מיסוי חברות בית

לא ברור מה דין תושב מדינת אמנה, שעל חברה שלו, שיש לה נכס בישראל יחול סעיף 64 (חברת בית). האם יהיה זכאי לשיעור מס מופחת על דיבידנד בהתאם לאמנה (לדוגמה: סינגפור %0 והולנד %5), או שמא יחול עליו שיעור מס רגיל (%36-%50)? אין תשובה ודאית על שאלה זו, אך תשובה חיובית בהחלט אפשרית

חברת בית היא חברה שכל הכנסתה מהחזקת בניינים שבבעלותה. לא ברור אם די בחכירה או בשכירות או בזכות חוזית לבניינים, אבל לפי הפסיקה, חברות ניהול גרידא אינן בגדר הגדרת חברת בית. הכוונה המסורתית היא לחברה בעלת מקרקעין המושכרים לדיירים.

בעבר פירשה נציבות מס הכנסה את המושג חברת בית בדומה לאיגוד מקרקעין, ולפיכך אפשרה גם לחברה בעלת חניונים או מגרשים מוחכרים, ולאו דווקא בתים, להיחשב כחברת בית. הכוונה הייתה להמשיך את הפיקציה שנוצרה בחוק מס שבח, כאילו הקרקע - שהיא בבעלות פורמלית של חברות שהן %100 חברות מקרקעין - שייכת לאמיתו של דבר לבעלים של המניות.

המדיניות בנקודה זו כיום איננה ברורה, ולא ידוע אם הרשות מכירה גם בחברות מגרש כחברות בית. המגמה הליברלית בנושא אפשרה בעבר לנציבות להקל ולקבוע, שחברה תיחשב כחברת בית גם אם יש לה הכנסות אחרות נוסף על הכנסות משכר דירה, ובלבד שהן הכנסות טפלות, מהשקעות פיננסיות שהן חלק בלתי נפרד של כל עסק.

גם בנקודה זו חל כרסום לאחרונה, ופקידי שומה מצווים להקפיד על קוצו של יוד, וחבל. ההגדרה מאפשרת לכלול בה גם חברות בעלות הכנסות משכירות עסקית, כמו מגדלי משרדים, ולא רק חברות בעלות הכנסות שכירות פסיביות. חברת בית היא חברת מעטים. משמע, היא צריכה בין השאר להיות בשליטת חמישה אנשים לכל היותר, ואסור שלציבור יהיה עניין ממשי בה.

בנהלים שונים של הנציבות פורסם, שחברת בית יכולה להיות גם בבעלות תאגידים, ונראה שפרשנות זו תואמת את רוח החוק. כן נקבע, שאם אין לחברה ציבורית, במישרין או בעקיפין, %25 בזכויות ובמניות, אין לציבור עניין בה והיא יכולה להיחשב לחברת בית.

מבחן השליטה של %25 איננו ברור. לפי גירסה אחרת של נמ"ה, הוא עומד על גבול מקסימלי של %10 החזקה בהון של חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה. מבחן זה איננו לעניין ואין בו כל תכלית חקיקתית מיוחדת. לדעתנו, עניין לציבור פירושו חברה בעלת ערך ציבורי כמו חברה בעלת בניין המשמש למוזיאון, אופרה, בניין ממשל וכיו"ב. רק אלה אינם זכאים להיחשב כחברת בית מהטעם שיש בהם עניין לציבור.

הכנסותיה של חברת בית נחשבות להכנסות בעלי מניותיה, על כל היתרונות (דוגמת שיעורי מס מוגבלים, הלכת נובול וודוז). יש לשער שהלכת נטע עצמון לגבי חברות משפחתיות חלה גם על חברת בית. לפיכך, יחיד יהיה פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה הנזקפת לו מכוח סעיף 64 (חברת בית), ואפשר לקזז הוצאות מימון ששימשו לרכישת המניות על ידי בעלי המניות בהכנסות מדמי שכירות המיוחסות לבעלי המניות לפי סעיף 64 לחוק (הלכת חברה זרה).

לגבי הפסדים קיימת הלכה המגבילה קיזוז הפסדים פסיביים של חברת בית (הפסדים שמקורם בהשכרה 2(6)) בהכנסות בעלי המניות. מיגבלה זו מאפיינת בדרך כלל הפסדי מקור 2(6), ואין בה כל ייחוד לחברת בית. עם זאת נראה, שאין המיגבלה האמורה חלה על הפסדים עסקיים.

החוק עצמו שותק לגבי שורה של שאלות מיסוי דוגמת היבטי מיסוי של חלוקת דיבידנד בחברת בית, אך ההנחה הטבעית היא, שחלוקת דיבידנד פטורה ממס.

מעמד חברת בית נרכש על ידי בקשה שהגישה החברה עם הגשת הדו"ח, דבר שנותן מרחב תימרון גדול לבעלי המניות. החברה היא שצריכה לבקש, לא נדרשת אסיפת החברים, להבדיל מאג"ש חקלאי שיתופי, המבקש שהכנסותיו ייזקפו לחברים (סעיף 62).

הנציב הוא שאמור לקבוע כיצד ייזקפו ההכנסות לכל אחד מבעלי המניות. בפועל נעשית הזקיפה על ידי רואה חשבון, לפי שיעור הרווחים של כל בעל מניות.

לבסוף, לא ברור מה דין תושב מדינת אמנה, שעל חברה שלו שיש לה נכס בישראל יחול סעיף 64 (חברת בית). האם יהיה זכאי לשיעור מס מופחת על דיבידנד בהתאם לאמנה (לדוגמה: סינגפור %0 והולנד %5), או שמא יחול עליו שיעור מס רגיל (%36-%50)? אין תשובה ודאית על שאלה זו, אך תשובה חיובית בהחלט אפשרית