ביהמ"ש העליון קבע באחרונה, שיש לחלק דמי תיווך בין שני מתווכים, למרות שהמתווך
הראשון פעל רק בראשית הדרך ולאחר מכן הופסק הקשר עימו.
חברת מרכז כלל ירושלים בע"מ (להלן: "החברה"), יזמה הקמת בניין. לשם כך ביקשה
להתקשר עם גורם נוסף, שיטול חלק במימון הקמת הבנייה. החברה יצרה קשר עם עו"ד
סודאי (להלן:"סודאי") וביקשה להסתייע בו במציאת משקיע. משנוכח סודאי כי החברה
אינה זקוקה לייצוג משפטי, החל בחיפוש אחר משקיעים שייטלו חלק בעיסקה, בתקווה
שיוכל לשמש כבא כוחם - לכשיבשיל הסכם בינם לבין החברה.
סודאי פנה לכוכבה יצחקוב (להלן:"המערערת") וביקש ממנה לסייע בידו לאתר משקיעים,
ובלבד שישמש להם עורך דין.
ביום 27.4.93 פנתה המערערת לחב' מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ (להלן:"המשיבה"),
הציעה לה להתקשר בעיסקה והביאה בפניה פרטים ראשוניים על מאפייני המגרש ועל
שוויו המשוער. בהודעת הפקסימיליה לא צוין מקום הימצאו המדויק של המגרש ולא
צוינה זהות בעליו, אך נכללו בה רמזים אחדים אודות המגרש. כבר למחרת יצר מנכ"ל
חברת אביב המשיבה, משה קריאף (עזב לאחרונה את החברה) קשר טלפוני עם המערערת,
וביקש פרטים נוספים על המגרש.
באותה שיחה הפנתה המערערת את קריאף לסודאי לקבלת פרטים נוספים אודות המגרש.
משפנה קריאף לסודאי, התנה האחרון את מסירת יתר הפרטים אודות המגרש בקבלת התחייבות,
מצד המשיבה, להעסיקו כעורך דין מטעמה, לצורך העיסקה, אולם לאחר מכן חזר בו
מדרישה זו.
לאחר מספר שבועות, כך העידה המערערת, הודיע לה קריאף, כי המשיבה "יורדת מהעיסקה".
בסופו של דבר, לאחר מספר חודשים, סמוך לספטמבר 1993, הודיע קריאף לסודאי ולמערערת,
כי המשיבה מנהלת משא ומתן מתקדם עם החברה לקראת התקשרות בעיסקה במגרש. הקשר
בין החברה למשיבה נוצר, לטענת קריאף, באמצעות עו"ד בירן.
המערערת הגישה תביעה נגד המשיבה לביהמ"ש המחוזי בירושלים לתשלום מלוא דמי התיווך
המגיעים לה, לטענתה, בשווי של 2% מערך המגרש, ובסך הכול 607,000 שקל. המערערת
סבורה, כי המשיבה התקשרה עימה בהסכם תיווך, ומשסיימה לדלות מפיה ומפי סודאי
פרטים אודות המגרש, פנתה ישירות לחברה והתקשרה עימה בעיסקה, תוך עקיפת התחייבויותיה
כלפי המערערת.
בית המשפט המחוזי קבע, כי המערערת לא היתה הגורם היעיל בהתקשרות. בית המשפט
קבע, כי עוה"ד בירן, שייצג הן את החברה והן את המשיבה ונהנה מאמונם, הוא שיזם
את הקשר בין הצדדים ושימש "דמות מרכזית" במשא ומתן שהתנהל בין הצדדים. בית
המשפט ראה בו כמי ששימש כגורם היעיל שהוביל להתקשרות בעיסקה.
על פסק דין זה ערערה המערערת לביהמ"ש העליון. הערעור נדון בפני הרכב השופטים
אהרון ברק (הנשיא), דליה דורנר ואליעזר ריבלין, ופסה"ד ניתן מפי השופט ריבלין.
משטוען מתווך פלוני כי זכאי הוא לדמי תיווך בגין עיסקה שנקשרה בין שניים אחרים,
נושא הוא בנטל להוכיח, בראש ובראשונה, כי נקשר הסכם בינו לבין אחד מן הצדדים
או בינו לבין שני הצדדים, שלפיו יבצע פלוני את פעולת התיווך. לשם כך, אין צורך
בקיבול מפורש של הניצע, וניתן ללמוד על גמירת דעתו להיעזר בשירותי התיווך של
פלוני גם מהתנהגות הצדדים או מחילופי הדברים ביניהם.
בהיעדר קביעה אחרת בגוף ההסכם, קמה למתווך הזכות לקבלת דמי התיווך רק משנתקשרו
הצדדים בעיסקה גופה.
לשם הוכחת הזכאות אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך
לבין מימוש העיסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך, שיש בה כדי
לשמש גורם "יעיל" למימוש העיסקה נשואת התיווך. אין די שהמתווך הוא גורם מסוים
בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם היעיל. עצם העובדה
שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס
לעולם תזכה את המתווך בדמי תיווך.
כללים אלה, שנקבעו בפסיקה, מצאו להם בינתיים ביטוי סטטוטורי בהוראת סעיף 14
לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"). ההוראה הקבועה בסעיף 9(א)'
בחוק עשויה היתה למנוע מחלוקת זו שלפנינו. על פי הוראה זו, מותנית הזכאות לדמי
תיווך, בין היתר, בקיומה של הזמנה כתובה של שירותי התיווך, הכוללת את הפרטים
המהותיים בעיסקה, כאמור בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997.
אלא שבענייננו - קובע השופט ריבלין - אין תחולה להוראות אלו, היות שעיסקת התיווך
שבמחלוקת נרקמה עוד בטרם נכנס החוק לתוקפו.
פעילות מצד גורם נוסף, המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש
את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר
לבין מימוש העיסקה, עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון.
קיום הסכם התיווך נתון, עם זאת, ככל ההסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום
לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973)". צד המסכל את מאמציו
של המתווך, על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו, לצורך פנייה ישירה אל הצד האחר
לעיסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין
בכל אותם מקרים, שבהם פועל מי מן הצדדים בדרך אחרת כדי להתחמק מתשלום דמי התיווך,
למשל, על ידי העסקת "מתווך קש". בית המשפט המחוזי לא מצא מקום להניח קיום התנהגות
מן הסוג הזה מצד המשיבה, אך יש בממצאים העובדתיים שקבע כדי ללמד, שעורך הדין
שפעל מטעם החברה לא שימש "גורם יעיל" יחיד במימוש העיסקה.
משנתקבל שגר הפקסימיליה אצל המשיבה, חזר קריאף, מנהלה, אל המערערת וביקש שתיתן
לו פרטים נוספים אודות המגרש. בכך הביעה המשיבה הסכמתה לעצם פעולת התיווך מצד
המערערת. המערערת הפנתה את קריאף לסודאי. משחזר בו סודאי מדרישתו לייצוג הצדדים,
נפתחה הדרך לחשיפת יתר הפרטים המזהים של המגרש. ואכן, קריאף אישר בעדותו, כי
בפגישותיו עם סודאי "שוחררה לו אינפורמציה".
הקשר בין המשיבה לבין החברה נוצר בשלב מאוחר יותר. אולם סמיכות הזמנים שבין
פניית המערערת למשיבה, בחודש אפריל 1993, לבין מועד יצירת הקשר בינה לבין החברה,
בקיץ 1993, התעניינותה הגוברת של המשיבה בהצעה שהפנתה אליה המערערת ושבאה לכלל
ביטוי בהצעת תשלום לסודאי עבור העברת מידע נוסף אודות המגרש, נכונותה של המשיבה
לפצות את המערערת "לפנים משורת הדין" בגין פעולותיה - כל אלה מלמדים, כי הקשר
עם החברה לא נוצר מאין וכי פועלם של המערערת ושל סודאי הניעו את התהליך שהושלם,
בסופו של יום, הודות למאמציו של עוה"ד בירן.
בנסיבות אלה מתחייבת המסקנה, כי הן המערערת והן המתווך האחר היו הגורמים היעילים
להתקשרות הצדדים בעיסקה. אכן, העובדה שהמערערת היתה גורם בלעדיו-אין להתקשרות,
כשלעצמה, אינה מזכה אותה בדמי התיווך, אלא שבמקרה זה היא היתה גם הגורם המניע
ובפועל שותפה שווה להשלמה היעילה של העיסקה. היא והגורם האחר גם יחד היו לפיכך
הגורם היעיל להתקשרות; היא והגורם האחר גם יחד זכאים לפיכך להתחלק בדמי התיווך.
בפרשה דומה הצביע בית המשפט העליון, מפי הנשיא לשעבר מאיר שמגר, על אפשרות
קיומה של זכאות משותפת לדמי תיווך.
"השאלה אימתי פעולת המתווך היא 'הגורם היעיל' נגזרת מבחינה של מערכת העובדות.
כרגיל, כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים, אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה.
"ברור כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה.
הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, אהרון
חסין נ' דוד בלס ואח', פד"י מ"ב(1), 517, 520 - 522). אך, פעמים רבות, עובדות
העניין אינן כה פשטניות. עשויות להתגלע מחלוקות בין הצדדים במהלך המשא ומתן
אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע
לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם
המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון, האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל? או שמא
שניהם או אף אחד מהם? מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית. פעמים אין זכאות
לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים" (ע"א 2144/91
מוסקוביץ' ואח' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מ"ח(3) 116, 123).
והדברים יפים לכאן.
התוצאה הסופית: הערעור התקבל. נקבע כי המשיבה חבה בתשלום מחצית דמי התיווך
בעבור העיסקה. התיק הוחזר לביהמ"ש המחוזי שיפסוק בדבר שיעור דמי התיווך.
ע"א 7247/97 ביהמ"ש העליון בירושלים.
השופטים: א' ברק, ד' דורנר, א' ריבלין.
בשם המערערת: עו"ד י' פודים.
בשם המשיבה: עו"ד יגאל ארנון.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
