בעיסקת הקומבינציה הנפוצה (להלן: "ע"ק") מוכר בעל מגרש חלק ממגרשו לקבלן תמורת קבלת יחידות (לרוב דירות מגורים). חסרונה העיקרי של ע"ק נעוץ בדחיית המועד לקבלת התמורה עד לתום הבנייה ועקב כך בחשיפה לסיכונים. עם זאת, בע"ק טמונים יתרונות כלכליים ומיסויים לא מעטים, אם כי יש עיסקאות עדיפות, כגון הזמנת בנייה או ע"ק מפוצלת.
על ע"ק בין מוכר פרטי לבין קבלן ועל מכירת היחידות שייבנו חלים מיסים רבים. רשימה זו תעסוק במיסים אלו ובתכנון מס.
מס שבח: בעל הקרקע נחשב (לפי הלכת ברקאי) למוכר חלק מהמגרש, ולכן ישלם מס שבח רק בגין החלק שנמכר לקבלן. כאשר בעל הקרקע ימכור את היחידות שיקבל, הוא יחויב במס שבח. ברם, בעל קרקע שיקבל דירות מגורים יהיה זכאי עקרונית למכור בפטור ממס שבח דירה אחת מדי ארבע שנים. מטעם זה יעדיף המוכר להעביר את הדירות במתנה לקרוביו, כדי שימכרו אותן בפטור ממס שבח לאחר תקופת צינון. בדרך זו אף יקטן הסיכון שבעל הקרקע ייחשב למי שמבצע עיסקה מסחרית החייבת במס הכנסה (במקום במס שבח) ובמקרים מסוימים - אף במע"מ.
שווי המכירה של הקרקע ייקבע לרוב לפי עלות הבנייה בצירוף רווח קבלני ומע"מ. ניתן לבקש דחייה של מועד התשלום, הפחתת הריבית והיוון התמורה.
בע"ק שבמסגרתה נמכרת דירת מגורים מזכה עשוי המוכר לקבל פטור (כפל פטור). ואולם, מאחר שלפי הלכת יוניזדה מתווסף לשווי המכירה מרכיב הקרקע, על המוכר לערוך חישוב מס כדי להחליט אם כדאי לוותר על הפטור.
כאשר מדובר בקרקע המינהל שייעודה שונה, עדיף, לאור הפסיקה החדשה, שהצדדים יתקשרו תחילה בע"ק, ורק לאחר מכן יפנו למינהל בבקשה לרכוש את הזכויות החדשות.
מס מכירה:
המוכר נושא במס מכירה בשיעור 2.5% משווי המכירה ללא זכות לנכותו על פי כל דין. מס מכירה מעודד בניית דירות מגורים. בעל הקרקע שיקבל דירות מגורים יהיה זכאי למכור אותן בפטור ממס מכירה. במקביל, קבלן שיבנה דירות מגורים ייהנה בעת מכירתן מחיוב במס מכירה מופחת בשיעור 0.8%, ובנוסף יהיה זכאי לנכות את מס המכירה לצורך מס הכנסה.
מס רכישה: הקבלן מתחייב במס רכישה בשיעור 5% בגין רכישת חלק מהמגרש בלבד. בעל הקרקע אינו מחויב במס רכישה בגין קבלת הדירות.
מע"מ: מכירת קרקע לקבלן בידי מוכר פרטי מהווה עיסקת אקראי במקרקעין לעניין חוק מע"מ. הקבלן הוא החייב במע"מ מכוח תקנה 6(ב), אך הוא רשאי לנכות את המע"מ כמס תשומות. במכירת היחידות יהיה המוכר פטור ממע"מ, ובלבד שיקפיד שלא ייראה כעוסק שמוכר את הדירות במסגרת עסקו (עיסקת אקראי בעלת אופי מסחרי אינה חייבת במע"מ).
בעל קרקע שצפוי להתחייב במע"מ בגין מכירת היחידות שיקבל, יעדיף להקדים להירשם כעוסק מורשה, כדי שיוכל לנכות מס תשומות בגין הבנייה. המוכר נושא למעשה בחבות מע"מ רק בגין שירותי הבנייה, והמחיר למע"מ יהיה בהתאם להלכת ניכן (השנויה במחלוקת) לפי שווי המגרש ביום מסירת החזקה. פיצול ע"ק (שאינו מלאכותי) לעיסקת מכר והזמנת בנייה, יאפשר לקבוע את המחיר לפי התמורה המוסכמת ואת מועד התשלום - לפי התשלום בפועל.
מס הכנסה: הקבלן ידווח על הכנסותיו מהפרוייקט כקבלן בונה לפי שיטת העבודות הגמורות, והוא עשוי להקדים או לדחות את גמר הפרוייקט, כדי להקדים דיווח על הפסדים או לדחות דיווח על רווחים. הקבלן עשוי לייעד מראש חלק מהמגרש לבניית דירות עבורו ועבור קרוביו.
בעל הקרקע יקפיד, שמכירת הדירות לא תיחשב לעיסקה מסחרית, כדי שלא להתחייב במס הכנסה. למשל, להימנע מפעילות מאורגנת וממכירת מספר רב של דירות.
היטל השבחה: המוכר ישלם היטל בגין "השבחה" של המקרקעין בעת "מימוש הזכויות". מוכר שיצהיר בעת הגשת בקשה להיתר בנייה, שהדירות שייבנו ישמשו למגוריו או למגורי קרוביו, לא יהיה חייב בהיטל השבחה לגבי שטח דירה עד 160 מ"ר, ואם הוא או קרוביו יגורו בדירות במשך ארבע שנים ממועד סיום הבנייה, הם יהיו זכאים למכור אותן בפטור מוחלט מהיטל השבחה.
הכותב הוא עורך "מיסוי מקרקעין", פורטל המיסים הישראלי החדש
www.lawtax.co.il
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
