תום לב - גם בפרישה ממו"מ

באין הסבר הגיוני, הפורש ממשא ומתן בשלב מאוחר וקריטי מאוד במו"מ לוקה בחוסר תום לב

חוק החוזים מכיל שתי הוראות חשובות ביותר המשמשות נר לרגלי הפסיקה בפירוש הסכמים בין אנשים והכרעה ביניהם.

סעיף 12 לחוק החוזים מחייב לנהל משא ומתן בתום לב עד לחתימה על הסכם המחייב בין הצדדים. ואילו סעיף 39 לחוק החוזים מחייב כי בקיום ההסכם על הצדדים לנהוג זה כלפי זה בהגינות ובתום לב.

חובת תום הלב, כשקיים הסכם בין השניים, נובעת גם מעצם כריתת ההסכם, אשר לפיו שניים או יותר קשרו את גורלם זה בזה. בפרק זמן זה על הצדדים לפעול במשותף לקיום ההסכם שחתמו עליו. גם בחיי יומיום הבריות רואים עצמם בדרך כלל כחייבים לנהוג בתום לב כשקיימת מערכת יחסים חוזית ביניהם. לא כך פני הדברים לפני כריתת הסכם, באשר האדם מן השורה מחזיק בדרך כלל בדעה שכל עוד לא חתם על ההסכם, הוא איונ חייב למעשה לאיש.

קורה, לעיתים, כי בין שניים מתנהל משא ומתן המבשיל למצבים מתקדמים ביותר עד כדי החלפת כספים, ובכל זאת הסכם סופי לא נחתם ואחד הצדדים מנסה מאוחר יותר להתנער מההסכם בטענה כי לא נחתם ביניהם הסכם. מה הדין במקרה זה? האם צד שקם ופורש ממשא ומתן נקי מכל רבב ויכול ללכת לדרכו ולנהל מו"מ עם אחר מבלי שיחויב על כך?

סוגיה זו נדונה באחרונה בפני השופטים לוין, חשין וריבלין, בעניין ע.א 207/99 פנטי אלישע נ' יצהרי שריה ואח', ובו עסק המשיב בשנות ה-60 בפחחות רכב בנתניה. לימים, השטח שבו היה המוסך נרכש ע"י המערער ושני שותפים נוספים.

כעבור זמן הקצתה עיריית נתניה לשלושת השותפים-הבעלים 6 דונם באזור התעשייה בנתניה, ואלו הציעו למשיב להצטרף אליהם ולהקים מוסך בשטח החדש תוך שירכוש מהם דונם אחד.

על פי קבלה שהציג המשיב, הוא שילם 20,000 ל"י לשותפיו. בשנת 1973 נתגלע סכסוך בין השותפים, ובשנת 1975 נחתם זיכרון דברים שבו הוצהר על זכויותיו של המשיב באותו דונם, אך זיכרון דברים זה נחתם רק ע"י שני שותפים אחרים, ואילו המערער לא חתם עליו.

בבוררות שהתנהלה בין שלושת השותפים ניתן פסק בורר שאושר בבית המשפט, ועל פיו נחלק השטח בין השותפים מבלי שהוקצה למשיב הדונם שרכש, חרף האמור בזיכרון הדברים. המשיב, בראותו מצב זה, ואחרי שניסיונותיו להידבר עם שותפיו ולקבל את חלקו לא צלחו, הגיש בשנת 1990 תביעה להכיר בזכויותיו.

בית המשפט המחוזי האמין לגרסת המשיב וקבע, לפי הקבלה וראיות נוספות, כי אמנם המשיב רכש מהשותפים דונם אדמה. בית המשפט המחוזי קבע, כי אמנם חתימת המערער לא נמצאה על זיכרון הדברים משנת 1975, אך עצם זיכרון הדברים החתום ע"י שאר השותפים מעיד על גמירות הדעת של כולם.

בית המשפט העליון לא קיבל את התוצאה של פסק הדין בבית המשפט המחוזי בדבר הצהרה על בעלותו של המשיב בדונם אחד, אך הגיע למסקנה כי בנסיבות העניין יש לתת סעד למשיב כדי שלא יצא בלא כלום. בית המשפט העליון הסיק מאי חתימת המערער על זיכרון הדברים משנת 1975 שלא היתה גמירות דעת מצדו. כידוע, הלכה היא, כי היעדר חתימה איונ מעיד בהכרח על חוסר גמירות דעת (לעניין זה ראו פסק דין בעניין ע.א 692/82 בוטקובסקי נ' גת פד"י מד(1)57. עם זאת, קבע השופט ריבלין, שנתן את פסק הדין, כי ההלכה דנן אינה חלה במקרה של פנטי. עצם העובדה, שאמנם עשה המערער סיור והסכים לעיסקה, ואחר כך נמנע מלחתום, פירושה כי לא היתה גמירות דעת, מצידו לפחות.

ובכל זאת, יש לראות בסירובו של המערער לחתום על זיכרון הדברים משום התנהגות בחוסר תום לב. בעניין זה השופט ריבלין מסתמך על האמור בספרה של פרופ' גבריאלה שליו על דיני חוזים: "כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב... פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחויות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו".

בל נשכח, כי השלב שאליו הגיע משא ומתן הינו חשוב כדי לקבוע את מידת תום הלב או חוסר תום הלב בפרישה ממשא ומתן. בית המשפט העליון קבע, כי התנהגותו של המערער היתה נגועה ב"חוסר תום לב חמור" בהסתלקותו מן העיסקה לאחר ששולמה התמורה, הוכנו תוכניות וכו'. עם זאת, קבע בית המשפט העליון, כי אמנם המשיב לא יקבל קרקע, אך יוכל בהחלט לתבוע פיצויים בגין התנהגות המערער.

פסק דין זה מעורר קושי מיוחד לאור 'הלכת קלמר' הידועה, שם המוכר היה נגוע בחוסר תום לב מוחלט וניסה להתנער מהעיסקה, אך השופטים ברק וזמיר קבעו, כי חרף אי קיום הסכם לפי הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין יש לחייבו בביצוע העיסקה.

אמנם בית המשפט העליון אפשר למשיב להגיש תביעת פיצויים כדי שלא לצאת מופסד מהתנהגות המערער, אך יש להודות, כי יש כאן מידה מסוימת של נסיגה מהעקרונות שהונחו בפסק דין קלמר.

הכותב הוא גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.