מימוש החלטות המינהל (מינהל מקרקעי ישראל, להלן: "מינהל") על ידי החוכרים נעשית
לרוב בסיוע יזם; הצטרפות היזם מעלה את נושא מבנה העיסקה לגבי חבותה במס.
ככלל קבע בית המשפט, כי למנהל מס שבח (להלן: "המנהל") סמכות רחבה מאוד להתערב
ולסווג את העיסקה מזווית ראייה כלכלית ובאופן שונה מהזווית המשפטית שמציגים
הצדדים לעיסקה.
כך, למשל, רשאי המנהל לקבוע, כי התקשרות - שהצדדים לה תיארו אותה כהזמנת בנייה
- תמוסה כעיסקת מכירה של הזכויות בנכס (פסה"ד ש.א.פ., 614/28).
באחרונה קבע בית המשפט בעניין חבס (עמ"ש 1835/95), כי הסכם ניהול ומימון ימוסה
גם הוא כאילו נמכרו הזכויות במקרקעין, הכול בהתאם לעקרון מיסוי התוכן הכלכלי
של העיסקה, הגובר על המבנה המשפטי שנבנה ע"י הצדדים.
יתרה מזו, סמכות המנהל אינה מצומצמת לסיווג אופיה של העיסקה בשונה מתיאורם
של הצדדים, אלא היא אף מאפשרת לו לקבוע מבנה שונה לעיסקה.
כך, למשל, בעניין יובל גד ע"א (702/84) קבע בית המשפט העליון, כי אף שנחתם
הסכם חכירה בין המינהל לבין משתכנים שהתקשרו עמו, יש לקבוע את מבנה העיסקה
כמכירה כפולה: בין המינהל ליזם ובין היזם למשתכנים.
בנוסף, המקור המשפטי להתערבות במבנה העיסקה אינו נובע מהוראות העיסקה המלאכותית
בחוק בלבד, אלא הוא מובנה בהגדרת "מכיר" בחוק מס שבח, המהווה את הבסיס לחיוב
במס, ועל פיה הזכות להורות על הענקה נחשבת גם היא למכירה.
עיקרון זה הוא כיום הבסיס העיקרי לתקיפת עמותות הבנייה, שבהן מצליח היזם להראות
את העיסקה בינו לבין המוכר ובינו לבין רוכשי הנכס המוגמר וכמו כן לבנות את
ההתקשרות כעיסקה אחת - בין המוכר לבין רוכשי הנכס המוגמר.
יישום העקרונות שלעיל על סוגיית החבות במס בהצטרפות יזם לעיסקה למימוש החלטות
המינהל, משמעה כי במקרים מסוימים, בהם החוכר מתקשר עם יזם ולאחר מכן פונה לממש
את החלטת המינהל, הוא צפוי לבחינת ההתקשרות בפני מנהל מס שבח, באופן שונה מהמוצהר
על ידו.
לדוגמה: בפסה"ד אבן ארי ליזלוטה, עמ"ש 722/95, מכרה החוכרת את זכויותיה בנכס
ליזם לפי ייעודם החקלאי, ורק אחרי המכירה התבצעה ההתקשרות כנגד המינהל, לשינוי
ייעוד הקרקע.
למרות האמור, קבע בית המשפט כי מבנה העיסקה ואופן מיסויה יהיה שונה, באופן
שראשית יש לחייב במס את ההתקשרות של החוכרת כנגד המינהל לשינוי הייעוד, ורק
לאחר מכן לקבוע מכירה בין החוכרת ליזם, לפי ייעודה החדש של הקרקע. המשמעות
היא חבות במס על שינוי הייעוד וחבות מלאה נוספת במס על מכירת זכות לפי ייעוד
למגורים. בשאלה זהה, שנבחנה בערכאה שונה, קבע פסה"ד עין צורים עמ"ש 61/95 תוצאה
הפוכה לגמרי. לפי החלטה זו אין לחייב כלל את העיסקאות במס רכישה, לא בפעולת
שינוי הייעוד ובוודאי לא במכירת הזכות ליזם. בהתקשרויות שהיזם מצטרף לעיסקה
כנגד החוכר ואחר כך מתבקש שינוי הייעוד לפני המינהל, ראוי שתיבחן טענת הנאמנות,
שעל פיה החוכר מבקש לרכוש את הזכויות הנוספות בנאמנות עבור היזם.
טענה זו, ראוי שתיבחן לאור העקרונות שנקבעו בפסה"ד חזון בעניין הרכישה בנאמנות,
במקום שהמוכר מבקש להתקשר עם רוכש מסוים.
הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינלאומי ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בנציבות
מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין.
האמור ברשימה זו הינו על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
