בנייה להשכרה למגורים: מיסוי וכדאיות (א')

* מה הן התשואות בישראל על השכרה.

* עלות הקרקע.

* פתיחת שוקי חו"ל למשקיעי נדל"ן.

* הטבות מס להשכרה.

השכרה למגורים בישראל כיום נושאת תשואה של 2% עד 5% לשנה, בהתאם למיקום הנכס וטיבו. לעומת זאת, השכרה בחו"ל בהשקעה כספית דומה נושאת תשואה כפולה, ולעיתים אף יותר מכך.

עם פתיחת גבולות המדינה להשקעות בחו"ל והסרת מגבלות הפיקוח על המט"ח, החל ממאי 1998, משקיעים החלו להשוות תשואות, וממילא - העדיפו בד"כ השקעה בחו"ל, הנושאת תשואה של 7% עד 10%, על השקעה בישראל, הנושאת תשואה של 5%-2% בלבד.

הקטנת הביקוש של משקיעים לדירות מגורים בישראל גרמה, מטבע הדברים, גם להקטנת הביקוש לבניית דירות חדשות. להורדת הביקוש היו גורמים נוספים, ובהם הירידה במספר העולים והשפל בענף הנדל"ן. כתוצאה מכל אלה, מספר התחלות הבנייה בישראל ירד מכ-50 אלף בשנה בשנות ה-90 הראשונות ל-35-30 אלף בשנתיים האחרונות.

כתוצאה מהירידה בהתחלות הבנייה נוצר לחץ זמני על שוק ההשכרות (שלדעתנו, יגבר בעתיד), ודמי השכירות למגורים עולים באחרונה במקומות שונים בארץ. לדוגמה, בבית שמש, הנהנית בימים אלו מהתעוררות נדל"ן ייחודית, עלו מחירי השכירות ב-50% ויותר בחודשים האחרונים.

בעבר רווחה בישראל הדעה, ששוק הנדל"ן להשקעה, ובייחוד שוק הדירות להשקעה, מקנה למשקיע פיצוי על התשואה הנמוכה בדמי השכירות בכך, שערך הנכס עצמו עולה, ולכשיימכר הנכס יגרוף המשקיע רווח שיפצה אותו על התשואות הנמוכות. גישה זו איננה נכונה עוד כיום, נוכח המשבר בשוק הנדל"ן בישראל וירידות המחירים מצד אחד, ונוכח פתיחת השוק הבינלאומי בפני תושבי ישראל לצורך השקעות נדל"ן מצד אחר.

מחירי השוק בעתיד יוכתבו, אם כן, לפי התשואה שניתן להשיג בעולם או בישראל על נכס פלוני, וככל שהתשואה שתידרש על ההשכרה תהיה גבוהה יותר, כן יוביל הדבר לירידה במחירי המכירה של הנכסים (בדומה לתופעה המוכרת לכולנו, שעליית שיעורי הריבית מובילה לירידה בשערי איגרות חוב).

לדוגמה, אם מקובל שבערים ראשיות תהיה תשואה להשכרה סביב ה-10% ומעלה, הרי שמחירה של דירה שתושכר בתל-אביב ב-1,000 דולר לחודש יעמוד על כ-120 אלף דולר. תופעה זו של עליית התשואות להשכרה עשויה אפוא להביא לכך, שמצד אחד יירדו מחירי דירות החדר בת"א מ-150 ל-120 אלף דולר ושדמי השכירות עבורן יעלו מ-600 ל-1,000 דולר. מטבע הדברים, יזמים לא יבנו לצורך השכרה במקום שבו התשואה הצפויה להם היא 2% עד 5%. יזמים אלה יכלכלו את צעדיהם לקראת המטרה הסופית. קרי, כדי לקבל תשואה של 10%-7%, הם יצטרכו לתמחר את עלויותיהם באופן שהדירות יניבו את התשואה האמורה.

אם יזם יודע, כי חמש שנים יצטרך להשכיר דירתו כתנאי להנחה במס של 11% (25% במקום 36%), וכמו כן הוא יהיה פטור ממע"מ על מרכיב הרווח (כ-33% מהמחזור) ועל מרכיב הקרקע, אם מדובר בקרקע היסטורית או בקרקע שקנה מאדם פרטי, בכפוף לבעייתיות מסוימת, שתוסבר בהמשך (גם כן כ-33% מהמחזור), כי אז החשבון שלו הינו של הפסד כפול ומכופל בבנייה להשכרה - דבר שיסכל את היזמות להשכרה בעתיד.

זה קורה כאשר במקום למכור דירות ברווח ממוצע של 20%, כולל עלות המימון כל 2.5 שנים, הוא מפסיד שני גלגולים של מלאי, קרי 40% רווח, בשלב ראשון.

כמו כן הוא צריך לשלם מימון עודף של עלות הדירות על שכ"ד, שנע בין 8% מימון ממוצע ל-3% שכ"ד ממוצע, קרי 7% במשך חמש שנים - סה"כ 35% הפסד מימון מצטבר נוסף. יתרה מזו, ערך דירות מושכרות יורד יחסית לשווי דירה חדשה במכירה בכ-10%. בס"ה מפסיד היזם 40% רווח, 35% מימון ו-10% ירידת ערך! התוצאה: הפסד תיאורטי של כ-85% מהמחזור בהשכרה למגורים לעומת מכירה.

מהו, אם כן, הרווח שיכול יזם כזה לצפות לו מהשכרת דירות למגורים? הרווח שהיזם יכול היה לצפות לו הוא בחיסכון בתשלומי מס הכנסה ומע"מ. כשמדובר במס הכנסה, ספק אם ליזם המשכיר דירותיו יהיה רווח או הכנסה חייבת במס, ולכן ספק אם יגיע לכדי הטבה אפקטיבית בחיסכון במס הכנסה. במע"מ, לעומת זאת, הגם שסכמתית קיים רווח בצורת פטור מפורש במע"מ במכירה (17% מהמחזור), הרי שעקב בעייתיות בהנחיות מע"מ והפסיקה ספק אם ייהנה מחיסכון זה.

ראשית, רשויות מע"מ אינן מאפשרות ליזמים לקזז מע"מ בבניית בתים המיועדים להשכרה מאושרת לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון. שנית, בנה יזם בנייה להשכרה שלא על פי אישור מרכז השקעות - יחוייב במע"מ רעיוני בעת תחילת ההשכרה בסכום דמיוני על מכירה רעיונית... שלישית, מע"מ אינו מכיר בפנימיות, מגורי נופש, בתי זקנים, מגורים לקשישים וסוגי מגורים נוספים כמגורים המזכים בהטבות.

נוכח כל אלה, ספק אם יש בכלל מקום ליזום חקיקה שתעודד השכרה למגורים.