מכירת קרקע בפטור (ו'): עדיף לבצע באמצעות תאגידים זרים

בכתבות הקודמות סקרנו את האפשרויות השונות לחסכון במיסי נדל"ן באמצעות הכנה מוקדמת ותכנוני מס מקומיים. במאמר זה ובמאמרים הבאים נסקור אפשרויות שונות לשימוש בחברות זרות כדי להקטין את נטל המס בארץ. נציין ונאמר, כי הדרכים שיפורטו להלן מתאימות בעיקר לתושבים זרים, המעוניינים להשקיע בנדל"ן בישראל לטווח ארוך, אם כי גם תושבי ישראל יכולים ליהנות מתכנוני המס, ובלבד שיפעלו בגילוי מלא מול רשויות המס.

לפי הרעיון, יחיד או חברה תושבי ישראל, המעוניינים לרכוש קרקע, יקימו חברה זרה בבעלותם המלאה הרשומה במקלט מס, כדוגמת איי הבתולה הבריטיים, פנמה, קיימן וכיו"ב (להלן: "החברה-אם"). החברהאם תקים חברה-בת בבעלותה המלאה, גם כן במקלט מס (להלן: "החברה-בת"), והקרקע תירכש על-ידי החברה-בת.

על מנת שתכנון המס יעבוד, נדרש, שהחברה-בת לא תחשב "איגוד מקרקעין" (חברה שכל נכסיה במישרין או בעקיפין הם זכויות במקרקעין). כפי שתואר במדור זה בעבר, ישנן דרכים רבות לצאת מגדר איגוד מקרקעין, כשהפשוטה ביותר מביניהן היא לרכוש קרקע בחו"ל בשיעור של לפחות 10%-5% משווי כלל נכסי החברה-בת. כמו כן, חובה שהשליטה והניהול על עסקי החברה-בת והחברה-אם יתבצעו מחוץ לישראל, באופן שכל החלטות הדירקטוריון יתקבלו בחו"ל, הניהול היום-יומי יהיה מחו"ל, לחברה יהיה חשבון בנק בחו"ל בלבד, לחברה לא יהיה משרד בישראל וכיו"ב.

במידה שהתנאים לעיל יתקיימו, כאשר החברה-אם תמכור את מניות החברה-בת ברווח נכבד, לא יחול על כך מס בישראל (להיבטי המס של הרוכש, וכיצד יוכל להעביר לידיו את המקרקעין ולא רק מניות - ראה בהמשך).

היעדר החבות במס נובע מהוראות סעיף 89 לפקודת מס הכנסה, לפיהן מס רווח הון מוטל בישראל בשני מקרים בלבד: א. כשהמוכר הוא תושב ישראל או ב. כשהנכס הנמכר נמצא בישראל, או כשמדובר במכירת זכות במישרין או בעקיפין "לנכס" בישראל.

אם יוקפד על כך, שהשליטה והניהול על החברה-אם יהיו מחו"ל, הרי שלא יהיה ניתן לומר, כי החברה-אם המוכרת את המניות היא תושבת ישראל. שנית, גם לא ניתן לומר, כי מכירת מניות החברה-הבת היא מכירת נכס בישראל. הסיבה לכך היא, שמניות חברה זרה, שאינה תושבת ישראל ושהשליטה והניהול עליה מתנהלים מחו"ל, אינן יכולות להיחשב כנכס בארץ. הלכה זו נקבעה בבג"ץ אמסטרדם, לפיו מיקום המניות הוא במקום "בו אפשר להעביר את הזכויות הצפונות בהן, באופן שהעברה זו תהא בת תוקף חוקי כלפי החברה", וזה כאמור נמצא במקלט המס ולא בישראל.

אשר לטענה, כי מדובר במכירת זכות עקיפה ל"נכס" בישראל, הרי שלפי סעיף 88 לפקודה, "נכס" מוגדר ככל רכוש וכיו"ב למעט זכויות במקרקעין. מכאן, שאפילו עסקינן במכירה עקיפה של זכות במקרקעין בישראל, הרי שלא עסקינן במכירה עקיפה של "נכס" בארץ וגם תנאי זה אינו מתקיים. יוצא איפוא, כי מכירת מניות החברה-בת ע"י החברה-אם לא חייבת במס בישראל. כמו כן, מאחר שמדובר בחברה ממקלט מס, הרי שגם לא תידרש לשלם מס כלשהו במקלט המס.

לימים החברה-אם תחלק את תמורת המכירה כדיבידנד לחשבון בנק של בעלי מניותיה שייפתח בחו"ל, וכעבור מספר חודשים תועבר התמורה לחשבון בנק שלהם בארץ. פעולה זו לא חייבת בניכוי מס במקור במקלט המס. כמו כן לא תהיה חייבת במס בישראל לאור פסיקת בתי המשפט בפרשות ברונפמן ו-ורזין, המקובלת כיום גם על נציבות מס הכנסה בישראל.

חשוב לציין, כי תכנון מס זה מיועד גם לחברות המעוניינות לבצע פעולות השבחה בקרקע, אולם לצורך כך יהיה עליהן לחתום על הסכם מול חברה בישראל, כדי שחברה זו תיתן לה שירותים להשבחת הקרקע. במקרה זה יש להגיע להסכמה מול פקידי השומה על התמורה שתשולם לחברה הישראלית עבור שירותיה (ותשומת לבכם גם לעניין חובת תשלום מע"מ על שירותים אלו).

אשר לרוכש המקרקעין, המעוניין בקרקע ולא במניות, באפשרותו להפוך את החברה-בת לאיגוד מקרקעין (ע"י מכירת הקרקעות הזרות שבבעלותה), ולפרק את החברה-בת בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (פעולה המומלצת ע"י חבק מס שבח והחייבת במס רכישה). במקרה זה עלות המקרקעין בידי הרוכש, לפי סעיף 31 לחוק מיסוי מקרקעין, תהיה שווי הקרקע במועד, שבו הוא רכש את המניות בחברת הבת.

ויודגש: תכנון המס האמור מוביל לחיסכון מס משמעותי בישראל, ועשוי שלא להיות מקובל על רשויות המס בארץ, ובין השאר ניתן לצפות, כי תיטען כנגדו טענת מלאכותיות. למרות האמור, תכנון מס זה מבו