכת מחסרי). בשנים האחרונות הקשיחו אנשי מס שבח עמדתם, והם "קונסים" מושבניק שבחר לדווח על העיסקה למס רווח הון, למרות הלכות בית המשפט העליון בעניין שרבט, מחסרי, מגשימים. הקשחת עמדה זו איננה ראויה, וטוב יעשה המנהל אם ישקול מחדש את האופציה שנהגה בעבר, מה גם שבית המשפט העליון קבע כבר, כי אין מדובר בזכויות במקרקעין