פטור מארנונה: המועד הקובע הוא תפיסת הנכס בפועל

יעקב רחמני רכש דירה ברחוב הנציב 3 בהרצליה ב-25.3.96, וב-10.11.96 קיבל את החזקה בה בפועל. ב-15.12.96 שלח רחמני לעיריית הרצליה בקשה לפטור מארנונה במשך שישה חודשים, בהסתמך על הצהרתו שלפיה "הדירה הנ"ל אינה מאוכלסת ולא גר בה איש".

העירייה דחתה את בקשתו. לשיטתה, מחזיק בנכס ריק יהיה זכאי לפטור מארנונה רק מהמועד שבו חדל להשתמש בנכס, ומאחר שרחמני מבקש את הפטור ממועד קבלת החזקה, בלי שנעשה שימוש קודם, אין הוא זכאי לפטור.

משנדחתה בקשתו של רחמני והארנונה לא שולמה, הגישה העירייה תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום דמי הארנונה, שנתבררה בבית משפט השלום בתל-אביב.

רחמני הגיש בקשת רשות להגן שנידונה בפני הרשם משה סובל.

מכיוון שהמחלוקת שבין הצדדים היא עניין משפטי, הודיעו הצדדים, שהשאלה הטעונה הכרעה היא: "האם זכאי הנתבע, בהסתמך על תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) התשנ"ג - 1993, לפטור מתשלום ארנונה למשך 6 חודשים, לאחר שקיבל חזקה בנכס נשוא התובענה ומאותו יום ואילך, בפרק זמן של 6 חודשים, לא עשה בו כל שימוש והנכס עמד ריק".

לא הייתה מחלוקת שהחזקה בפועל בדירה נמסרה לרחמני, וכי במועד קבלת החזקה עמדה הדירה ריקה ורחמני לא עשה בה כל שימוש.

כאמור, המחלוקת שבין הצדדים ממוקדת בסיפא של תקנה 13(א), הקובעת את הפטור מארנונה לנכס ריק שאין משתמשים בו ברציפות, "שתחילתה ביום שחדלו להשתמש בו".

על פי נוסח זה, טוענת העירייה, כדי שמחזיק יהיה זכאי לפטור, צריך שייעשה שימוש בפועל בנכס, שלאחריו תהיה חדילת שימוש, ותקופת הפטור תתחיל ממועד החדילה.

הואיל ורחמני לא עשה כל שימוש בנכס, אין הוא זכאי ליהנות מן הפטור.

לעומת זאת טוען רחמני, כי הפירוש הנכון לתקנה זו הוא, שהמחזיק תפס את החזקה בפועל (בהבדל מזכות משפטית לתפוס את החזקה) וממועד זה חדל להשתמש בנכס.

ראשית בוחן הרשם סובל את התגלגלות החקיקה בעניין הפטור בגין נכס ריק.

המצב המשפטי שהיה קיים טרם תיקון סעיף 274 לפקודת העיריות היה, שניתן פטור גורף מתשלום ארנונה למחזיקי דירות ריקות בלא שימוש.

הממשלה סברה, שהמצב בשוק הדירות מחייב לבטל את הפטור, שכן הרשות המקומית מחויבת לתת שירותים, תשתית וביוב גם לדירה שאינה מיושבת. לכך היו מתנגדים. לבסוף נמצא האיזון ונקבע, שהפטור הקיים יימשך לתקופה של שישה חודשים, שתחילתם ביום שחדלו להשתמש בנכס והוא עומד ריק.

זה היה הבסיס לחקיקתו של סעיף 274ב(ב) לפקודת העיריות, שקבע פטור חד פעמי למשך שישה חודשים. חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב) התשנ"ג - 1992 ביטל את סעיף 274ב(ב), ומכוח סעיף 12(ב) לחוק הותקנו תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) התשי"ג - 1993, שתקנה 13 שבו באה במקום הסעיף שבוטל.

תקנה 13 לתקנות קובעת פטור לבניין ריק שתחילתו ביום שחדלו להשתמש בו, דהיינו, אותו נוסח שנקבע בסעיף 174(ב)ב' לפקודת העיריות. אך התקנה חידשה ואיפשרה מתן הנחה גם אם ניתנה הנחה לנכס חדש לפי תקנה 12, במידה ששונתה הבעלות בבניין, וכן הנחה בגין נכס ריק בכל פעם ששונתה הבעלות.

כעת עובר הרשם סובל לבחון את פרשנות תקנה 13 לתקנות.

מטרת הפרשנות של הוראה שבחוק, במידה שנזקקת פרשנות, היא להגשים את מטרת החקיקה ותכליתה. כלומר, לתת לחוק משמעות המגשימה באופן מרבי את תכליתו ומטרתו. לכן, בבוא בית המשפט לפרש את החוק, עליו לתת דעתו לתכליתו ולמטרתו. את החוק יש לפרש מתוך לשון החוק עצמו, ככל שהיא מתיישבת עם תכליתו ומטרתו. אולם לשון החוק היא רק נקודת המוצא ולא נקודת הסיום.

הרשם סובל קובע, שאין זה נכון לקבל את פרשנותה של העירייה לתקנה 13, שהיא בבחינת פרשנות מקסימלית. פרשנות כזו לא עולה מהפסיקה והספרות, והיא אף עומדת בסתירה לתכלית החוק ולמטרתו.

תקנה 13, כמו סעיף 274ב(ב) שקדם לה, באה לאזן בין העמדות המנוגדות: מצד אחד הפטור הכולל שהיה, ומצד שני הרצון לבטל את הפטור כליל, כשתקנה 13 אף מוסיפה ומקלה על המחזיק לעומת המצב הקודם, וכן מאפשרת לקבל יותר מפטור אחד.

הרשם סובל קובע, שנראה לו כי השימוש בתקנה במילים "שתחילתה ביום שחדלו להשתמש בו" הוא העתק של אותן מילים שבהן השתמש סעיף 274ב(ב), בלי שניתנה לכך תשומת לב, ובלי כוונה שיידרש שימוש בפועל. אם הייתה זו כוונת המחוקק לגבי סעיף 274ב(ב) בנסיבות חקיקתו כפי שהוסבר, אין לייחס כוונה זו למחוקק שהתקין את תקנה 13 שבאה להיטיב עם המחזיק.

בהיעדר פסיקה בנקודה זו, המתייחסת לתקנה 13, פונה הרשם סובל, על דרך של הקבלה והיקש, לפסיקה שפירשה את סעיף 274ב(ב). בפסק הדין בעניין חברת בתי גן להשכרה הושם דגש בתפיסת חזקה בפועל על ידי המחזיק, ולא בחדלות השימוש במשמעות של שימוש בפועל. הכוונה היתה, שלא די בחזקה ערטילאית או בזכות לחזקה, אלא יש צורך בתפיסת החזקה ממש.

תימוכין לכך ניתן אף למצוא בע"א 1130/90 פ"ד מו(4) 778. אין כל היגיון להבחין בין מי שעשה שימוש למי שלא עשה שימוש בנכס. לא נראה כי המחוקק התכוון להפלות בין שני מקרים אלה.

התוצאה הסופית: התביעה נדחתה. נקבע, שכדי שמחזיק נכס ריק שלא משתמשים בו יהיה זכאי להנחה הקבועה בתקנה 13, אין צורך שיוכח שימוש בפועל קודם לתקופת הפטור המבוקש, ודי שהוא המחזיק בפועל בנכס, וחדלות השימוש תיחשב מהמועד שבו תפס את החזקה בנכס בפועל ולמעשה לא השתמש בו.