גם טיוטה סופית איננה הסכם

כל עוד אין ביטוי להסכמה סופית, ואפילו פגישת החתימה נקבעה, ההסכם אינו סופי

מו"מ לביצוע עיסקה במקרקעין מתחיל בדרך כלל עם שיחות בעל פה בין המעוניינים בעיסקה, אשר מסכמים בינם לבין עצמם בעיקר את התנאים הכלכליים של העיסקה כגון מחיר, לוח תשלומים, מועד מסירת חזקה ותשלומי מס - באופן כללי. בשלב השני, לעתים קרובות, הצדדים להסכם נותנים לסיכומים שביניהם גם ביטוי בכתב, בסגנון של זכרון דברים לקראת כריתת הסכם אצל עורך דין.

יש והמו"מ בין הצדדים עובר לטיפול עורך הדין, מבלי זכרון דברים כלשהו, ומרגע זה יש חילופי טיוטות בין עורכי הדין. נהוג בין עורכי הדין, כי בטיוטות המוחלפות ביניהם מופיעה פסקה שנועדה לקבוע, כי אמנם הצדדים בשלב של מו"מ, אך מבלי שיחייב את הצדדים באופן סופי כל עוד הטיוטה לצרכי מו"מ לא מתגבשת לטיוטה סופית ונחתמת.

לבסוף מגיע שלב בו באי כוח הצדדים מגיעים לטיוטה מוסכמת, וזאת לאחר חילופי הערות, וקובעים מועד לחתימה על הטיוטה שסוכמה. קורה לא פעם, כי זמן קצר ביותר לפני החתימה הגורלית מי מהצדים חוזר בו ומבקש לבטל את העיסקה. נשאלת שאלה: האם בפנינו הפרת הסכם או שמא המדובר במצב שכלל אין הסכם מחייב ולכן אין הפרה?

שאלה זו נידונה לאחרונה בבית משפט המחוזי בפני השופטת ציפורה ברון, בעניין ת.א 618/97, ורדה יהודה מטרסו נ' אלברטין רג'ואן ואח'. בעניין מטרסו, התובעים התעניינו ברכישת דירה של הנתבעים, כשהדירה היתה בבעלות ארבעה שהם בני משפחה. החלוקה של הבעלויות היתה כך שלאמא היו 75% בדירה, ולשלושת הנתבעים האחרים כל אחד 1/12 חלקים מהדירה.

הטיוטות הוחלפו וסוכמו באמצעות עורכי הדין של הצדדים, אך אחד מהנתבעים (בעלים של 1/12 חלקים מהדירה) בשומעו על מכירת הדירה, התנגד למכירה וטען, כי עורך הדין שניהל את המו"מ לא מייצגו ועל כן אין לחייבו, ואי לכך, שעות ספורות לפני מועד החתימה, הפגישה בוטלה.

התובעים ועורך דינם וכן עורך הדין של הנתבעים הניחו, כי אמנם מו"מ עם יתר הבעלים הינו על דעת כל הבעלים, הנחה שהוכחה כלא נכונה. התובעים תבעו את הנתבעים בטענה, כי המדובר בחוזה מחייב, באשר הטיוטה היתה מוסכמת, ולחילופין לרכוש את הבעלות של אלה שבשמם כן נוהל המו"מ, ולחילופין תבעו פיצויים מיתר הנתבעים.

השופטת ברון ניתחה את הנסיבות והגיעה למסקנה, כי הטיוטה טרם גובשה להסכם מחייב. לפי קביעת השופטת ברון: "קורה והצדדים המנהלים מו"מ, מסכמים בכתב את תנאי העיסקה, נפרדים בלא שחתמו על הסיכום - אך נתנו ביטוי אחר לכך שהמו"מ נסתיים והעיסקה נכרתה, ועפ"י התנאים שהועלו על הכתב".

השופטת ברון קבעה, כי בעניין מטרסו הצדדים הסכימו, כי לאחר שנוסחה הטיוטה האחרונה, עליהם להיפגש כדי לתת ביטוי והסכמה לכך שהעיסקה תתבצע עפ"י התנאים הכתובים בטיוטה, "מאחר והפגישה לא נתקיימה, אשר על כן הציפייה למתן ביטוי של הצדדים להסכמתם לא נתממשה, ועל כן אין הסכם מחייב".

כמו כן השופטת ברון דחתה את בקשת התובעים כי ירכשו חלק מהדירה (כ-90%) מאלו שכן היו מיוצגים במו"מ. בעניין זה השופטת ברון קבעה, כי ברור מעל לכל ספק שלא היתה בדעת בני הזוג (התובעים), לרכוש חלק מהדירה ואפילו רוב מוחלט, באשר המדובר בשותפים במושע, אשר לכל אחד מהם בעלות בחלק בדירה, ולא יעלה על הדעת, כי היה לתובעים עניין לרכוש פחות מדירה במלואה.

פסק דין זה דן למעשה באחד הרגעים הקריטיים ביותר של חיי העיסקה, קרי שלב של הפיכת טיוטה להסכם מחייב. במציאות הפרקטית (ובמיוחד בזמנים אלו, כאשר התמורות בשוק הכלכלי ובשער הדולר גורמות לחוסר יציבות) קורה לא פעם, כי בשעת החתימה על הטיוטה האחרונה שסוכמה, מי מהצדדים "שולף" דרישה מסוימת, אשר גורמת לביטול החתימה, דבר שיכול לגבול בחוסר תום לב.

אמנם בעניין זה יש לציין את פסק הדין של בית המשפט העליון, אשר ניתן לא מזמן (ראה מאמרי במדור זה בעניין פסק דין בביהמ"ש העליון ע.א 207/99 פנטי אלישע נ' יצהרי שריה ואח'), ובו בית המשפט העליון חייב מי שפרש ממו"מ בחוסר תום לב בפיצויים. אמנם במקרה של מטסונה ביטול פגישת החתימה היתה שעות ספורות לפני שעת החתימה, אך לאור הראיות שנתבררו, השופטת ברון קבעה, שלא היה כאן חוסר תום לב מצד הנתבעים, והתנגדות של אותו נתבע למכירה אמנם היתה אמיתית והצדדים פשוט הניחו הנחה לא נכונה שאמנם המו"מ הינו גם על דעתו.

כאן השופטת ברון קבעה, כי המו"מ בכלל נוהל שלא על דעת אחד מהבעלים, ועל כן אין כאן חוסר תום לב, אלא אולי יותר חוסר עירנות לוודא עוד מבראשית המו"מ, שאמנם עורך הדין המנהל את המו"מ אכן הוא עורך הדין של כל הבעלים, והתנגדות למכירה ברגע האחרון היתה התנגדות בתום לב.

מכאן יש להסיק, כי טיוטה של הסכם, כל עוד לא נחתמה או לפחות אין ביטוי חיצוני על המוסכם, אינה יכולה להיחשב כהסכם מחייב.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.